Welke belastingen en kosten komen kijken bij het verkopen van een huis in Spanje in 2023?

Als je overweegt een huis in Spanje te verkopen, zijn er verschillende belastingen en kosten waar je rekening mee moet houden. De belastingen en toeslagen die je betaalt bij het verkopen van een huis in Spanje variëren en er is niet echt een calculator voor het verkopen van vastgoed in Spanje om dit automatisch te berekenen, omdat de kosten van verschillende factoren afhangen. In dit artikel geven we je echter alle informatie zodat je eenvoudig alle kosten en belastingen bij elkaar kunt optellen die komen kijken bij de verkoop van een huis in Spanje in 2023.

Over het algemeen liggen de kosten tussen 5% en 15% van de uiteindelijke verkoopprijs, dit kan echter variëren afhankelijk van de autonome deelstaat waar het vastgoed zich bevindt en de situatie van de verkoper. Als je bijvoorbeeld ouder bent dan 65 jaar of als je al het geld dat je uit de verkoop hebt verkregen herinvesteert in de aankoop van een huis dat je hoofdverblijfplaats vormt, krijg je vrijstelling van het betalen van inkomstenbelasting (in Spanje bekend als IRPF).

Welke kosten betaal je bij de verkoop van een huis in Spanje?

Je hebt een aantal verschillende documenten nodig om onroerend goed in Spanje te verkopen, die bepaalde kosten met zich meebrengen:

Energielabel

Sinds 1 juni 2013 is het verplicht om een energielabel te hebben voor de woning die je wilt verkopen. Dit document geeft het energieverbruik van het vastgoed aan en geeft het niveau van energie-efficiëntie weer.

Een gekwalificeerde technicus is nodig om de waarden van het huis te meten. De geschatte gemiddelde prijs van een energielabel in 2023 varieert van € 60 tot € 130. Bepalend voor de prijs van dit document is voornamelijk de grootte van de woning: hoe groter, hoe duurder.

Voor het verkrijgen van een energielabel in Spanje kun je rekenen op de hulp van idealista. Klik hier en vul het formulier in met de gegevens van uw woning en wij nemen contact met je op om de volgende stappen te regelen. Je ontvangt het energielabel binnen korte tijd via e-mail.

Bewoonbaarheidscertificaat

In sommige Spaanse autonome deelstaten is het verplicht om te beschikken over een certificaat van bewoonbaarheid om een woning te verkopen. Dit document staat in Spanje bekend als een "Cédula de habitabilidad" en bevestigt dat het vastgoed voldoet aan de minimale veiligheids- en bewoonbaarheidseisen.

Ook om dit document te verkrijgen, moet de hulp worde ingeroepen van een gekwalificeerde technicus. De kosten variëren afhankelijk van de professional, het vastgoed en de kosten die door elke gemeente in rekening worden gebracht. In 2023 liggen de gemiddelde kosten tussen de € 60 en € 160.

"Nota simple"

Bij de verkoop van een woning in Spanje is het altijd aan te raden om een document op te vragen dat bekend staat als de "nota simple" van het huis. Dit document kan zowel door de koper als door de verkoper worden opgevraagd, aangezien het wordt gebruikt om erachter te komen of de woning vrij is van lasten, of er een hypotheek op rust, enz.

De eenvoudigste manier is via het webportaal van de Vereniging van Eigendomsregisters, dat kost € 9,20. De kosten voor het persoonlijk afhalen van de nota simple bij het Kadaster bedragen € 3,64.

Annuleringskosten hypotheek

Deze kosten moeten worden betaald als op het te verkopen vastgoed een hypotheek rust. Het is niet mogelijk om een eigendom met lasten te verkopen, deze procedure moet dus vooraf worden uitgevoerd.

De kosten van het annuleren van de hypotheek zijn afhankelijk van de manier waarop je dat doet. De goedkoopste manier is om het zelf te doen (rond de € 400), terwijl een onafhankelijk bureau rond de € 480 euro rekent, een bank of makelaar brengen een bedrag in rekening van iets meer dan € 1000.

Kosten voor de verkoop van een woning in Spanje in 2023

Zodra een koper is gevonden, moet je rekening houden met een reeks kosten om de verkoop te sluiten. In 2023 zijn dat drie specifieke uitgaven:

Voorlopig koopcontract

Dit document, in Spanje een "contrato de arras" genoemd, is niet verplicht, maar wordt sterk aanbevolen. De reden is dat een voorlopig koopcontract zowel de verkoper als de koper beschermt in het geval dat een van de twee partijen zich terugtrekt vóór het ondertekenen van het koopcontract.

Dit document bevat alle voorwaarden die tijdens de onderhandeling tussen beide partijen zijn overeengekomen, zoals de uiteindelijke verkoopprijs, de uiterste datum voor ondertekening, de verdeling van de kosten, boetes voor contractbreuk, enz.

De kosten van een voorlopig koopcontract in Spanje variëren afhankelijk van wie verantwoordelijk is voor het opstellen ervan. Het is gratis als je het contract zelf opstelt; als een makelaarskantoor het doet, worden de kosten opgenomen in hun verkoopcommissie; en als een advocaat het doet, kan de uiteindelijke prijs rond de € 100 liggen.

