Quali sono le tasse e i costi per vendere una casa in Spagna nel 2023?

Se stai pensando di vendere una casa in Spagna, ci sono diverse tasse e costi che devi tenere a mente. Le tasse e le spese che paghi quando vendi una casa in Spagna sono variabili, poiché il loro ammontare dipende da vari fattori. In questo articolo ti forniamo tutte le informazioni in modo che tu possa facilmente considerare tutti i costi e le tasse associate alla vendita di una casa in Spagna nel 2023.

La cosa più comune è che le spese rappresentano tra il 5% e il 15% del prezzo finale di vendita, sebbene possano variare a seconda della comunità autonoma in cui si trova l'immobile e della situazione del venditore. Ad esempio, se hai più di 65 anni o se reinvesti tutti i soldi ricavati dalla vendita nell'acquisto di una prima casa, sarai esente dal pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (conosciuta in Spagna come IRPF).

Quali commissioni paghi quando vendi una casa in Spagna?

È necessario mettere le mani su una serie di documenti diversi per procedere alla vendita di un immobile in Spagna, procedure che comportano alcuni costi che devono essere pagati per rendere efficace l'operazione:

Attestato di prestazione energetica

Dal 1° giugno 2013 è obbligatorio avere l'attestato di certificazione energetica per l'immobile che si vuole vendere. Questo documento indica il consumo energetico dell'immobile, accreditandone il livello di efficienza energetica.

Per ottenerlo è necessario un tecnico qualificato per misurare i valori della casa. Il prezzo medio indicativo di un certificato energetico nel 2023 va dai 60 ai 130 euro. Ciò che incide sul costo di questo documento è la dimensione dell'immobile: maggiore è la superficie, maggiore è il costo.

Per ottenere un certificato energetico in Spagna, puoi contare sull'aiuto di idealista. Clicca qui e compila il form con i dettagli della tua casa e ti contatteremo per gestire i passaggi successivi. Riceverai il certificato energetico via email in breve tempo.

Certificato di abitabilità

In alcune comunità autonome spagnole è obbligatorio avere un certificato di abitabilità per poter vendere un immobile. Questo documento è noto come "Cédula de habitabilidad" in Spagna e certifica che l'immobile è conforme ai requisiti minimi di sicurezza e abitabilità.

Per ottenere questo documento è inoltre necessario farsi aiutare da un tecnico qualificato. Il costo varia a seconda del professionista, della proprietà e degli onorari applicati da ogni comune. Nel 2023 il costo medio è compreso tra i 60 e i 160 euro.

Nota simple

Quando si vende un immobile in Spagna, è sempre consigliabile richiedere un documento noto come "nota simple" della casa . Questo documento può essere richiesto sia dall'acquirente che dal venditore, in quanto serve per sapere se l'immobile è libero da gravami, se ha un mutuo, ecc.

Il modo più semplice per farlo è tramite il portale web dell'Associazione dei Registrar e costa 9,20 euro. Il costo per ottenere la nota simple di persona presso il Catasto è di 3,64 euro.

Spese di annullamento mutuo

Tale costo deve essere assunto se l'immobile da vendere è gravato da ipoteca. Non è possibile vendere un immobile con gravami, quindi questa procedura deve essere effettuata preventivamente.

Il costo della cancellazione del mutuo dipenderà da come e con chi viene fatto. Il modo più economico è farlo da soli (circa 400 euro), mentre un'agenzia indipendente addebiterà circa 480 euro; e una banca o un'agenzia dell'acquirente comporterà un pagamento di poco più di 1.000 euro.

Spese per la vendita di un immobile in Spagna nel 2023

Una volta trovato un acquirente, bisogna affrontare una serie di spese per poter chiudere la compravendita. Nel 2023, ci sono tre spese particolari da tenere a mente:

Contratto preliminare con caparra

Questo documento, noto come "contratto de arras" in Spagna, non è obbligatorio, ma è altamente raccomandato. Il motivo è che un contratto di arras tutela sia il venditore che l'acquirente nel caso in cui una delle due parti si ritiri alla firma del contratto di acquisto.

Questo documento contiene tutte le condizioni concordate tra le due parti durante la trattativa, come il prezzo finale di vendita, il termine per la firma, la ripartizione delle spese, le penali per inadempimento contrattuale, ecc...

Il costo di un contratto preliminare con caparra in Spagna varia a seconda di chi è incaricato di redigerlo. Può essere ottenuto gratuitamente, stipulando personalmente il contratto; se lo fa un'agenzia immobiliare, il costo sarà incluso nella loro commissione di vendita; e se lo fa un avvocato, il prezzo finale può aggirarsi intorno ai 100 euro.

