As medidas necessárias para impulsionar o mercado de arrendamento em Espanha e baixar os preços das rendas

O aumento do preço das rendas é preocupante, não só para os políticos, mas também para o setor privado. Perante a falta de oferta em algumas cidades espanholas e o aumento da procura, os preços dos arrendamentos aumentaram mais rápido do que os salários. Os especialistas concordam que é vital que haja uma parceria público-privada para angariar, com dinheiro privado em terrenos públicos, habitação a preços acessíveis para arrendamento. Além disso, algumas vozes defendem que se dê mais segurança jurídica aos proprietários privados e às pessoas coletivas, para que introduzam mais bens imobiliários no mercado. 

Fernando Encinar, diretor de estudos do idealista, defende a colaboração público-privada. Ele garante, nas conferências organizadas pela Expansión "O futuro do mercado de arrendamento habitacional" ("El futuro del mercado de alquiler de vivienda"), que em geral a sociedade pede um setor imobiliário mais especializado, mas desconfia da colaboração público-privada. Enfatiza também que o novo Decreto-real do arrendamento dá um tratamento diferente às empresas do que aos particulares, o que não deveria acontecer.

Propõe aumentar a oferta de habitação e rejeita teorias de que não é necessário desenvolver mais habitação, porque existem muitas casas vazias. Recordamos que, de acordo com o último censo do INE, 62% das casas vazias estão em cidades com menos de 50.000 habitantes. 

Miguel Oñate, diretor da Merlin Properties, ressalta que a crise no mercado de arrendamento não se dá pela regulação, mas pelo aumento da produção, no entanto, para construir mais são necessárias grandes quantidades de capital. "Há uma consciência absoluta de que é necessário que o capital privado entre na produção imobiliária ou haverá um choque", acrescenta. 

E esse financiamento virá principalmente de fundos de investimento, uma vez que os bancos não podem entrar com a mesma força, não é o seu negócio. E a administração espanhola não tem forças para o fazer.   

Os fundos devem ser vistos como o seu único aliado, porque o banco espanhol não pode participar. A administração espanhola não tem músculo para o fazer. Para levar a cabo uma política de habitação, os únicos aliados são as instituições internacionais e privadas: fundos e socimis. 

Javier Rodríguez Heredia, sócio de Azora, salienta que, atualmente, em Espanha, 23% do parque habitacional está em arrendamento, em comparação com 34% em média na União Europeia, ou seja, em Espanha país existem quase 6,5 milhões de casas para arrendar. E considera que o país tem ainda algum caminho a percorrer para atingir o nível da Europa. 

Também concorda com Oñate, apontando o financiamento como a principal causa das tensões de preços: os jovens não têm acesso a um crédito habitação porque precisam de poupanças. "Muitas pessoas têm a obrigação de arrendar e não por devoção. Temos de construir 2,4 milhões de casas nos próximos 15 anos. É algo que pode ser feito, mas envolve um investimento de até 300.000 milhões de euros de financiamento e é preciso saber onde o conseguir. Porque é impossível que saia de fundos públicos", ressalta Rodriguez de Heredia.

Fernando Lacadena, presidente da Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA), permanece na mesma linha do sócio de Azora. Ele considera que "por si só, as administrações públicas não serão capazes de financiar as entre 1,5 e 2,5 milhões de casas novas para arrendar estimadas por vários estudos. Os operadores profissionais e as plataformas institucionais são uma parte essencial da solução e não do problema", sublinha.

"É um fato indiscutível que o mercado de arrendamento residencial está num estado de fluxo. Assim como o fato de que há um grave problema de escassez de casas disponíveis, especialmente para os mais jovens e para as famílias que lutam para sobreviver", diz Lacadena.

Os efeitos da nova lei do arrendamento no mercado

Eduard Mendiluce, diretor-geral da Aliseda e Anticipa, assegura firmemente que o Decreto-real de arrendamento, em vigor desde março passado, afetou o mercado de arrendamento, com uma redução na oferta e um aumento nos preços. Além disso, assegura que a limitação a dois meses de renda adicional ao depósito (um mês) também levou à expulsão do mercado de inquilinos sem solvência ou poupança.

A sua posição é muito crítica em relação a esta regulamentação, pelo que se propõe não regulamentar, mas sim incentivar e subsidiar fiscalmente os proprietários. Aposta também em introduzir na Lei do Arrendamento Urbano (LAU) uma cláusula especial que permite a celebração de contratos de curta duração, nos quais os arrendadores podem aplicar uma renda abaixo do preço de mercado para arrendatários em risco de exclusão social ou com problemas de solvência.

Finalmente, aposta em complementar a renda do indivíduo pela administração pública. 

O PSOE e a lei do arrendamento

Durante a conferência organizada pela Expansión, Beatriz Corredor, deputada do PSOE, destacou que a nova lei retorna à aprovada em 1994, um regulamento que "tinha quase 20 anos de estabilidade e coletava padrões de equilíbrio entre proprietários e inquilinos". 

Corredor observa que o Governo de Pedro Sanchez lançou o Plano 20.000, que deve iniciar o processo de promoção da habitação social, através de Sepes e da OIC, para usar os terrenos públicos e também direito de superfície. "E para os jovens será recuperado o rendimento básico de emancipação. "Nas estatísticas deste IRPF houve uma crescente emancipação dos jovens, mas não houve aumento nos preços de arrendamento por parte dos proprietários", acrescenta.