La Spagna ha vissuto negli ultimi otto anni un gigantesco boom immobiliare che ha visto le case fuori progetto apprezzarsi come se non ci fosse un domani. Ciò ha attirato ancora più acquirenti nel mercato, il che a sua volta ha fatto salire ancora di più i prezzi degli immobili!
Il post di oggi offre alcuni suggerimenti sugli errori di base che un acquirente dovrebbe evitare quando acquista nuove costruzioni in Spagna. Tieni presente che di seguito elenchiamo solo gli errori più comuni, ma ce ne sono molti altri.
Acquistare un immobile in Spagna ti dà diritto all'ambito visto d'oro (si ottiene in tre settimane).
Assumi un avvocato registrato qualificato ( abogado )
Sebbene sia possibile acquistare un immobile in alcune giurisdizioni estere, inclusa la Spagna, senza dover nominare un avvocato, sarebbe molto poco saggio farlo. L’acquisto di una casa è uno degli investimenti più grandi che la maggior parte delle persone fa nella propria vita. Allora perché correre il rischio di non ottenere una consulenza legale adeguata?
Solo un abogado (avvocato) qualificato e registrato può fornirti consulenza legale in Spagna. Attenzione agli intrusi che si spacciano per avvocati e che si immischiano nei trasporti. La regola d'oro è chiedere sempre ad un avvocato in Spagna il suo numero di registrazione (número de colegiado ). Solo gli avvocati iscritti all'albo hanno un'assicurazione di responsabilità civile professionale in caso di negligenza o negligenza. A proposito, gli onorari dell'avvocato sono deducibili dalle tasse (il che significa che paghi meno tasse sulla vendita).
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Appezzamento di terreno registrato a nome di un promotore
Nell'ultima bolla immobiliare, spesso accadeva che gli sviluppatori commercializzassero e vendessero interi complessi residenziali senza nemmeno possedere il terreno. Inutile dire che questo porta a enormi problemi legali.
Non si dovrebbe mai acquistare fuori progetto in un terreno che non è registrato a nome di un costruttore. Ci sono troppi rischi associati per scommettere con i tuoi sudati soldi.
Questo è uno dei punti della lista di controllo dell'acquirente di casa che il tuo avvocato fa come parte della sua due diligence sul trasporto.
Licenza edilizia
La raccomandazione di base è di non firmare un contratto di prenotazione o un contratto di acquisto privato (PPC), a meno che alla casa non sia stata rilasciata una licenza edilizia. Non dovresti categoricamente acquistare un immobile privo di permesso di costruire, è solo buon senso.
Questo è di gran lunga l’errore più grande commesso dagli acquirenti, all’insaputa di molti. Molti problemi potrebbero essere facilmente evitati seguendo questo suggerimento. Una licenza edilizia garantisce che un edificio sia fuori bordo e che la proprietà non venga costruita in un terreno con cintura verde, ad esempio.
Garanzie bancarie
Una volta che il tuo avvocato ha verificato che il terreno è a nome del promotore e che è stata rilasciata una licenza edilizia valida, è il momento di firmare il contratto di prenotazione.
Le rate pagate in fase di costruzione dell'immobile possono essere garantite mediante quella che genericamente viene definita "fideiussione bancaria".
Le garanzie bancarie sono uno strumento legale ideato per garantire i depositi provvisori dei potenziali acquirenti fuori piano nel caso in cui le loro proprietà non vengano consegnate in tempo o i loro sviluppatori presentino istanza di amministrazione. Ogni pagamento effettuato a favore dell'immobile, compreso il deposito cauzionale iniziale, è garantito da una garanzia bancaria.
Una garanzia bancaria è di fondamentale importanza, poiché funge da rete di sicurezza, assicurando i pagamenti graduali dell'acquirente, nel caso in cui un promotore non riesca a completare la proprietà in tempo, o non lo faccia affatto.
Licenza di prima occupazione
Una licenza di prima occupazione (nota anche come licenza di abitazione o certificato di abitazione e in spagnolo, Licencia de Primera Ocupación O Cédula de Habitabilidad) è un certificato rilasciato dal municipio che conferma che un immobile di nuova costruzione rispetta pienamente tutte le norme urbanistiche ed edilizie ed è pronto per essere utilizzato come abitazione. Una licenza di prima occupazione consente agli acquirenti fuori piano di abitare legalmente in una proprietà.
Puoi leggere di più su questo argomento nel nostro articolo di approfondimento sulla Licenza di Prima Occupazione.
