10 consigli per l'affitto di un locale commerciale in Spagna

Foto di Erik Mclean su Unsplash
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28 settembre 2020, Larraín Nesbitt Abogados

1. Hai a che fare con il proprietario o con un delegato legalmente autorizzato?

Niente di peggio che pagare un enorme acconto in anticipo solo per rendersi conto più tardi di essere stati raggirati e aver dato soldi a qualcuno che non era il proprietario. La prima cosa che dovresti fare è verificare sempre di avere a che fare con qualcuno che è legalmente autorizzato ad affittare il locale a cui sei interessato (con una delega valida).

2. Dimensioni della proprietà

Da tenere ben presente, dato che i contratti di locazione sono spesso calcolati in base alle dimensioni della proprietà e se il locale risulta essere considerevolmente più piccolo, potresti ritrovarti a pagare in eccesso.

3. Cablaggio in fibra ottica

Le aziende moderne hanno grandi necessità di accesso e trasmissione dei dati, e richiedono connessioni a Internet ad alta velocità, 24 ore su 24, 7 giorni su 7. Assicurati allora che il tuo contratto di affitto commerciale includa già il cablaggio in fibra ottica preinstallato: in questo modo risparmierai settimane, se non mesi, che servirebbero altrimenti all'installazione. Non vorrai certo rimanere bloccato in un ufficio che utilizza ancora un vecchio modem, no?

4. Logo aziendale

Una questione come il posizionamento all'esterno del locale di un'insegna con il logo aziendale è così semplice che spesso viene data per scontato e trascurata da molti nella ricerca di spazi per uffici. Alcune associazioni di proprietari non lo consentono, e anche alcuni centri business (centros de negocios) lo vietano. Inutile dire che ogni azienda che si rispetti ne dovrebbe però avere uno. Non darlo quindi per scontato e chiedi sempre.

5. Cauzione del contratto d'affitto (fianza legal)

Per legge, un inquilino deve pagare una cauzione di 2 mesi nei contratti di locazione commerciale. Il deposito cauzionale dovrebbe poi idealmente essere trasferito dal proprietario a un'istituzione regionale ufficiale per la sua custodia, come spiegato qui. Oltre a questo, è normale richiedere anche ulteriori garanzie. Per le locazioni commerciali, c'è la libertà di negoziare con il proprietario il numero di mesi di cauzione richiesti come garanzia aggiuntiva. Sottolineo che c'è un margine di manovra per negoziare, in particolare per affitti commerciali di fascia alta. Ad esempio, un outlet in una posizione privilegiata a Madrid o un appartamento sulla spiaggia situato in un luogo celebre come Puerto Banus (Marbella) potrebbero facilmente richiederti 12 mesi. Soprattutto se sei un inquilino non residente senza legami con la Spagna, i proprietari chiederanno maggiori garanzie finanziarie per coprirsi le spalle, dato che potresti essere considerato come un'opzione rischiosa. È bene che questo venga chiarito e negoziato dalle parti sin dall'inizio poiché spesso è un punto controverso.

6. Tassa IBI e quota dell'Associazione di Proprietari

Per evitare brutte sorprese, questo sarà uno dei primi punti che dovresti negoziare. Come regola generale, i proprietari sostengono entrambi i costi. Tuttavia, nella pratica, questo potrebbe non essere il caso. Meglio non darlo per scontato e assicurarsene prima della firma.

7. Tassa sui rifiuti (Basura)

La Basura (tassa sulla raccolta dei rifiuti) è un'imposta locale normalmente a carico del proprietario. Ancora una volta, si tratta di una domanda che viene spesso trascurata dagli aspiranti inquilini. Assicurati di sapere chi sta pagando per questo servizio per evitare brutte sorprese con il comune.

8. Chi paga le utenze (acqua ed elettricità)? Le utenze sono collegate (attive e funzionanti)?

Anche se la risposta può sembrare palese, e si pensi che sia l'inquilino a pagare per entrambe, a volte potresti rimanere sorpreso di scoprire che in realtà è il padrone di casa a pagare l'acqua. L'elettricità invece è sempre a carico dell'inquilino. Dovresti anche chiedere se le utenze sono attualmente collegate alla rete di approvvigionamento, a meno che non ti piaccia l'eccitante prospettiva di aspettare settimane e settimane che qualcuno si presenti (senza preavviso) presso la struttura e proceda a collegare tutto. Chiaramente, meglio sempre che sia già tutto in funzione.

9. Ha un impianto (moderno) di aria condizionata?

Non ci sono dubbi sul fatto che la Spagna sia un paese caldo tutto l'anno, soprattutto d'estate. Credici, non è davvero consigliabile rimanere bloccati in un contratto d'affitto di 12 mesi per poi scoprire dopo la firma che il tuo sistema di aria condizionata era un gran bel modello... negli anni '50. L'aria condizionata in Spagna è una comodità più che necessaria e per la quale meglio non badare troppo a spese.

10. E infine... il proprietario

Il successo o il fallimento aziendale sono spesso dettati dal tuo rapporto con un proprietario. Cerca di mantenere sempre un buon rapporto, dato che uno cattivo può davvero complicarti la vita. Dovresti chiederlo al tuo agente. Un'elevata rotazione degli inquilini è sempre uno svantaggio per tutti. Quest'ultimo punto non è correlato a questioni legali ma si rivela fondamentale per fare andare i tuoi mesi in affitto lisci come l'olio.

In LNA possiamo aiutarti ad acquistare, vendere o affittare la tua proprietà in Spagna. Abbiamo 17 anni di esperienza nel settore dei traslochi e delle tasse. Siamo inoltre specializzati in permessi di immigrazione e soggiorno.

Larraín Nesbitt Abogados, piccole tasse, grande servizio.

2020 © Raymundo Larraín Nesbitt. Tutti i diritti riservati.

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