4 asiaa mitä tietää jos myyt vuokratun talon

Talon ostajalla, myyjällä ja vuokralaisilla on kaikilla oikeuksia asuntokaupoissa / Gtres
Talon ostajalla, myyjällä ja vuokralaisilla on kaikilla oikeuksia asuntokaupoissa / Gtres
18 kesäkuuta 2018, Toimitus

Yhä useammat asuntojen omistajat haluavat vuokrata kotinsa etsiessään helpompaa tuottoa kuin talletukset tai osakemarkkinat. Mutta kun otetaan huomioon asuntojen hintojen nousu myytäessä, on monia, jotka päätyvät tähän, vaikka asunto olisikin jo vuokralla. Legal Aticon Salvador Salcedo tarjoaa seuraavat tärkeät neuvot.

1. Vuokralaisella on etuoikeus ostaa talo

Espanjalainen lainsäädäntö tunnustaa vuokralaisen etuoikeuden hankkia talo ensimmäisenä, jos omistaja haluaa myydä sen. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen voi käyttää etuoikeuttaan hyväkseen, mikä oikeuttaa hänet ostamaan talon samaan hintaan kuin kolmas ostaja maksaisi. Vuokralainen voi käyttää oikeuttaan 30 kalenteripäivän ajan ja tämä ajanjakso alkaa heti kun asunnon myyjä/vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle päätöksestään myydä.

Mutta jos vuokranantaja on onnistunut myymään talon, vuokralaisella on toinenkin oikeus: kauppojen peruuttaminen, mikä tarkoittaa sitä, että hänet voidaan siirtää kolmannen ostajan paikalle samoilla kauppaehdoilla.

Mutta nämä kaksi oikeutta eivät aina hyödytä vuokralaista. Esimerkiksi tapauksessa, jossa osapuolet ovat sopineet vuokralaisen etuoikeutetun hankinnan oikeudesta, mikä on varsin yleistä. Nykyinen lainsäädäntö sallii vuokralaisen luopua etuoikeutetun hankinnan oikeudesta ilman rajoituksia. Ennen LAU:n muuttamista (6. kesäkuuta 2013) tehdyissä vuokrasopimuksissa tällainen luopuminen on kuitenkin mahdollista, jos vuokrasopimus on kestänyt yli viisi vuotta.

2. Myyjän ei tarvitse ilmoittaa myynnistä vuokralaiselle, joka on luopunut oikeuksistaan

Vuokralaisen myynti voidaan rekisteröidä vain kiinteistörekisteriin, jos myyjä/vuokranantaja on ilmoittanut vuokralaiselle aikomuksestaan myydä. Myyjän ei kuitenkaan tarvitse ilmoittaa myynnin tehokkuudesta, jos viimeksi mainittu luopuu etuoikeutetusta hankinnasta, ja näin ollen liiketoimi voidaan rekisteröidä rekisteriin pelkällä myyjän nimellä, kuten rekisterien ja notaarien yleissäännöksessä sanotaan (la Dirección General de Registros y Notariado).

3. Ostaja ei ole aina velvollinen noudattamaan vuokrasopimusta

Asuntojen vuokraus on rekisteröitävä maarekisteriin, jotta vuokralainen voi toimia kolmansia osapuolia vastaan talon ostossa ​​Espanjan säännösten mukaisesti. Ostaja, joka hankkii vuokralaisen vuokraaman asunnon saa vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet, jos vuokrasopimus on rekisteröity rekisteriin ennen talon myyntiä. Tässä tapauksessa ostajan on kunnioitettava vuokrasopimusta.

Mutta jos vuokrasopimusta ei ole rekisteröity, sovelletaan siviililain 1571 pykälän säännöksiä, joissa sanotaan, että ostaja on valtuutettu päättämään vuokrasopimus, ellei päinvastaista sopimusta ole. Tässä tapauksessa vuokralainen voi vaatia, että hänen uusi vuokranantaja antaa hänen pysyä asunnossa kolmen kuukauden ajan, siitä hetkestä lähtien kun tämä on ilmoittanut päätöksestä ja vuokranantaja voi pyytää korvausta mahdollisista asuntoon kohdistuneista vahingoista.

Salvador Salcedo toteaa, että "muuhun kuin asumista varten tarkoitetun kiinteistöjen ostaja, sellaisena kuin se on lainsäädännöissämme, vastaanottaa vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet, ellei hän osta taloa vilpittömästi tietämättään, että kiinteistö on vuokrattu ja että hänellä on valtuudet tällaisessa tapauksessa ratkaista vuokrasopimus. Vuokrasopimuksen merkintä sopimuksessa estää vuokrauksen ratkaisun, sillä ostaja ei voi väittää, ettei hän tiennyt vuokrasuhteen olemassaolosta."

4. Verotus vuokratun talon myynnissä

Salcedo muistuttaa, että yksi vuokraamisesta saatujen omavastuun kuluista IRPF:ssä on vuokranantajan 3 %:n lunastus rakennuksen arvosta samalla kun vuokrasuhde on voimassa. Mainittu vähennys on viime kädessä kiinteistön ajan myötä menettävän arvon kompensaatio.

Kun vuokra-asuntoa myydään, vähimmäispoisto, jota kuuluisi soveltaa kiinteistön vuokraamisen aikana, on vähennettävä hankinta-arvosta laskettaessa IRPF:n myyntivoittoa. Tämä pätee, vaikka myyjä/vuokranantaja ei olisi vähentänyt tätä konseptia vuokran veroilmoituksissa, joiden palautusta voidaan pyytää kirjoittamattomista harjoituksista huolimatta.

Vaikka myyjä/vuokranantaja voi saada etuja ennen vuokratun asunnon myyntiä vähennysten vuoksi, mainittu etu kompensoidaan IRPF:ssä ilmoitettavan kiinteistön myyntivoitolla ja tämä tehdään seurauksena kiinteistön ostosta jäävällä arvolla. Toisin sanoen ”sitä syödään mitä tarjotaan” Salcelo sanoo.

Referrer media
Oletko valmis löytämään unelmiesi asunnon?

Oletko valmis löytämään unelmiesi asunnon?

Löydä idealistasta myytävät ja vuokrattavat asunnot