Viele Immobilieneigentümer stellen immer wieder fest, dass der Eintrag ihrer Immobilie im Kataster Fehler enthält, vor allem hinsichtlich der Fläche der Immobilie. Dies ist kein triviales Problem, da ein Überschuss der eingetragenen Fläche den Katasterwert erhöht, was sich auf Steuern, wie die Grundsteuer (IBI) und die kommunale Kapitalertragssteuer, auswirkt. Die Korrektur dieser Fehler ist unerlässlich, nicht nur um ungerechtfertigte Steuerbelastungen zu vermeiden, sondern auch um zu viel gezahlte Beträge zurück zu fordern. José María Salcedo, geschäftsführender Gesellschafter von Salcedo Tax Litigation, erklärt, wie man eine mögliche Rückerstattung unrechtmäßig gezahlter Beträge erreichen kann.
Verfahren zur Korrektur von Fehlern bei der Immobilienfläche im Kataster
Es gibt zwei Hauptverfahren zur Behebung dieser Fehler:
Korrektur von Unstimmigkeiten: Dies ist in Artikel 18 der überarbeiteten Fassung des Immobilienkatastergesetzes (Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario – TRLCI) geregelt und korrigiert Fehler in Bezug auf bestimmte Daten oder Merkmale der Immobilie, einschließlich der Fläche, jedoch nur, wenn der Fehler auf die falsche Anwendung einer gesetzlichen Vorschrift (Terrassen, Veranden usw.) zurückzuführen ist und nicht auf die Messung selbst. Sie gilt jedoch nicht für Abweichungen bei den städtischen Parametern oder den Tabellen der Bewertungssätze.
Berichtigung von Fehlern: Dies ist in Artikel 220 des Allgemeinen Steuergesetzes (Ley General Tributaria – GTL) geregelt und dient der Berichtigung von Fehlern, die aus der unsachgemäßen Anwendung städtebaulicher Informationen oder aus Fehlern bei der Flächenmessung resultieren.
Das Kataster bevorzugt das Verfahren der Diskrepanzkorrektur. Warum? Das Katasteramt und das Finanzamt ziehen im Allgemeinen die Korrektur von Unstimmigkeiten der Berichtigung von Fehlern vor. Die Behebung von Unstimmigkeiten wird ab dem Datum der Behebung bzw. dem Ende der Reklamationsfrist wirksam, während die Berichtigung von Fehlern rückwirkend ab dem Datum des Auftretens des Fehlers wirksam wird.
Das Zentrale Wirtschaftsverwaltungsgericht (TEAC) spricht sich für das Finanzamt aus. Konkret befürwortet ein aktueller Beschluss vom 26. September 2023 (00/01822/2021) die Anwendung des Verfahrens zur Korrektur von Unstimmigkeiten, um Fehler bei der Katasterfläche zu berichtigen. Nach diesen Beschlüssen wäre das Verfahren zur Berichtigung von Fehlern in diesen Fällen nicht anwendbar, da es eine wesentliche Änderung des Verwaltungsakts bedeuten würde.
Konkret ist das Gericht der Ansicht, dass „die für die Berichtigung von Fehlern erforderlichen Umstände nicht gegeben sind, da eine Änderung der bebauten Fläche, der berücksichtigten Nutzungen und Werte angestrebt wird, die allesamt eine Auslegung der rechtlichen und technischen Vorschriften sowie der berücksichtigten Titel erfordern und zudem eine wesentliche Änderung des Verwaltungsakts nach sich ziehen.“ Alle oben genannten Punkte beziehen sich auf einen früheren Beschluss vom 19.01.2016.
