10 conseils pour louer un immeuble commercial en Espagne

Photo par Erik Mclean sur Unsplash
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28 septembre 2020, Larraín Nesbitt Abogados

1. Faites-vous affaire avec le propriétaire ou un mandataire légalement habilité ?

Il n'y a rien de pire que de verser un énorme acompte puis se rendre compte que vous avez été dupé par quelqu'un qui n'était pas le propriétaire. La première chose à faire est de toujours vérifier que vous avez affaire à une personne légalement habilitée à louer les lieux (avec une procuration valide).

2. Taille de la propriété

Ne vous faites pas avoir sur ce point, car les baux sont souvent calculés en fonction de la taille de la propriété et si le local est considérablement plus petit, vous vous ferez escroquer en payant trop.

3. Câblage en fibre optique

Les entreprises modernes sont très exigeantes en matière d'entrée et de transmission de données, nécessitant des connexions Internet haut débit 24h/24 et 7j/7. Assurez-vous que votre bail commercial dispose déjà d'un câblage en fibre optique préinstallé pour vous faire gagner des semaines, voire des mois, à attendre son installation. Vous ne voulez vraiment pas vous retrouver coincé dans la location d'un espace de bureau qui utilise toujours un modem de 48k, n'est-ce pas ?

4. Logo de l'entreprise

L'apposition du logo de votre entreprise sur l'extérieur est tellement simple qu'elle est souvent considérée comme allant de soi et négligée par beaucoup lors de la recherche d'un espace de bureau. Le logo de votre entreprise à l'extérieur est vraiment indispensable. Certaines copropriétés ne l'autorisent pas, certains centres d'affaires (centro de negocios) le refusent également. Il va sans dire qu'à moins que vous n'ayez une activité douteuse, vous en avez absolument besoin. Ne le considérez pas comme un acquis et demandez toujours.

5. La caution du bail (fianza legal)

Selon la loi, un locataire doit payer une caution de 2 mois pour les baux commerciaux. Idéalement, le dépôt de garantie doit être transféré par le propriétaire à une institution régionale officielle pour sa garde, comme expliqué ici. De plus, il est courant d'exiger également des garanties supplémentaires. Sur les locations commerciales, il est possible de négocier avec un propriétaire combien de mois de dépôt sont requis comme garantie supplémentaire. J'insiste sur le fait qu'il y a une marge de manœuvre pour négocier, en particulier pour les locations commerciales haut de gamme. Par exemple, un point de vente dans un endroit de premier choix à Madrid ou une plage située dans un endroit chic comme Puerto Banus (Marbella) pourrait facilement vous demander 12 mois. En particulier si vous êtes un locataire non résident n'ayant aucun lien avec l'Espagne, les propriétaires vous demanderont des garanties financières plus solides (pour se couvrir) car vous pourriez être perçu comme une option risquée. Il est nécessaire que cette option soit approuvée et négociée par les parties dès le départ, car il s'agit souvent d'un point litigieux.

6. Taxe IBI et mensualité de la copropriété

Pour vous éviter de mauvaises surprises, ce sera l'un des premiers points à négocier. En règle générale, les propriétaires abordent ces deux points. Toutefois, dans la pratique, cela peut ne pas être le cas. Alors, assurez-vous de demander d'abord et ne le considérez pas comme un acquis.

7. Basura (taxe de collecte des ordures)

Basura (taxe de collecte des ordures) est une taxe locale qui est normalement payée par le propriétaire. Encore une fois, une question qui est souvent négligée par les futurs locataires. Assurez-vous de savoir qui paie pour éviter de mauvaises surprises avec votre mairie.

8. Qui paie les services publics (eau et électricité) ? Ces derniers sont-ils connectés (opérationnels) ?

Bien que la réponse puisse sembler évidente, à savoir que c'est le locataire qui paie les deux, en pratique vous serez peut-être surpris d'apprendre que c'est en fait le propriétaire qui paie l'eau dans les bureaux. L'électricité est payée par le locataire. Vous devriez également vous renseigner si les services publics sont actuellement connectés au réseau d'approvisionnement, à moins que vous n'ayez envie d'attendre pendant des semaines (le tristement célèbre mañana, mañana - demain, demainque l'on redoute d'entendre en Espagne...) pour que quelqu'un se présente (à l'improviste) pour vous connecter le service. Clairement, à éviter...

9. A-t-il un climatiseur (moderne) ?

Il ne fait aucun doute que l'Espagne est un pays chaud toute l'année, en particulier en été. Vous ne voulez vraiment pas découvrir que votre système de climatisation est un vieux modèle des années 1950. C'est une dépense sur laquelle vous ne devriez pas lésigner. Procurez-vous un bon système de climatisation moderne.

10. Et enfin… le propriétaire

Le succès ou l'échec de l'entreprise est souvent dicté par votre relation avec un propriétaire. Essayez d'être toujours en bons termes car un propriétaire embêtant peut facilement vous compliquer la vie. Vous devriez demander conseil à votre agent à ce sujet. Une rotation élevée des locataires est toujours un signe. Ce dernier point n'a aucun rapport avec les questions juridiques, mais dans la pratique il se révèle critique, croyez-moi.

Chez LNA, nous pouvons vous aider à acheter, vendre ou louer votre propriété en Espagne. Nous avons 17 ans d'expérience dans le domaine des transmissions de patrimoine et la fiscalité. Nous sommes également spécialisés dans les permis d'immigration et de résidence.

Larraín Nesbitt Abogados, petit pour les frais, grand pour le service.

2020 © Raymundo Larraín Nesbitt. Tous les droits sont réservés.

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