Mulți proprietari aleg să-și închirieze locuințele în căutarea unui profit pe termen lung. Chiar dacă prețul proprietăților de vânzare este în continuă creștere, mulți proprietari aleg să vândă, chiar dacă casa este încă închiriată. Salvador Salcedo, partener la firma de avocatură Ático Jurídico, oferă următoarele sfaturi:
1. Chiriașul are dreptul preferențial de a cumpăra casa
Legea spaniolă dă chiriașului dreptul la primul refuz de a achiziționa proprietatea închiriată dacă proprietarul dorește să o vândă. Aceasta înseamnă că chiriașul își poate exercita dreptul de prim refuz, ceea ce îi dă dreptul să cumpere proprietatea la același preț pe care o terță parte l-ar plăti. Locatarul dispune de o perioadă de 30 de zile calendaristice pentru a-și exercita acest drept, perioada începând din momentul în care vânzătorul-proprietar îl înștiințează de decizia de a vinde.
Dacă proprietarul a reușit să vândă casa, chiriașul are și un alt drept: dreptul de retragere, ceea ce înseamnă că se pot substitui în locul terțului cumpărător și în aceleași condiții.
Cu toate acestea, aceste două drepturi nu ajută întotdeauna chiriașul, de exemplu, în cazurile în care părțile au convenit anterior să renunțe la dreptul de prim refuz al locatarului în cazul vânzării proprietății, ceea ce este destul de comun. Legislația actuală permite chiriașului să renunțe la dreptul de prim refuz fără nicio limitare. Cu toate acestea, în contractele de închiriere înainte de modificarea Legii privind Leasingul Urban (Ley de Arrendamientos Urbanos sau LAU) la data de 6 iunie 2013, această renunțare este valabilă atunci când contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă mai mare de cinci ani.
2. Vânzătorul este nevoit să anunțe vânzarea către chiriașul care renunță la drepturile sale
Achiziționarea și vânzarea casei închiriate pot fi introduse în Registrul funciar numai dacă vânzătorul-proprietar a notificat chiriașul de intenția de a vinde. Cu toate acestea, vânzătorul nu trebuie să anunțe vânzarea în cazul în care s-a renunțat la dreptul de prim refuz. Prin urmare, tranzacția poate fi înscrisă în registru cu simpla declarație a vânzătorului că chiriașul și-a retras dreptul, așa cum a fost stabilit de Direcția generală de registre și notari (Dirección General de Registros y Notariado).
3. Cumpărătorul nu este întotdeauna obligat să respecte contractul de închiriere
Închirierea proprietăților trebuie înregistrată în Registrul funciar pentru a rămâne în vigoare atunci când sunt implicați cumpărători terți, în conformitate cu legislația spaniolă. Cumpărătorul unei case care are un chiriaș în ea este subrogată drepturilor și obligațiilor proprietarului dacă contractul de închiriere a fost înregistrat în registru înainte de vânzarea casei. În acest caz, cumpărătorul trebuie să respecte contractul de închiriere.
Cu toate acestea, în cazul în care contractul de închiriere nu a fost înregistrat, se aplică dispozițiile articolului 1571 din Codul civil, care stipulează că cumpărătorul are dreptul să rezilieze contractul de închiriere, cu excepția cazului în care se convine altfel. În acest caz, chiriașul poate cere ca noul proprietar să-l lase să rămână în locuință timp de trei luni după ce a fost anunțat de intenția de a rezilia contractul de închiriere și ca vânzătorul-proprietar să îi plătească despăgubiri pentru orice daune suferite.
Salvador Salcedo subliniază faptul că "cumpărătorul unei proprietăți închiriate în alte scopuri, și nu ca reședință, conform legislației noastre, va fi subrogat drepturilor și obligațiilor proprietarului- arendaș, iar dacă a achiziționat proprietatea fără să știe că aceasta era închiriată, are dreptul să rezilieze contractul de închiriere. Înregistrarea contractului de închiriere va împiedica încetarea acestuia, deoarece cumpărătorul nu poate pretinde că nu știa de existența acestuia. "
4. Impozitarea cumpărării și vânzării unei case închiriat
Salcedo ne amintește că una dintre cheltuielile deductibile din chirie pentru arendaș în declarațiile spaniole de impozit pe venit (Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas sau IRPF) reprezintă amortizarea a 3% din valoarea proprietății atâta timp cât contractul de închiriere este în vigoare . Această depreciere este în cele din urmă pierderea de valoare suferită de proprietate în timp.
Atunci când se vinde o proprietate închiriată, amortizarea minimă care ar fi trebuit aplicată în timpul închirierii proprietății trebuie dedusă din valoarea de achiziție în scopul calculării IRPF. Acest lucru se întâmplă chiar dacă vânzătorul-arendaș nu a dedus acest lucru din declarațiile de impozit pe venit.
Deși vânzătorul-proprietar poate obține un profit datorită deducerilor efectuate înainte de vânzarea casei închiriate, acest profit este compensat de creșterea câștigurilor de capital obținute din vânzarea proprietății care va trebui declarată în cadrul IRPF și care va fi produs ca urmare a scăderii valorii pentru care a fost achiziționată proprietatea. Cu alte cuvinte, totul se echivalează până la urmă "ce oferi, aia primești", după cum spune Salcedo.