Für Expats und nicht in Spanien ansässige Käufer, die ein Eigenheim in Spanien erwerben möchten, gibt es viel zu lernen. Sie müssen sich viele Informationen aneignen, bevor Sie ein Angebot für Ihr Traumhaus abgeben – von der Grunderwerbssteuer in Spanien über den Hypothekenprozess bis hin zu den Zinssätzen.
Für Ausländer kann es schwierig sein, sich in der spanischen Grunderwerbssteuer zurechtzufinden, insbesondere da für Ansässige und Nichtansässige unterschiedliche Regeln gelten. Wir befassen uns mit den Steuern, die auf Sie zukommen, deren Funktionsweise und den Kosten, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen.
Arten der Grunderwerbssteuer in Spanien
In Spanien gibt es verschiedene Arten von Grunderwerbssteuern. Diese können in kaufbezogene Steuern, Eigentumssteuern und Steuern beim Verkauf unterteilt werden.
Diese sind nicht immer unmittelbar relevant, es ist jedoch wichtig, die langfristigen Kosten des Immobilienbesitzes in Spanien zu kennen.
Schauen wir uns das genauer an.
Steuern beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen eine Reihe von Kosten an. Nichtansässige Käufer müssen damit rechnen, höhere Einlagen und Notargebühren zu zahlen. Zudem fallen möglicherweise zwei Steuern an.
Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales oder ITP)
Diese gilt für Immobilien, die wiederverkauft werden. Der Satz kann je nach Region variieren und richtet sich nach dem Wert der Immobilie.
Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido oder IVA)
Bei Neubauimmobilien fällt statt der Grunderwerbsteuer eine Mehrwertsteuer an. Der Satz beträgt bei Wohnimmobilien in der Regel 10 % und bei Grundstücken oder Gewerbeimmobilien 21 %.
Darüber hinaus müssen Käufer eine Stempelsteuer bzw. Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados oder AJD) zahlen, die je nach Standort der Immobilie normalerweise bei 0,5 % bis 1,5 % liegt.
Laufende Grundsteuern
Mit dem Immobilienbesitz sind auch einige Steuern verbunden.
Jährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles oder IBI)
Der Preis dieser lokalen Gemeindesteuer basiert auf dem geschätzten Wert der Immobilie und liegt normalerweise bei zwischen 0,4 % und 1,1 %. Die lokalen Behörden legen den genauen Satz fest, sodass die Kosten von der Region abhängen.
Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes oder IRNR)
Nichtansässige, die in Spanien Eigentum besitzen, müssen außerdem jährlich eine Steuererklärung auf Grundlage der Mieteinnahmen abgeben, welche die Immobilie generieren könnte, selbst wenn sie nicht vermietet wird.
Auf der Grundlage des Schätzwerts der Immobilie wird ein Steuersatz von 1,1 % festgelegt.
Davon ist ein Prozentsatz zu zahlen, der vom „Heimatland“ des Eigentümers abhängt.
- Für Nichtansässige aus der EU oder dem EWR beträgt dieser 19 %
- Für Nichtansässige von außerhalb der EU/des EWR beträgt dieser 24 %
BEISPIEL:
Von dem steuerpflichtigen Betrag von 1.100 Euro für eine 100.000 Euro teure Immobilie würde ein EU-Bürger 209 Euro zahlen, während ein Eigentümer von außerhalb der EU 264 Euro zahlen würde.
Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
Nichtansässige unterliegen möglicherweise der Vermögenssteuer, wenn ihr spanisches Vermögen 700.000 Euro übersteigt. Die Steuersätze variieren und es können einige Ausnahmen gelten, die auf regionalen Richtlinien basieren.
Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien
Welche Steuern müssen Nichtansässige beim Verkauf einer Immobilie in Spanien beachten?
Kapitalertragsteuer (CGT)
Wenn Sie in Spanien eine Immobilie verkaufen, zahlen Sie auf den Gewinn Kapitalertragssteuer.
