Vielen mag dieses Thema überflüssig oder unwichtig erscheinen. Tatsache jedoch ist, dass Sie, wenn Sie einen Mietvertrag in Spanien nicht ordnungsgemäß kündigen, mit schwerwiegenden rechtlichen (und finanziellen) Folgen rechnen müssen.
In Spanien können langfristige Mietverträge, wenn es sich um den festen Wohnsitz des Mieters handelt, nur unter strengen Auflagen gekündigt werden. Die Nichteinhaltung der Vorschriften kann zur (unfreiwilligen) automatischen oder stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages führen. Dann würde der Mieter dem Vermieter mehrere Monate zusätzliche Miete schulden – Kosten, die so nicht vorgesehen waren. Der Vermieter könnte außerdem die Kaution und eventuelle zusätzliche Sicherheiten als Vertragsstrafe einbehalten. Dieser Artikel konzentriert sich nur auf Langzeitmieten, da sich die gesetzlichen Vorschriften kaum auf kurzfristige Mietverhältnisse auswirken.
Langfristige Mietverträge, die vor dem 6. März 2019 unterzeichnet wurden
Allgemein sieht das spanische Mietrecht (oder LAU, auf Spanisch) in seinem Artikel 11 vor, dass der Mieter den Vermieter 30 Tage vor dem vereinbarten Ablauf des Mietverhältnisses informieren muss. Diese Kündigungsfrist gilt auch für Vermieter. Bei Langzeitmieten müssen mindestens sechs Monate vergehen, bevor ein Mieter einen langfristigen Mietvertrag rechtmäßig kündigen kann (bei einer Kündigung vor Ablauf von 6 Monaten werden Strafen angewendet).
Nehmen wir das Beispiel eines langfristigen Mietvertrags, der am 1. März 2019 beginnt und am 28. Februar 2020 endet (ein Jahr). Wenn Sie den Vertrag nicht um ein weiteres Jahr verlängern und ihn auflösen möchten, müssen Sie dies Ihrem Vermieter bis zum 28. Januar 2020 mitteilen. D. h., dass er Ihre Kündigung spätestens am 28. Januar erhalten muss. Dadurch wird eine automatische Vertragsverlängerung um ein weiteres Jahr vermieden.
Die Kündigung muss schriftlich mit Empfangsbestätigung erfolgen, z. B. per burofax. Der Vermieter muss den Erhalt unter Angabe des Datums und Uhrzeit bestätigen. Kündigungen des Mietvertrages per Fax, E-Mail, Anruf, SMS oder WhatsApp sind nicht gültig.
Es empfiehlt sich, einen Anwalt mit der Erstellung der Kündigung zu beauftragen, damit das Schreiben den spanischen Gesetzen entspricht. Ansonsten könnten Sie Gefahr laufen, dass die Kündigung aufgrund von Formfehlern ungültig und somit Ihr Mietvertrag weiterhin wirksam ist. Einige Vermieter lehnen unrechtmäßige Kündigungsschreiben gerne ab, um die Kaution und zusätzliche Sicherheiten ganz legal als „Strafe“ einzubehalten.
Langfristige Mietverträge, die ab dem 6. März 2019 abgeschlossen wurden
Bei ordentlichen jährlichen Verlängerungen beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages (bei jährlichen Verlängerungen).
Bei stillschweigenden Verlängerungen ist zu unterscheiden, wer die Kündigung einreicht, der Vermieter oder der Mieter.
- Vermieter: 4 Monate vor Ablauf des Mietvertrages, um eine stillschweigende Verlängerung um weitere 3 Jahre zu vermeiden.
- Mieter: 2 Monate vor Ablauf des Mietvertrages, um eine stillschweigende Verlängerung um weitere 3 Jahre zu vermeiden.