Impostos sobre imóveis em Espanha: imposto de renda IRPF ao vender uma casa

Ao vender um imóvel em Espanha, existem vários impostos que devem ser considerados. Um deles é o imposto de renda (conhecido em Espanha como IRPF), e o valor a ser pago depende de quanto lucras com a venda do imóvel. Portanto, dependendo da tua situação, idade e valor obtido, terás que aplicar uma taxa de retenção de IRPF. É assim que se calcula quanto se deve pagar de IRPF na venda de um imóvel em Espanha.

Calcula o aumento da riqueza

Se vendeste uma casa em 2022, deves declarar o resultado na declaração de IRPF de 2023 em Espanha. A primeira coisa a fazer para saber o valor do imposto de renda a ser pago é calcular o ganho de capital obtido na venda. Para fazer isso, deves subtrair o preço de compra do imóvel do valor de transferência (preço de venda).

Valor de transferência

O valor de transferência de um imóvel refere-se ao ganho líquido obtido com a venda do seu imóvel. Isso deve incluir:

• O preço de venda da casa
• Os custos associados à transação, por exemplo, taxas notariais
• Os impostos que pagaste pela transação
• Comissão imobiliária, se houver

Valor de aquisição

Por outro lado, o valor de aquisição refere-se ao investimento total feito na propriedade, desde o momento da compra até à venda. Algumas das questões a ter em conta são:

• O preço de compra da casa
• Reformas, reparos, etc.
• Despesas e impostos derivados da compra
• Hipoteca

Exemplo de IRPF residencial

Por exemplo, se comprou um imóvel por 100.000 euros e obtém 150.000 euros (já tendo pago as despesas derivadas da operação; notário, impostos, taxas, etc.), fica com um acréscimo patrimonial de 50.000 euros. Sobre esse valor terás que aplicar o IRPF retido na fonte, que nesse caso é de 21%.

Cálculo do IRPF para habitação

Se perdeste dinheiro com a operação, não precisarás de aplicar nenhum tipo de retenção. Se, por outro lado, obtiveste lucro, deve aplicar uma das seguintes faixas de IRPF, que depende do valor auferido:

• Até 6.000 euros de lucro: 19%.
• Entre 6.000 e 50.000 euros: 21%.
• Entre 50.000 e 200.000 euros: 23%.
• Mais de 200.000 euros: 26%

É obrigatório pagar imposto de renda pessoal na venda de imóveis em Espanha?

Regra geral, sim, mas há casos em que não é obrigatório aplicar qualquer retenção de IRPF na operação de venda de casa em Espanha. É o que ocorre nas seguintes situações:

• Isenção do IRPF na venda da residência principal para maiores de 65 anos : não é necessário declarar o ganho de capital decorrente da transferência, a título oneroso ou lucrativo, da residência principal se tiveres mais de 65 anos de idade ou se for uma pessoa em situação de dependência. Portanto, não precisas de aplicar o IRPF.
• Não há ganho de capital: se não tiveste lucro na venda de um imóvel, não precisas de aplicar nenhum tipo de retenção de IRPF.
• Isenção de IRPF para doação em pagamento (dación en pago): se tiveste que entregar a tua casa ao banco por não poderes pagar a hipoteca, conhecida como "dación en pago", podes aplicar uma isenção no pagamento do IRPF. Para isso, deves provar que não possuis solvência ou outros ativos para pagar a dívida.
• Isenção para reinvestimento em sua residência principal: se o ganho total obtido com a venda da casa for destinado à compra de outra ou reforma daquela que será a tua residência principal, estás isento de aplicar IRPF. A aplicação da isenção não é automática, mas deve comunicar a tua vontade de usufruir dela. O reinvestimento deve ser feito no prazo máximo de dois anos, antes ou depois da venda da tua residência principal.

Deduções de imposto de renda pessoal para trabalhar numa residência principal

A Receita Federal Espanhola (conhecida na Espanha como Hacienda) oferece deduções de imposto de renda para pessoas que realizaram trabalhos de melhoria de eficiência energética na sua residência principal ou propriedade arrendada. Estes são os seguintes:

Dedução de 20%

Podem candidatar-se a esta dedução as pessoas que tenham realizado trabalhos na sua residência principal que representem uma poupança de aquecimento de 7%. Terás de o provar apresentando o certificado energético antes e depois da obra.

Dedução de 40%

Terás direito a esta dedução se as obras que tiveres realizado reduzirem o indicador de consumo de energia primária não renovável em pelo menos 30%. Este também é o caso se conseguires uma melhoria na classificação energética da casa para obter uma classe energética A ou B. Terás de o provar apresentando o certificado energético antes e depois da obra.

Dedução de 60%

Beneficiam desta dedução aqueles que tenham realizado obras de reabilitação que tenham significado uma melhoria da eficiência energética de edifícios completos de utilização predominantemente residencial. A dedução é válida para pessoas físicas proprietárias de imóveis, ou seja, não pode ser solicitada por pessoas jurídicas. Para se qualificar, deve ser comprovado que o consumo de energia primária não renovável foi reduzido em pelo menos 30%.

O que é considerado residência habitual?

De acordo com a Agência Tributária, para que a casa seja considerada residência principal em Espanha, deves residir nela por um período contínuo de três anos. Pode ser considerada residência habitual quando, não tendo aí residido durante esse período, se verifiquem circunstâncias que obriguem à necessária mudança de residência.

Redução do imposto de renda pessoal para renda de arrendamento

Se obteve rendimentos com o arrendamento de residência habitual, ao rendimento obtido podem ser deduzidas despesas. Por exemplo, pode deduzir os custos de reparação e manutenção do imóvel, taxas comunitárias, seguros, recolha de lixo e IPTU, entre outros.