Quais são os impostos e custos para vender uma casa em Espanha em 2023?

Se estás a pensar vender casa em Espanha, existem vários impostos e custos que deves ter em conta. Os impostos e taxas que pagas ao vender uma casa em Espanha variam e não há realmente uma calculadora de venda de imóveis em Espanha que calcule isso automaticamente, pois depende de vários fatores. No entanto, neste artigo damos-te toda a informação para que possa somar facilmente todos os custos e impostos associados à venda de uma casa em Espanha em 2023.

O mais comum é que as despesas representem entre 5% e 15% do preço final de venda, embora possam variar em função da comunidade autónoma onde se situa o imóvel e da própria situação do vendedor. Por exemplo, se tiveres mais de 65 anos ou se reinvestires todo o dinheiro obtido com a venda na compra de uma casa para a tua primeira residência, ficarás isento do pagamento do Imposto de Renda Pessoa Física (conhecido em Espanha como IRPF).

Que taxas pagas ao vender uma casa em Espanha?

Para realizar a venda de um imóvel em Espanha é necessário ter em mãos uma série de documentos diferentes, procedimentos que envolvem alguns custos que devem ser pagos para efetivar a operação:

Certificado de desempenho energético

Desde 1 de junho de 2013 é obrigatório ter um certificado de desempenho energético do imóvel que se pretende vender. Este documento indica o consumo energético do imóvel, acreditando o seu nível de eficiência energética.

Para obtê-lo, é necessário um técnico qualificado para medir os valores da casa. O preço médio aproximado de um certificado de eficiência energética em 2023 varia entre os 60 e os 130 euros. O que influencia no custo deste documento é o tamanho do imóvel: quanto maior a superfície, maior o custo.

Para obter um certificado energético em Espanha, podes contar com a ajuda do idealista. Clica aqui e preenche o formulário com os dados da tua casa que entraremos em contato para orientar os próximos passos. Receberás o certificado energético por email num curto espaço de tempo.

Certificado de habitabilidade

Em algumas comunidades autónomas espanholas é obrigatório ter um certificado de habitabilidade para vender um imóvel. Este documento é conhecido como "Cédula de habitabilidad" em Espanha e certifica que o imóvel cumpre os requisitos mínimos de segurança e habitabilidade.

Para obter este documento, também é necessário obter a ajuda de um técnico qualificado. O custo varia de acordo com o profissional, o imóvel e as taxas cobradas por cada prefeitura. Em 2023, o custo médio situa-se entre os 60 e os 160 euros.

Não é simples

Ao vender um imóvel em Espanha, é sempre aconselhável solicitar um documento conhecido como "nota simples" da casa. Este documento pode ser solicitado tanto pelo comprador quanto pelo vendedor, pois serve para saber se o imóvel está livre de ónus, se tem hipotecas, etc.

A forma mais fácil de o fazer é através do portal web da Associação dos Registadores, e custa 9,20 euros. O custo da obtenção presencial da nota simples na Conservatória do Registo Predial é de 3,64 euros.

Custos de cancelamento de hipoteca

Este custo deve ser assumido se o imóvel a ser vendido tiver hipoteca. Não é possível vender um imóvel com ónus, pelo que este procedimento deve ser realizado previamente.

O custo do cancelamento da hipoteca dependerá de como e com quem for feito. A forma mais barata é fazeres por ti mesmo (cerca de 400 euros), enquanto uma agência independente cobra cerca de 480 euros; e um banco ou agência de compradores envolverá um pagamento de pouco mais de 1.000 euros.

Despesas com a venda de um imóvel em Espanha em 2023

Uma vez encontrado um comprador, uma série de despesas devem ser enfrentadas para fechar a venda. Em 2023, há três despesas específicas a serem lembradas:

Contrato de depósito

Este documento, conhecido como "contrato de arras" em Espanha, não é obrigatório, mas é altamente recomendado. A razão é que um contrato de depósito protege tanto o vendedor quanto o comprador no caso de uma das duas partes desistir ao assinar o contrato de compra.

Este documento contém todas as condições acordadas entre ambas as partes durante a negociação, como o preço final de venda, o prazo para assinatura, a distribuição de despesas, multas por quebra de contrato, etc...

O custo de um contrato de depósito em Espanha varia de acordo com quem está encarregado de elaborá-lo. Pode ser obtido gratuitamente, escrito por ti; se uma imobiliária o fizer, o custo será incluído na comissão de vendas; e se um advogado o fizer, o preço final pode rondar os 100 euros.

