Vier dingen om te weten over de verkoop van een huurhuis

Er zijn bepaalde rechten voor verkopers, huurders en kopers bij een drievoudige vastgoeddeal in Spanje / Gtres
Er zijn bepaalde rechten voor verkopers, huurders en kopers bij een drievoudige vastgoeddeal in Spanje / Gtres
20 juni 2018, Redactie

Veel huiseigenaren kiezen ervoor om hun huis te verhuren op zoek naar rendementen op lange termijn. Gezien de stijgende prijs van te koop staande woningen, kiezen veel mensen ervoor om te verkopen, zelfs als het huis nog steeds wordt verhuurd. Salvador Salcedo, partner bij het advocatenkantoor Ático Jurídico, biedt het volgende advies:

1. De huurder heeft een voorkeursrecht om het huis te kopen

De Spaanse wet geeft de huurder het recht van eerste weigering om het gehuurde huis te kopen als de eigenaar het wil verkopen. Dit betekent dat de huurder zijn recht van eerste weigering kan uitoefenen, wat hem het recht geeft om de woning te kopen voor dezelfde prijs die een derde partij zou betalen. De huurder heeft een periode van 30 dagen om dit recht uit te oefenen, met de periode die begint op het moment dat de verhuurder de beslissing tot verkoop meedeelt.

Als de verhuurder erin is geslaagd om het huis te verkopen, heeft de huurder ook nog een ander recht: het herroepingsrecht, wat betekent dat ze zichzelf kunnen ondermijnen in de plaats van de derde koper, onder dezelfde voorwaarden.

Deze twee rechten helpen de huurder echter niet altijd, bijvoorbeeld in gevallen waarin de partijen eerder zijn overeengekomen om af te zien van het recht van eerste weigering van de huurder als het onroerend goed wordt verkocht, wat vrij gebruikelijk is. De huidige wetgeving staat de huurder toe om zonder enige beperking af te zien van het recht van eerste weigering. Echter, in de huurcontracten voorafgaand aan de wijziging van de Huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos of LAU) op 6 juni 2013, is deze vrijstelling geldig wanneer de huurovereenkomst een huurperiode van meer dan vijf jaar heeft.

2. De verkoper hoeft de huurder niet op de hoogte te stellen van de verkoop die afstand doet van zijn rechten

De koop en verkoop van het gehuurde huis mogen alleen in het kadaster worden ingeschreven als de verhuurder de huurder op de hoogte heeft gesteld van zijn voornemen om te verkopen. De verkoper hoeft de verkoop echter niet te melden als het recht van eerste weigering is opgeheven. De transactie kan daarom in het register worden opgenomen met de loutere verklaring van de verkoper dat de huurder afstand heeft gedaan van zijn recht, zoals vastgesteld door het directoraat-generaal voor registers en notarissen (Dirección General de Registros y Notariado).

3. De koper is niet altijd verplicht om het huurcontract te respecteren

Verhuur van vastgoed moet worden geregistreerd in het kadaster om van kracht te blijven als er externe kopers bij betrokken zijn, volgens de Spaanse wetgeving. De koper van een woning met daarin een huurder is neemt de rechten en plichten van de verhuurder over indien de huurovereenkomst in het register is ingeschreven. In dit geval moet de koper de huurovereenkomst respecteren.

Als de huurovereenkomst echter niet werd geregistreerd, zijn de bepalingen van artikel 1571 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing, waarin wordt bepaald dat de koper het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen, tenzij anders is overeengekomen. In dit geval kan de huurder eisen dat de nieuwe verhuurder hen drie maanden hier laat wonen nadat ze op de hoogte zijn gesteld van het voornemen om de huurovereenkomst te beëindigen, en dat de verhuurder hen een vergoeding betaalt voor de geleden schade.

Salvador Salcedo wijst erop dat ‘de koper van een verhuurd pand voor gebruik anders dan als een woning, volgens onze wetgeving, de rechten en plichten van de verhuurder moet overnemen. Echter, als ze dit in goed vertrouwen kopen, niet wetende dat het onroerend goed wordt verhuurd, hebben ze het recht om de huurovereenkomst te beëindigen. De registratie van de huurovereenkomst zal de beëindiging van de overeenkomst voorkomen, aangezien de koper niet kan beweren dat hij niet op de hoogte was van het bestaan ​​van de huurovereenkomst.’

4. Belasting op de aankoop en verkoop van een huurwoning

Salcedo herinnert ons eraan de kosten die aftrekbaar zijn van de huur voor de verhuurder in de Spaanse aangifte inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas of IRPF) gelijk is aan de afschrijving van 3% van de waarde van het onroerend goed terwijl de huurovereenkomst van kracht is. Deze afschrijving is uiteindelijk het waardeverlies dat de woning in de loop van de tijd heeft geleden.

Wanneer een verhuurd goed wordt verkocht, moet de minimale afschrijving die moet zijn toegepast tijdens de periode dat het onroerend goed werd verhuurd, worden afgetrokken van de aanschaffingswaarde voor de berekening van de IRPF. Dit is het geval zelfs als de verhuurder/verkoper dit niet heeft afgetrokken van hun aangifte inkomstenbelasting, waarvan de teruggave kan worden gevraagd van niet-voorgeschreven perioden.

Hoewel de verkoper winst kan maken dankzij de aftrekkingen gedaan vóór de verkoop van het gehuurde huis, wordt deze winst gecompenseerd door de toename van de winsten verkregen uit de verkoop van het onroerend goed dat moet worden aangegeven in de IRPF en die wordt geproduceerd als gevolg van het aftrekken van de waarde waarvoor het onroerend goed is gekocht.

Ben je klaar om je droomhuis te vinden?

Ben je klaar om je droomhuis te vinden?

Vind bij idealista huizen te koop en lange termijn verhuur