Gli LFO sono importanti per quattro ragioni:
- Fornisce un controllo sulla legalità della pianificazione. Un LFO significa che il promotore ha costruito l'abitazione in conformità con la licenza edilizia del municipio originale e con tutte le leggi di pianificazione. L'ispezione per il rilascio di questa licenza viene effettuata dai tecnici abilitati del municipio che certificano che l'abitazione è pienamente conforme alle leggi in materia di salute, sicurezza, pianificazione e costruzione ed è ritenuta idonea all'abitazione umana.
- È richiesto da tutte le società di servizi pubblici di avere accesso alle forniture ufficiali (acqua, elettricità e gas). La legge spagnola richiede la concessione dell'LFO per collegare l'abitazione alla rete di distribuzione.
- Gli istituti di credito lo chiederanno se hai bisogno di finanziamenti. Le banche ti chiederanno anche un LFO. Anche al momento della vendita dell'immobile, l'acquirente ne richiederà una copia per il proprio prestatore. Se non si dispone di un LFO, le banche non finanzieranno l'acquisto, il che significa che il venditore sarà limitato a vendere solo ad acquirenti in contanti (sconsigliabile). Gli acquirenti in contanti sono rari, la maggior parte delle persone utilizza i mutui.
- Affitti per le vacanze. Se stai cercando di acquistare come investimento (Buy-to-Let), le autorità turistiche regionali richiedono un LFO per affittare il tuo alloggio a breve termine. Se la tua casa non ha ottenuto la licenza di prima occupazione, non sarai in grado di affittare legalmente la tua casa e potresti essere punito con multe enormi se colto in flagrante. Le multe sono allettanti, arrivando anche a sei cifre in alcune regioni della Spagna.
Diffidare di chiunque minimizzi l'importanza di un LFO sostenendo che non è necessario. Acquistare un immobile senza un LFO non offre alcun vantaggio e comporta numerosi e gravi svantaggi che possono anche incidere sul prezzo del tuo immobile (in parole povere, il tuo immobile varrà molto meno).
In generale, consiglio di non completare senza Licenza di Prima Occupazione.
NIE numero
Il numero NIE è un numero di identificazione fiscale per gli stranieri ed è necessario, tra le altre cose, per acquistare una casa in Spagna. Trovi maggiori dettagli nel nostro articolo: NIE Spiegazione del numero.
Offriamo questo servizio: NIE Numero (numero di identificazione fiscale)
Elenco ingarbugliato
Prima di completare un progetto di nuova costruzione, dovresti sempre fare un elenco dettagliato dell'immobile. Snagging è un'espressione informale utilizzata nel settore edile per descrivere il processo di identificazione e risoluzione dei difetti di costruzione nell'acquisto di nuovi immobili.
Puoi stilare tu stesso un elenco di intoppi oppure incaricare una delle tante aziende rispettabili che potrebbero svolgerlo per tuo conto.
Dopo il completamento: tasse, tariffe, utenze, contributi comunitari e altro
Per i difetti post-completamento e la loro riparazione, leggi il nostro articolo sui difetti di costruzione fuori piano: conosci i tuoi diritti così imparerai quali sono i tuoi diritti e come difenderti una volta completata una nuova proprietà di costruzione. Dopo il completamento, potrebbero emergere alcuni difetti di costruzione che non sono stati rilevati durante l'elenco degli intoppi o che sono nuovi.
Una volta acquisito il tuo nuovo immobile spagnolo, dovrai affrontare tutte le spese di gestione associate. Assicurati di aver preventivato attentamente questo per evitare spiacevoli sorprese!
Il dolce boom immobiliare che la Spagna sta vivendo si traduce in migliaia di vendite di immobili di nuova costruzione. Questo breve articolo evidenzia solo alcuni dei tanti potenziali problemi che un acquirente può affrontare. Ti consigliamo vivamente di assumere un avvocato che ti rappresenti nell'acquisto o nella vendita di immobili in Spagna.
Noi di Larrain Nesbitt Abogados (LNA) abbiamo oltre 21 anni di esperienza nell'assistere clienti stranieri nell'acquisto, nella vendita o nell'affitto di immobili in Spagna. Offriamo un servizio di contabilità a prezzi competitivi per presentare le tasse al proprietario in ogni trimestre fiscale a livello nazionale. Siamo inoltre specializzati in contenziosi e visti di immigrazione e residenza. Puoi contattarci via e-mail all'indirizzo info@larrainnesbitt.com, telefonicamente sulla nostra linea del Regno Unito (+44) 07543 838 218, o sulla linea spagnola (+34) 952 19 22 88, o completando il nostro modulo di contatto per prenotare un appuntamento.
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