Spese notarili

Corrispondono alle spese dell'atto pubblico, comprese le spese notarili. Solitamente sono interamente pagate dall'acquirente, anche se il codice civile stabilisce che le spese dell'atto pubblico di vendita devono essere sostenute dal venditore.

Il valore finale delle spese notarili varia a seconda del prezzo dell'immobile. Gli onorari dei notai, noti come tariffe, sono regolati dallo stato e tutti i notai applicano le stesse tariffe per gli stessi servizi. Nel caso di stipula dell'atto pubblico di compravendita, i prezzi sono compresi tra i 600 e gli 875 euro, a seconda del prezzo dell'immobile.

Commissione immobiliare

Se hai scelto un agente immobiliare per gestire la vendita della tua casa in Spagna, dovrai pagare le spese corrispondenti. Queste dipenderanno interamente dal mercato (tipo di immobile, area geografica, ecc.) e dal prezzo dell'immobile. Generalmente le agenzie immobiliari addebitano una percentuale precedentemente stabilita sul prezzo finale di vendita dell'immobile.

Freepik

Quali tasse paghi quando vendi proprietà in Spagna?

Ci sono anche diverse tasse da considerare nella vendita di un immobile in Spagna. Ci sono alcune eccezioni ma le tasse più comuni da pagare sono le seguenti:

Imposta sul reddito IRPF

Quando un immobile viene venduto, l'imposta sul reddito (IRPF) deve essere pagata sulla plusvalenza ottenuta con la vendita, quindi è dovuta solo nel caso in cui sia stata venduta per un prezzo superiore a quello pagato al momento dell'acquisto. Il reddito ottenuto viene presentato nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo alla vendita dell'immobile.

Questo viene calcolato tenendo conto del prezzo al quale è stata venduta la casa, del prezzo al quale è stata acquistata e delle spese sostenute per l'effettuazione di tali operazioni.

A seconda degli utili conseguiti, l'importo sarà tassato negli scaglioni IRPF fissati dall'Agenzia delle Entrate, che per il 2023 sono:

• Redditi fino a 6.000 euro: 19%.
• Redditi tra 6.000 e 50.000 euro: 21%.
• Redditi tra 50.000 euro e 200.000 euro: 23%.
• Redditi tra 200.000 euro e 300.000 euro: 27%.
• Redditi oltre 300.000 euro: 28%.

Tali percentuali vengono applicate progressivamente. Ad esempio, i primi 6.000 euro di reddito devono essere tassati al 19%; da 6.000 euro fino a 50.000 euro, 21%. E così via.

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni per evitare di pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche quando si vende casa in Spagna:

• Avere più di 65 anni e aver venduto la propria abitazione principale o stipulare un vitalizio se la casa venduta è una seconda residenza.
• Reinvestire i soldi della vendita nell'acquisto di un nuovo immobile che sarà la tua residenza principale.
• Dazione in pagamento (dación en pago), cioè dare l'appartamento come pagamento perché non si è in grado di pagare il mutuo.
• Se sei una persona in situazione di grave dipendenza ai sensi della Legge per la promozione dell'autonomia personale e la cura delle persone in situazione di dipendenza,
• Se l'acquisto dell'immobile è avvenuto tra il 12/05/2012 e il 31/12/2012, in questo caso sei esonerato dal 50% della plusvalenza ottenuta.

Imposta comunale sulle plusvalenze

Questa imposta locale è dovuta al comune in cui si trova la casa per l'aumento del valore dell'abitazione dal momento dell'acquisto fino alla sua vendita. Deve essere pagato entro 30 giorni dalla vendita.

Questa tassa viene riscossa sull'aumento del valore del terreno, non sul prezzo di acquisto. Per il calcolo dell'imposta comunale sulle plusvalenze si tiene conto del valore catastale del terreno, del numero di anni di proprietà dell'immobile e del coefficiente o percentuale stabilito dal Comune.

Va notato che se un appartamento o una casa viene venduto a un prezzo inferiore al suo valore di acquisto, non è dovuta alcuna imposta sulle plusvalenze.

Imposta sulla proprietà immobiliare (IBI)

Questa tassa viene pagata annualmente ed è a carico di ogni comune, quindi il prezzo varierà a seconda dell'ubicazione dell'immobile. Tuttavia, i costi IBI sono limitati a un minimo dello 0,4% e un massimo dell'1,3% del valore catastale dell'immobile.

Deve essere versato da chi risulta proprietario dell'immobile al 1° gennaio. La data di pagamento dipende dall'ubicazione dell'immobile.

Quali tasse sono da considerare nella vendita di un immobile in Spagna per i non residenti?

Nel 2023 l'erario in Spagna obbliga l'acquirente a trattenere il 3% del prezzo di acquisto al momento dell'atto pubblico e a versarlo per conto del venditore nelle casse dell'erario pubblico come imposta sul reddito per i non residenti.