Pourquoi la hausse des taux d'intérêt ne freine pas encore les prix et la demande de logements en Espagne

Depuis que l'inflation a commencé à augmenter en Espagne et dans toute l'Europe, de nombreux titres de presse et opinions d'experts ont averti que la demande de logements ralentirait et que les prix corrigeraient leur trajectoire ascendante. Cependant, la pression de la demande sur l'offre a augmenté en 2022 et a atteint des niveaux plus élevés que ceux atteints au cours des deux années précédentes, selon idealista/data. Sans aller plus loin, en décembre 2022, elle a augmenté de 0,11 point par rapport à décembre 2021. Et Madrid est la province gagnante, celle où la pression de la demande de logements à vendre est la plus forte. Le prix de l'immobilier en Espagne a également continué d'augmenter : en janvier, les prix ont augmenté de 5,4 % par rapport à il y a un an.

Alors, quoi de neuf ? Qui achète des maisons en Espagne au milieu de la hausse des taux d'intérêt ? Selon la dernière enquête réalisée par idealista/data avec plus de 4 000 personnes, 70 % de ceux qui veulent acheter une maison possèdent déjà au moins une maison. De nombreuses personnes achètent donc une maison pour en changer, c'est-à-dire qu'elles possèdent déjà une maison, mais en recherchent une autre. Plus précisément, parmi les personnes interrogées, 19 % recherchent un autre logement aux caractéristiques améliorées ; 17,4 % achètent pour investir ; 14,7% recherchent une résidence secondaire ; 14,3 % souhaitent une maison plus grande et 6,2 % une plus petite.

Jesús Gil Marín, PDG de la société immobilière Gilmar, soutient qu'avec l'investissement dans le logement, il est toujours possible d'obtenir des rendements supérieurs au prix de l'argent et cela peut motiver le marché à rester actif. « En outre, les investissements étrangers contribuent à stabiliser les prix, en particulier pour les citoyens d'Amérique latine - compte tenu de l'incertitude politique dans certains pays - qui optent pour l'Espagne pour des raisons évidentes telles que l'identité culturelle, linguistique et même gastronomique », ajoute-t-il.

De plus, les demandeurs sont solvables. Près de 50 % des personnes interrogées n'ont pas besoin d'hypothèque, ou si elles en ont, c'est pour moins de 50 % de la valeur de la propriété. En d'autres termes, il n'y a pas tellement de dépendance à l'égard d'une institution financière. 32,2 % ont besoin d'un prêt hypothécaire entre 50 % et 80 %, tandis que 13,9 % ont besoin d'un prêt de plus de 80 %. Seulement 5,6 % ont besoin d'une hypothèque à 100 %.

L'économiste Miguel Córdoba souligne que les personnes qui dépendent d'un prêt hypothécaire seront affectées par la hausse du coût des prêts. Toutefois, cet expert souligne que le montant moyen des crédits immobiliers est actuellement d'environ 179 000 euros, ce qui contraste avec 258 000 euros en 2007, « sans tenir compte de l'inflation de 29,25 % qui s'est produite ces quinze dernières années, ce qui signifierait que le montant moyen, avec les conditions réelles d'un prêt hypothécaire, est actuellement inférieur de 54 % à ce qu'il était avant l'éclatement de la bulle immobilière ».

Enfin, il souligne qu'il y a eu un effet particulier lié à la hausse des taux d'intérêt (actuellement à 3 %), car la hausse de l'inflation et le changement de politique de la BCE ont fait que beaucoup de ceux qui envisageaient d'acheter une maison ont accéléré la chose avant que la hausse des taux d'intérêt ne se matérialise. Il est probable qu'un grand nombre de ces transactions aient été souscrites à des taux fixes ou mixtes. « Cet excès de crédits immobiliers devrait se constater dans les mois à venir avec une diminution des prêts contractés en 2023, et cela reviendra aussi un peu au même de le faire à taux fixe ou variable, puisque je ne pense pas que les taux d'intérêt vont dépasser 5 % ; contracter un crédit immobilier à 3,5 % ou 4 % fixe ou variable ne fera donc pas une grosse différence », déclare Miguel Cordoba.

L'enquête idealista/data souligne également que les personnes à la recherche d'un logement ont un revenu fixe, plus précisément, 91 % ont un revenu fixe, soit parce qu'ils ont un contrat à durée déterminée, soient parce qu'ils sont retraités ou indépendants.

