Kauf einer Zweitwohnung in Spanien: Alles, was Sie wissen müssen

Lohnt sich der Kauf einer Zweitwohnung? Dieser Artikel erläutert Ihnen, was Sie vor dem Schritt beachten sollten.

30 April 2024, 9:00

Spanien ist seit langem ein beliebtes Ziel für Käufer von Zweitwohnungen. Im Laufe der Jahre hat sich der Kaufprozess für Zweitwohnungen erheblich weiterentwickelt, ist bequemer und transparenter geworden und bietet spanischen und ausländischen Käufern mehr Möglichkeiten.

Doch lohnt sich der Kauf dieser Art von Immobilien überhaupt? Wenn Sie darüber nachdenken, diesen Schritt zu wagen, sollten Sie sich zunächst folgende Fragen stellen.

Was ist eine Zweitwohnung?

Eine Zweitwohnung, auch Ferienhaus oder Zweitwohnsitz genannt, ist eine Wohnimmobilie, die nicht als Erstwohnung, sondern in der Freizeit, als Ferienhaus oder als reine Kapitalanlage genutzt wird.

Unabhängig von der spezifischen Nutzung oder Lage zeichnet sich eine Zweitwohnung im Allgemeinen dadurch aus, dass sie separat und zusätzlich zur Erstwohnung genutzt wird. Diese Immobilie soll meist Abwechslung bieten, Gelegenheit, dem Alltag zu entfliehen und als Ort dienen, um bleibende Erinnerungen mit Familie und Freunden zu schaffen.

Kauf einer Zweitwohnung mit Hypothek

Der Kauf einer Zweitwohnung mit einer Hypothek ist möglich, allerdings müssen dabei einige wichtige Aspekte berücksichtigt werden. Hypotheken für Zweitwohnungen sind in der Regel mit höheren Zinssätzen und kürzeren Rückzahlungsfristen verbunden als Hypotheken für eine Erstwohnung.

Bedenken Sie, dass die Bank die Zweitwohnung als ein Produkt mit höherem Risiko betrachtet, da im Falle einer Nichtzahlung die Tilgung der Hypothek für die Erstwohnung Vorrang hat. Darüber hinaus müssen Sie eine Reihe von Anforderungen erfüllen, wie z. B. über einen festen Arbeitsplatz und bereits vorhandene Ersparnisse verfügen.

Bedenken Sie, dass Sie beim Kauf einer Zweitimmobilie eine neue Hypothek aufnehmen bzw. Ihre bestehende Hypothek verlängern können.

Kann ich als eine Zweitwohnung als Erstwohnung kaufen?

Sie können in Spanien eine Zweitwohnung kaufen und diese als Ihren Erstwohnsitz behandeln. Dazu müssen Sie Ihren neuen Wohnsitz anmelden und diesen als Ihre Steueradresse angeben. Dies können Sie erledigen, indem Sie das „Formular 030. Steuerzahlerregister – Anmeldeerklärung, für Eintragung, Adressänderung und/oder Änderung der persönlichen Daten“ einreichen.

Damit eine Immobilie als ständiger Wohnsitz angesehen werden kann, müssen Sie dort in den letzten drei Jahren ununterbrochen oder in den ersten 12 Monaten nach dem Kaufdatum bzw. seit der Fertigstellung des Baus tatsächlich und ständig gewohnt haben.

Bedenken Sie, dass die Behörde die tatsächliche Nutzung als ständigen Wohnsitz überprüfen kann, zum Beispiel durch die Kontrolle der Nebenkostenabrechnungen.

Vorteile beim Kauf einer Zweitwohnung

Der Kauf einer Zweitwohnung kann eine erhebliche Investition sein, bietet jedoch auch mehrere Vorteile, die sie lohnenswert machen können:

Ferienunterkunft: Einer der Hauptgründe, warum Menschen eine Zweitwohnung kaufen, ist, während des Urlaubs immer eine Unterkunft zu haben. Vergessen Sie die Suche nach Hotels oder Ferienwohnungen, denn mit Ihrem eigenen Zuhause können Sie Ihren Kurzurlaub spontan organisieren.
Einsparungen bei der Unterkunft: Etwa 34 % des Urlaubsbudgets spanischer Familien wird für die Unterkunft ausgegeben. Mit einem Zweitwohnsitz sparen Sie diese Ausgaben. Darüber hinaus ist Ihr Zuhause nach Ihren Bedürfnissen und Vorlieben ausgestattet, was es zu einer hochwertigen Unterkunft macht.
Rentabilität: Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Zweitwohnung zu vermieten, können Sie zusätzliches Einkommen erzielen. Viele Familien vermieten ihre Zweitwohnung während des restlichen Jahres und genießen sie im Sommer. Es handelt sich um eine langfristige Investition, die finanzielle Erträge bringen kann.
Vermögenssteigerung: Der Kauf einer Zweitimmobilie diversifiziert Ihr Vermögen und steigert Ihr Wohlhaben. Es handelt sich um eine Investition, deren Wert im Laufe der Zeit steigen kann.

