Si vous possédez un bien immobilier en Espagne, comme une maison de vacances que vous louez lorsqu’elle n’est pas utilisée, la location peut être une source de revenus intéressante. Cependant, de plus en plus de propriétaires font face à des locataires qui ne respectent pas leurs engagements, en particulier avec le non-paiement des loyers, un problème en forte augmentation. Dans les cas les plus graves, certains locataires accumulent des arriérés sur plusieurs années, contraignant souvent à engager une procédure d’expulsion. En tant que propriétaire, que faire si vos locataires ne paient pas leur loyer ?
Expulsion de locataire en Espagne
Selon les données du Conseil général du pouvoir judiciaire (Consejo General del Poder Judicial), le nombre d'expulsions effectuées en Espagne en 2024 était de 20 558, démontrant une situation préoccupante.
Que puis-je faire si les locataires ne paient pas leur loyer ?
Un signal d'alarme
L'OCU, la plus grande organisation de consommateurs d'Espagne, conseille au propriétaire de signaler d'abord le problème au locataire, par téléphone ou par écrit. En l'absence de réponse du locataire, il devra réclamer à nouveau le paiement, mais par un moyen fiable, c'est-à-dire par des moyens légaux : burofax, voie notariale ou conciliation judiciaire. Si le locataire ne paie toujours pas, il n'a d'autre choix que de saisir le tribunal.
Agissez rapidement
Selon Arantxa Goenaga, avocate et associée du cabinet AF Legis, en cas de non-paiement du loyer, il est essentiel que le propriétaire réagisse rapidement et exige dès le premier impayé que le locataire s’acquitte de ses obligations.
Agir sans délai est crucial pour plusieurs raisons : d’une part, cela montre au locataire que son comportement est suivi et que l’impayé ne sera pas toléré, l’incitant ainsi à régulariser sa situation. D’autre part, il est indispensable d’adresser une réclamation écrite, afin qu’elle soit formellement enregistrée et puisse servir de preuve ultérieure. Enfin, si le locataire ne règle pas le premier mois impayé, il convient d’engager rapidement une procédure judiciaire pour résilier le contrat de location. Cela permet d’anticiper la durée souvent longue des procédures judiciaires afin de récupérer la propriété au plus vite et de limiter les impayés à venir.
Étudier au préalable la solvabilité du locataire
Selon Jesús Duque, vice-président d'Alfa Inmobiliaria, ce problème peut être évité à l'avance grâce à l'aide d'un professionnel, « non seulement en gérant les visites des intéressés ou en fixant le prix, mais surtout en étudiant la solvabilité du locataire potentiel en consultant les dossiers des locataires en défaut de paiement, en rédigeant le contrat de manière à ce qu'il soit parfaitement conforme à la loi espagnole sur les baux locatifs (LAU), en versant la caution auprès de l'organisme compétent et en gérant même la souscription d'une assurance contre les impayés ». Il précise que certaines entreprises garantissent même le loyer au propriétaire, car ce sont elles qui le rémunèrent, moyennant un pourcentage.
Les démarches à suivre en cas de non-paiement du loyer en Espagne
Vous pouvez réclamer ce qui vous est dû, résilier le contrat et demander l'expulsion pour non-paiement, ou les deux simultanément. L'OCU rappelle que si le locataire est solvable, vous devez réclamer ce que vous lui devez. Dans le cas contraire, cela n'en vaut pas la peine, car, en plus de ne rien recevoir, vous devrez supporter les frais de la procédure judiciaire. Il est préférable de se concentrer sur la résolution du contrat et la récupération du bien.
Alfa Inmobiliario souligne que le propriétaire doit intenter une action en justice et prouver que le locataire n'a pas payé le loyer. Si le tribunal statue en faveur du propriétaire, le locataire doit quitter le logement et payer le loyer dû. Par ailleurs, l'avocate Arantxa Goenaga souligne qu'il n'est parfois pas nécessaire d'engager une procédure judiciaire immédiate, car il s'agit d'un problème ponctuel de liquidités du locataire, et une solution peut être trouvée. « Il faut toujours agir rapidement et veiller à ce que le bien soit en attente, car si le locataire pense ne pas s'en rendre compte, le non-paiement peut devenir une habitude. »
Quelles sont les conséquences juridiques du non-paiement du loyer ?
La conséquence fondamentale, selon Goenaga, est la rupture du contrat : l'obligation de payer est violée, ce qui peut entraîner la résiliation du contrat pour non-paiement. Un seul mois de non-paiement peut entraîner la résiliation du contrat.
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