Taxas notariais

Corresponde aos custos da escritura pública, incluindo os honorários do notário. Geralmente são pagos integralmente pelo comprador, embora o Código Civil estabeleça que é o vendedor quem deve arcar com os custos da escritura pública de venda; e o comprador os correspondentes ao primeiro e sucessivos exemplares.

O valor final dos honorários notariais varia de acordo com o preço do imóvel. Os honorários dos notários, conhecidos como tarifas, são regulados pelo Estado e todos os notários cobram o mesmo pelos mesmos serviços. No caso da celebração da escritura pública de venda, os preços situam-se entre os 600 e os 875 euros, dependendo do preço do imóvel.

Comissão imobiliária

Se escolheste um agente imobiliário para tratar da venda da tua casa em Espanha, terá de pagar as respetivas comissões. Estes dependerão inteiramente do mercado (tipo de imóvel, zona geográfica, etc.) e do preço do imóvel. Geralmente, as imobiliárias cobram uma percentagem previamente estabelecida sobre o preço final de venda do imóvel.

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Que impostos pagas quando vendes um imóvel em Espanha?

Existem também vários impostos envolvidos na venda de um imóvel em Espanha. Existem algumas exceções, mas os impostos mais comuns a serem pagos são os seguintes:

IRPF imposto de renda

Quando um imóvel é vendido, o imposto de renda (IRPF) deve ser pago sobre o ganho de capital obtido com a venda, portanto, só é devido no caso de ter sido vendido por um preço superior ao que foi pago no momento da compra e quando um ganho de capital foi obtido. Os rendimentos obtidos são apresentados na declaração de rendimentos do ano seguinte à alienação do imóvel.

Este é calculado tendo em conta o preço a que a casa foi vendida, o preço a que foi comprada e os gastos incorridos na realização dessas operações.

Dependendo dos lucros obtidos, o valor será tributado nas alíquotas de IRPF fixadas pela Receita Federal, que para 2023 são:

• Lucros até 6.000 euros: 19%.
• Lucros entre 6.000 e 50.000 euros: 21%.
• Lucros entre 50.000 euros e 200.000 euros: 23%.
• Lucros entre 200.000 euros e 300.000 euros: 27%.
• Lucros superiores a 300.000 euros: 28%.

Estas percentagens são aplicadas progressivamente. Por exemplo, os primeiros 6.000 euros de lucro devem ser tributados a 19%; de 6.000 euros até 50.000 euros, 21%. E assim por diante.

No entanto, existem algumas exceções para evitar o pagamento do imposto de renda pessoal ao vender imóveis em Espanha:

• Ter mais de 65 anos e ter vendido a residência principal ou subscrever uma renda vitalícia se a casa vendida for uma segunda habitação.
• Reinvestir o dinheiro da venda na compra de um novo imóvel que será a sua residência principal.
• Dação em pagamento (dación en pago), ou seja, dando o apartamento em pagamento porque não podes pagar o crédito habitação.
• Se é uma pessoa em situação de dependência grave ou grande dependência de acordo com a Lei de Promoção da Autonomia Pessoal e Cuidados a Pessoas em Situação de Dependência
• Se a compra do imóvel ocorreu entre 05/12/2012 e 31/12/2012, neste caso fica isento de 50% da mais-valia obtida.

Imposto municipal sobre ganhos de capital

Este imposto local é devido ao município onde a casa está localizada pelo aumento do valor da residência desde o momento da compra até a sua venda. Deve ser pago até 30 dias após a venda.

Este imposto incide sobre o aumento do valor do terreno, não sobre o preço de compra. Para calcular o imposto municipal sobre ganhos de capital, deve-se levar em consideração o valor cadastral do terreno, o número de anos de propriedade do imóvel e o coeficiente ou percentagem estabelecida pelo município.

De notar que se um apartamento ou casa for vendida por um preço inferior ao seu valor de aquisição, não é devido qualquer imposto sobre mais-valias.

Imposto sobre Imóveis (IBI)

Este imposto é pago anualmente e é da responsabilidade de cada município, pelo que o preço irá variar consoante a localização do imóvel. No entanto, os custos do IBI estão limitados a um mínimo de 0,4% e um máximo de 1,3% do valor cadastral do imóvel.

Deve ser pago por quem se apresentar como proprietário do imóvel no dia 1 de Janeiro. A data de pagamento depende da localização do imóvel.

Que impostos estão envolvidos na venda de um imóvel em Espanha para não residentes?

Em 2023, o Tesouro em Espanha obriga o comprador a reter 3% do preço de compra no momento da escritura pública e pagá-lo em nome do vendedor nos cofres do Tesouro Público como imposto de renda para não residentes.