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Nachteile beim Kauf einer Zweitwohnung

Der Kauf einer Zweitwohnung kann jedoch auch einige Nachteile mit sich bringen, wie zum Beispiel:

Fixe Kosten: Auch wenn Sie Ihre Zweitwohnung nur in den Sommermonaten nutzen, fallen Fixkosten, wie Grundsteuern, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten an.
Keine finanzielle Rendite: Eine leerstehende Zweitwohnung generiert kein Einkommen und ist wie Geld „unter dem Bett“, ohne dass man seine potenzielle Rentabilität nutzen kann, die im Durchschnitt auf 5,6 % brutto geschätzt wird.
Zusätzliche Einkommenssteuern: Eigentümer von Zweitwohnungen müssen zusätzliche Steuern zahlen, beispielsweise die Grundsteuer (IBI), die nicht von der Einkommenssteuer abgezogen werden kann, es sei denn, die Wohnung wird vermietet.
Schwierigkeiten bei der Finanzierung: Banken finanzieren normalerweise nur bis zu 70 % des Gesamtwertes der Zweitwohnung, was eine höhere Anzahlung erfordert.
Risiko der Hausbesetzung: Bei leerstehenden Immobilien besteht ein höheres Risiko der Hausbesetzung, was zu zusätzlichen Problemen und Kosten für den Eigentümer führen kann.

Voraussetzungen für den Erwerb einer Zweitwohnung

Damit eine Immobilie als „Zweitwohnung“ gelten kann, muss sie eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen, wie zum Beispiel, dass der Käufer bereits Eigentümer einer anderen Immobilie ist, unabhängig davon, ob es sich dabei um seinen ständigen Wohnsitz handelt oder nicht.

Darüber hinaus ist ein Nachweis über Einkommen und Beschäftigungsstabilität unerlässlich, da die Banken dies in der Regel verlangen. Denken Sie daran, dass die Hypothekenbedingungen für eine Zweitwohnung strenger sind.

Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor sind Ersparnisse im Voraus. Normalerweise finanzieren Banken nur bis zu 70 % des Wertes der Zweitwohnung, Sie müssen also den Rest zur Verfügung haben, um die Zahlung für die Immobilie zu decken.

Auch die Verwaltungsformalitäten sind unerlässlich. Wie beim ersten Eigenheim müssen Sie die Kaufformalitäten erledigen, wie z. B. die öffentliche Urkunde, die Zahlung der Steuern (ITP oder Mehrwertsteuer) und die Eintragung ins Grundbuchamt.

Tipps für den Kauf einer Zweitwohnung

Der Kauf einer Zweitwohnung ist eine wichtige Entscheidung, die Planung und Überlegung erfordert. Hier sind einige Tipps und Empfehlungen, die Sie beachten sollten:

Bewerten Sie Ihre finanziellen Mittel: Stellen Sie vor dem Kauf sicher, dass Sie genügend Geld gespart haben. In Spanien empfiehlt es sich, bei der Beantragung einer Hypothek bereits mindestens 20 % des Gesamtwerts der Immobilie zu haben. Berücksichtigen Sie auch variable Ausgaben, wie Strom, Wasser und Gas. Für diese Ausgaben sind zusätzliche Ersparnisse von 10 bis 15 % empfehlenswert.
Informieren Sie sich über Hypotheken und Finanzierungen: Die meisten Menschen benötigen eine Hypothek, um eine Zweitwohnung zu kaufen. Informieren Sie sich über die Bankoptionen und wählen Sie die für Ihre Bedürfnisse beste aus. Vergleichen Sie Faktoren wie Zinssätze und Laufzeiten in Jahren.
Prüfen Sie vor dem Kauf den allgemeinen Zustand: Kontrollieren Sie Sanitäranlagen, Elektrizität, Böden und eventuelle Feuchtigkeit. Überlegen Sie, ob kurzfristig Renovierungsbedarf besteht.
Informieren Sie sich, ob im Zusammenhang mit dem Haus noch Gebühren oder Schulden bestehen und prüfen Sie die örtlichen Steuerlasten und andere damit verbundene Ausgaben.
Wählen Sie eine Lage, die Ihren Anforderungen entspricht.