- Für Einwohner der EU/des EWR: Die Sätze liegen je nach Gewinnhöhe bei zwischen 19 % und 26 %.
- Für Nicht-EU-Bürger gilt ein Pauschalsatz von 24 %.
Plusvalía-Steuer
Diese Gemeindesteuer wird auf die Erhöhung des Katasterwerts einer Immobilie während der Eigentümerschaft erhoben. Der genaue Betrag hängt von der Gemeinde ab und davon, wie lange Sie die Immobilie besitzen.
Grundsteuer in Spanien für Ausländer: besondere Überlegungen
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche weiteren Überlegungen für nicht in Spanien ansässige Käufer beim Immobilienerwerb in Spanien wichtig sein könnten?
Die Kosten für den Umzug
Mit einem Umzug nach Spanien sind zahlreiche Kosten verbunden, über die sich Nichtansässige im Klaren sein müssen.
Für Nichtansässige sind beispielsweise die Kapitaleinlagen höher, da die meisten Kreditgeber 30 % des Immobilienwerts verlangen.
Darüber hinaus sollten Käufer etwa 10-15 % für zusätzliche Kosten und Steuern einplanen.
Mithilfe eines Hypothekenrechners können Sie die Kosten eines Umzugs ermitteln und feststellen, wie hoch der Betrag ist, den Sie sich für Ihre Traumimmobilie in Spanien leisten können.
So werden die Grundsteuern gezahlt
Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf werden oft von einem Hypothekenmakler hervorgehoben. Ein nicht in Spanien ansässiger Käufer sollte sich beim Kauf einer Immobilie von jemandem beraten lassen, der mit dem Hypothekenverfahren in Spanien vertraut ist. Makler helfen bei der Analyse des einzelnen Falls eines Käufers und informieren ihn über etwaige Kosten.
Die Grundsteuern sind vom Käufer zu tragen. Steuererklärungen für die Einkommensteuer von Nichtansässigen sind bis zum 31. Dezember eines jeden Jahres fällig und werden durch Selbstveranlagung erstellt.
Besitz eines Zweitwohnsitzes in Spanien
Wenn es sich bei Ihrer spanischen Immobilie um einen Zweitwohnsitz handelt, müssen Sie dennoch die IBI und die Einkommensteuer für Nichtansässige zahlen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
Um ein effektives Budget zu planen, ist es wichtig, sich mit der Grundsteuer in Spanien für Ausländer auszukennen.
Warum es wichtig ist, die spanische Grundsteuer zu verstehen
Wenn Sie in ein neues Land ziehen, ist es wichtig, sich über die Steuern und Verbindlichkeiten zu informieren, die auf Sie als Immobilieneigentümer zukommen.
Dadurch können Sie nicht nur mögliche Kosten in Ihr Budget einplanen, sondern auch rechtliche Probleme oder Komplikationen vermeiden.
Der Prozess der Aufnahme einer Hypothek ist nicht immer einfach, insbesondere wenn die Abläufe unbekannt sind oder Sprachbarrieren bestehen. Ein Berater, der mit dem spanischen Immobilienmarkt vertraut ist, hilft Ihnen, die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Steuern und Kosten zu bewältigen.
Eine Immobilie in Spanien kaufen
Der Kauf einer Immobilie in Spanien bringt natürlich eine Reihe wunderbarer Vorteile mit sich – von atemberaubenden Standorten bis hin zu einer Veränderung des Lebensstils. Allerdings ist es wichtig, die Grundsteuer in Spanien für Ausländer zu verstehen, um fundierte Entscheidungen treffen und unerwartete Kosten vermeiden zu können.
Ganz gleich, ob Sie ein Ferienhaus kaufen oder in eine dauerhafte Immobilie investieren möchten – die Zusammenarbeit mit Fachleuten wie Steuerberatern oder Hypothekenmaklern kann den Prozess vereinfachen und Ihnen helfen, die spanischen Steuergesetze einzuhalten.