Notariskosten

Dit zijn de kosten van de openbare akte, inclusief de vergoeding voor de notaris. Deze worden meestal volledig betaald door de koper, hoewel het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat het de verkoper is die de kosten van de openbare verkoopakte voor zijn rekening neemt; de koper betaalt voor de eerste en volgende kopieën.

De uiteindelijke waarde van de notariskosten hangt af van de prijs van het vastgoed. De kosten van notarissen, ook wel tarieven genoemd, worden gereguleerd door de staat en alle notarissen brengen hetzelfde in rekening voor dezelfde diensten. Voor het verlijden van de openbare verkoopakte liggen de prijzen tussen de € 600 en € 875, afhankelijk van de prijs van het vastgoed.

Ereloon makelaar

Als je een makelaar in de arm hebt genomen om de verkoop van je huis in Spanje te regelen, moet je de bijbehorende kosten betalen. Deze zullen volledig afhangen van de markt (type vastgoed, geografisch gebied, enz.) en de prijs van het vastgoed. Over het algemeen rekenen makelaars een vooraf vastgesteld percentage van de uiteindelijke verkoopprijs van het vastgoed.

Freepik

Welke belastingen betaal je bij de verkoop van vastgoed in Spanje?

Er komen ook verschillende belastingen kijken bij de verkoop van vastgoed in Spanje. Er zijn enkele uitzonderingen, maar de meest voorkomende belastingen die moeten worden betaald, zijn de volgende:

IRPF (inkomstenbelasting)

Wanneer een eigendom wordt verkocht, moet inkomstenbelasting (IRPF) worden betaald over de meerwaarde die bij de verkoop is verkregen, deze belasting is dus alleen verschuldigd in het geval dat de woning is verkocht voor een hogere prijs dan werd betaald op het moment van aankoop. De verkregen inkomsten worden verwerkt in de aangifte inkomstenbelasting van het jaar volgend op de verkoop van het vastgoed.

De belasting wordt berekend door rekening te houden met de verkoopprijs van het huis, de aankoopprijs en de kosten die zijn gemaakt om deze operaties uit te voeren.

Afhankelijk van de verkregen winst, wordt het bedrag belast in de IRPF-schijven die zijn vastgesteld door de Spaanse belastingdienst, voor 2023 zijn dit:

• Winst tot € 6000: 19%.
• Winst tussen € 6000 en € 50.000: 21%.
• Winst tussen € 50.000 en € 200.000: 23%.
• Winst tussen € 200.000 en € 300.000: 27%.
• Winst boven € 300.000: 28%.

Deze percentages worden progressief toegepast. Zo wordt de eerste € 6000 winst belast tegen 19%; van € 6000 tot € 50.000 tegen 21%, enzovoort.

Er zijn echter enkele uitzonderingen om te voorkomen dat je inkomstenbelasting moet betalen bij de verkoop van vastgoed in Spanje:

• Je bent ouder dan 65 jaar en je hebt je hoofdverblijfplaats verkocht of je hebt een lijfrente afgesloten als de verkochte woning een tweede huis is.
• Je gaat het geld van de verkoop herinvesteren in de aankoop van een nieuwe woning die je hoofdverblijfplaats zal worden.
• Inbetalinggeving (dación en pago), d.w.z. de woning teruggeven aan de bank omdat je de hypotheek niet kunt betalen.
• Als je een persoon bent in een situatie van ernstige afhankelijkheid of grote afhankelijkheid in overeenstemming met de Spaanse Wet ter bevordering van de persoonlijke autonomie en zorg voor mensen in een situatie van afhankelijkheid.
• Als de aankoop van het huis heeft plaatsgevonden tussen 12/05/2012 en 31/12/2012, ben je in dit geval vrijgesteld van 50% van de verkregen meerwaarde.

Gemeentelijke vermogenswinstbelasting

Deze lokale belasting is verschuldigd aan de gemeente waar de woning is gelegen voor de waardestijging van de woning vanaf het moment van aankoop tot aan de verkoop. Deze moet binnen 30 dagen na de verkoop worden betaald.

Deze belasting wordt geheven over de waardestijging van de grond, niet over de aankoopprijs. Om de gemeentelijke vermogenswinstbelasting te berekenen, moet rekening worden gehouden met de kadasterwaarde van de grond, het aantal jaren van eigendom van het vastgoed en de coëfficiënt of het percentage dat door de gemeente is vastgesteld.

Opgemerkt moet worden dat als een appartement of huis wordt verkocht tegen een lagere prijs dan de aanschafwaarde, er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd is.

Onroerendezaakbelasting (IBI)

Deze belasting wordt jaarlijks betaald en valt onder de verantwoordelijkheid van elke gemeente, dus de hoogte zal variëren afhankelijk van de locatie van het vastgoed. De hoogte van de IBI is echter beperkt tot minimaal 0,4% en maximaal 1,3% van de kadasterwaarde van de woning.

De belasting moet worden betaald door degene die op 1 januari eigenaar van het vastgoed is. De datum van betaling is afhankelijk van de locatie van de woning.

Welke belastingen gelden bij de verkoop van onroerend goed in Spanje voor niet-ingezetenen?

In 2023 verplicht de belastingdienst in Spanje de koper om 3% van de aankoopprijs in te houden op het moment van het ondertekenen van de openbare akte en deze namens de verkoper te betalen aan de Spaanse belastingdienst als inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.