Il y a plus de demande que d'offre de logements en Espagne

Le marché immobilier actuel est tendu : il y a plus de personnes désireuses d'acheter que d'offre. Bien que dans certaines régions d'Espagne on parle de baisse de la demande et c'est vrai, cela est en partie dû au fait que l'offre est plus faible et que les ventes baissent, comme le souligne Luis Corral, PDG de Foro Consultores. Les derniers chiffres d'idealista montrent que le stock de maisons à vendre publié en pourcentage du parc résidentiel total existant s'élevait à 4,81 % en décembre 2022.

En termes de réduction de l'offre, à la fin de 2022, elle a chuté de 7 % en glissement annuel et la plupart des capitales provinciales ont désormais moins de logements à vendre qu'il y a un an. La plus forte réduction s'est produite à Valence, où elle atteint 27 %, et 25 % à Alicante. Elle est suivie de chutes à Cuenca (- 24 %), Ávila (- 22 %), Santander (- 20 %), Pontevedra (- 18 %), Melilla (- 17 %) et Ségovie (- 17 %).

Par ailleurs, le type de bien le plus recherché est le bien d'occasion en bon état (73,5 % des sondés en recherchent), suivi ddu bien d'occasion à rénover et enfin, des constructions neuves.

Qu'en est-il des constructions neuves en Espagne ? Luis Corral déclare que le manque de logements neufs en Espagne est transféré au logement d'occasion. Ce déséquilibre affecte non seulement le marché de l'achat et de la vente, mais également le marché de la location, où le nombre de personnes intéressées par la location augmente. Certains, comme les jeunes, sont obligés de louer. « De plus, de nombreux projets qui seraient normalement destinés au développement sont désormais loués, de sorte que le manque d'offre de nouvelles constructions à vendre devient encore plus aigu. Face à ce manque d'offre, il y a une psychose, de peur de se retrouver sans logement. Et ce déséquilibre conduit à un maintien des prix et même à des hausses occasionnelles », ajoute Corral.

Pourquoi n'y a-t-il pas de nouveaux logements en Espagne ? Le manque de projets sur le marché s'explique par le prix des terrains, les coûts de construction et les coûts de financement, qui sont très élevés. Selon Luis Corral, pour le moment, le prêt promoteur est supérieur à 5,5 % et les coûts liés à la construction en novembre étaient supérieurs de 8,42 % à ceux du même mois de l'année précédente et depuis mai 2020, ils ont augmenté de plus de 20 %, selon les données publiées par le ministère des Transports, de la Mobilité et de l'Agenda urbain (MITMA).

Quel type de logement est demandé par gamme de prix

L'enquête idealista/data montre que le bien le plus recherché sur le site est celui qui vaut entre 100 000 et 200 000 euros, suivi par ceux annoncés à moins de 100 000 euros et, en troisième position, ceux dont le prix est compris entre 200 001 et 300 000 euros.

Jesús Gil souligne qu'« il y a une fourchette de prix dans laquelle on remarque un certain « blocage ». Si nous considérons des maisons avec un prix allant jusqu'à 200 000 euros (environ), nous nous référons aux personnes à très bas revenus, qui sont plus touchées par la hausse des taux d'intérêt, et l'accès à un logement par le biais d'un prêt hypothécaire dans ce cas est plus difficile pour eux. Mais à partir de 200 000 à 300 000 euros, les Espagnols et les étrangers continuent de faire confiance au logement comme instrument d'épargne et d'investissement, Dans ce cas, il s'agit plus d'un profil acquéreur/investisseur à fort pouvoir d'achat, disposant d'autres budgets et soucieux de la sécurité offerte par les zones plus demandées ».

Méthodologie

Les données sur la pression de la demande sur l'offre sont basées sur le nombre de leads (contacts par email et contre-offres) reçus par annonce sur idealista. D'une part, ils démontrent la demande de logements par les utilisateurs. D'autre part, le nombre d'annonces indique l'offre de logements disponibles sur le site. De cette façon, l'indicateur synthétise la pression de la demande sur l'offre dans chaque zone d'Espagne et pour chaque segment de marché (vente et location), et est utilisé pour mesurer les situations de surchauffe ou de refroidissement du marché lorsque la demande relative est élevée ou faible, respectivement. Ces données sont analysées par idealista/data.