Les mesures nécessaires pour dynamiser le marché locatif espagnol et réduire les prix de location

Fernando Encinar, responsable de la recherche chez idealista (deuxième à gauche) / Expansión
Fernando Encinar, responsable de la recherche chez idealista (deuxième à gauche) / Expansión
2 août 2019, Rédaction

La hausse des coûts de location en Espagne inquiète non seulement les hommes politiques mais également le secteur privé. Face au manque d'offre dans certaines villes espagnoles et à une augmentation de la demande, les prix des loyers ont augmenté plus rapidement que les salaires. Les experts s'accordent sur le fait qu'il est essentiel d'établir un partenariat public-privé avec des fonds privés sur des terres publiques afin de fournir des logements abordables à louer. En outre, certaines voix préconisent de donner plus de sécurité juridique aux propriétaires privés pour qu'ils apportent plus de biens immobiliers sur le marché locatif.

Fernando Encinar, responsable de la recherche chez idealista, préconise la collaboration public-privé. Lors d'une conférence organisée par le journal espagnol Expansión sur le thème « L'avenir du marché de la location résidentielle », il a assuré que les citoyens réclament généralement un secteur immobilier plus professionnel, mais qu'ils se méfient de la collaboration public-privé. Il a également souligné que la nouvelle loi sur la location en Espagne traitait les entreprises différemment des particuliers, ce qui ne devrait pas se produire.

Encinar propose d'augmenter l'offre de logements et rejette les théories selon lesquelles il n'est pas nécessaire de développer davantage de logements puisque l'Espagne compte de nombreuses propriétés vides, car, selon les derniers chiffres de l'INE, 62% des logements vides sont situés dans des villes de moins de 50 000 habitants.

Miguel Oñate, directeur de Merlin Properties, fait remarquer que la crise du marché de la location n'a pas été provoquée par la réglementation mais par une augmentation de la production. Afin de construire plus, il faut plus de capital. « Il y a une prise de conscience qu'il est nécessaire que les capitaux privés entrent dans la production de logements, sinon il y aura une crise », a-t-il déclaré.

Ce financement proviendra principalement de fonds d'investissement, car les banques ne peuvent pas participer avec la même force puisque ce n'est pas vraiment leur business, et que l'administration espagnole n'a pas les moyens de le faire. Les fonds d'investissement doivent être considérés comme le seul allié du gouvernement, car les banques espagnoles ne peuvent pas entrer dans cette équation. Pour mener à bien une politique du logement, les seuls alliés sont les institutions internationales et privées : fonds d'investissement et fonds de placement immobilier.

Javier Rodríguez Heredia, associé chez Azora, a déclaré que 23% du parc de logements en Espagne est actuellement loué, contre 34% dans l'Union européenne. Cela signifie qu'en Espagne, il y a près de 6,5 millions de logements à louer. Il considère que le pays a encore du chemin à parcourir pour atteindre le niveau du reste de l'Europe.

Il partage également l'opinion d'Oñate en soulignant que le financement est la principale cause des tensions sur les prix : les jeunes ne peuvent pas accéder à des prêts hypothécaires car ils ont besoin d'un apport. « Beaucoup de gens louent par nécessité et non par choix. Nous devons construire 2,4 millions de maisons dans les 15 prochaines années. C'est une chose qui peut être faite, mais cela nécessite un investissement pouvant atteindre 300 000 millions d'euros et nous ne savons pas exactement où l'obtenir parce qu’il est impossible qu’elle provienne de fonds publics », souligne Rodriguez Heredia.

Fernando Lacadena, président de l'ASIPA, est d'accord. Il estime que « les administrations publiques ne seront pas en mesure de financer seules entre 1,5 et 2,5 millions de nouveaux logements à louer. Les opérateurs professionnels et les plates-formes institutionnelles sont un élément essentiel de la solution et non du problème », a-t-il déclaré.

« Il est incontestable que le marché de la location résidentielle est en pleine mutation. Il en va de même pour le grave problème de pénurie de logements disponibles, en particulier pour les jeunes et les familles qui ont du mal à joindre les deux bouts », dit Lacadena.

Comment la nouvelle loi sur les loyers affecte le marché

Eduard Mendiluce, directeur général d'Aliseda y Anticipa, assure fermement que le décret-loi royal sur les loyers en vigueur depuis mars dernier a affecté le marché de la location longue durée, avec une réduction de l'offre et une augmentation des prix. De plus, il assure que la limitation à deux mois de loyer en plus de la caution (un mois) a également conduit à une expulsion du marché des locataires sans solvabilité ni épargne. 

Il est très critique à l'égard de cette réglementation et propose donc de ne pas réglementer, mais d'encourager et de subventionner les propriétaires sur le plan fiscal. Il aimerait également voir une clause spéciale ajoutée à la loi sur la location urbaine (LAU) afin de raccourcir les contrats afin que les bailleurs puissent louer un prix de location inférieur au prix du marché pour les locataires menacés d'exclusion sociale ou de problèmes de solvabilité.

Enfin, il propose de compléter les loyers des locataires avec les fonds publics.

Le PSOE défend la loi de location de 2019

Au cours de la conférence, Beatriz Corredor, une ministre du parti socialiste PSOE en Espagne, a souligné que la nouvelle loi est un retour à celle approuvée en 1994, qui « a près de 20 ans de stabilité et a recueilli des modèles d'équilibre entre propriétaires et locataires ».

Corredor a noté que le gouvernement de gauche de Pedro Sanchez avait lancé le « Plan 20 000 » pour lancer le processus de promotion du logement social à travers l'organisation foncière Sepes et l'institution financière ICO via des droits d'utilisation des terres publiques. Et pour les jeunes, les revenus de base de l'émancipation seront récupérés. « Les statistiques sur ce revenu ont vu un nombre croissant de jeunes s'émancipant, mais les propriétaires n'ont pas augmenté les prix de location », a-t-elle ajouté.

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