Darüber hinaus hält das Gericht die Anwendung des Verfahrens zur Fehlerberichtigung für unangemessen, da es unter Bezugnahme auf ein Urteil des TSJ von Katalonien vom 4.12.2015 die Auffassung vertritt, dass „die Fehlerberichtigung nicht angewendet werden kann, wenn die Absicht darin besteht, den Rechtsakt aufzuheben oder seinen wesentlichen Inhalt oder einige seiner äußersten oder wesentlichen Elemente zu ändern. Daher kann die Änderung des Eigentümers oder der Fläche einer Immobilie im Kataster nicht als bloße Berichtigung eines sachlichen Fehlers verstanden werden, der im Rahmen des Verfahrens zur Berichtigung von Fehlern korrigiert werden kann, da es vielmehr ein wesentliches Element der Beschreibung der Katasterimmobilie ist, den wahren Eigentümer sowie die Fläche der Immobilie zu kennen, zumindest aus katastertechnischer Sicht.“
Rückwirkung und Erstattung ungerechtfertigter Einnahmen
„Das Problem bei der Verpflichtung der Steuerzahler, das Verfahren zur Korrektur von Unstimmigkeiten zu nutzen, um Flächenfehler bei der Katasterbewertung zu korrigieren, besteht darin, dass der erlassene Beschluss keine rückwirkenden Auswirkungen haben soll“, sagt Salcedo. Was ist die Folge? Steuerzahler können in Zukunft Steuern sparen, sowohl bei der IBI-Höhe als auch bei der kommunalen Kapitalertragssteuer bei einem möglichen Verkauf der Immobilie. Wie der geschäftsführende Partner von Salcedo Tax Litigation jedoch anmerkt, werde man nicht in der Lage sein, die in den Vorjahren zu viel gezahlten Beträge zurückzufordern. Der Fiskus zieht es vor, von rückwirkenden Maßnahmen abzusehen, nachdem ein falscher Katasterwert festgestellt wurde, da die Fläche der Immobilie im Kataster größer war als die tatsächliche.
Kurz gesagt, die Korrektur von Unstimmigkeiten erfolgt nicht rückwirkend, was die Möglichkeit einschränkt, eine rückwirkende Erstattung zu viel gezahlter Steuern zu beantragen. Allerdings hat der Oberste Gerichtshof in mehreren Urteilen darauf hingewiesen, dass Rückerstattungen für frühere Jahre möglich sind, wenn der Fehler in diesen Zeiträumen vorlag.
Für José María Salcedo könnte aufgrund der vorliegenden Urteile des Obersten Gerichtshofs eine Rückerstattung für die Jahre vor der Korrektur der Unstimmigkeiten erreicht werden. Dies gilt, solange der Flächenfehler in den Steuerjahren bestand, für welche die Rückerstattung der ungerechtfertigten Einnahmen beantragt wird, weil die Steuer auf der Grundlage eines höheren Katasterwerts gezahlt worden war, als es der tatsächlichen Fläche der Immobilie entsprochen hätte.
Schneller Weg zur Erstattung ungerechtfertigter Einnahmen
Der Oberste Gerichtshof entscheidet derzeit über eine Kassationsbeschwerde, mit der geklärt werden soll, ob eine Erstattung der zu Unrecht gezahlten Beträge direkt beantragt werden kann, wenn der Katasterwert durch Korrektur von Unstimmigkeiten verringert wird. Dies könnte das Erstattungsverfahren erheblich vereinfachen, ohne dass besondere Prüfverfahren eingeleitet werden müssten.
Mit Beschluss vom 8. Februar dieses Jahres (Beschwerde 5519/2022) hat sich der Oberste Gerichtshof bereit erklärt, zu entscheiden, ob „in den Fällen, in denen der Katasterwert einer Immobilie mit Auswirkungen auf die endgültige Berechnung der Grundsteuer (IBI) herabgesetzt wird, zu bestimmen ist, ob eine Rückerstattung der daraus abgeleiteten ungerechtfertigten Einnahmen direkt beantragt werden kann, ohne dass in Bezug auf die Abrechnungen ein Nachprüfungsverfahren gemäß Artikel 221.3 GLT beantragt wird, das auf der Grundlage der Bestimmungen von Artikel 224.1 Absatz 3 GLT beruht.“
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Fehler bei der Katasterfläche korrigiert werden müssen, um übermäßige Steuerbelastungen zu vermeiden. Obwohl die Verfahren kompliziert sein können, ist es für die Steuerzahler einfacher, diese Unstimmigkeiten zu korrigieren und eine Rückerstattung der zu Unrecht gezahlten Steuern zu erhalten, wenn sie die verfügbaren Optionen und mögliche Änderungen der Vorschriften kennen.