Vier Aspekte, die Sie kennen sollten, bevor Sie eine vermietete Immobilie verkaufen

Immer mehr Eigentümer entscheiden sich dazu, ihre Immobilien zu vermieten, um so bequemere und sichere Renditen zu erzielen, als dies bei Fonds oder der Börse möglich ist. Aber angesichts der steigenden Immobilienpreise gibt es viele, die sich von ihren Immobilien trennen, selbst wenn sie vermietet sind. Salvador Salcedo, Partner bei der Anwaltskanzlei Ático Jurídico, gibt folgende wichtige Ratschläge. 

1. Der Mieter hat Vorkaufsrecht

Die spanischen Gesetze erteilen dem Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer die Immobilie veräußern möchte. Dies berechtigt den Mieter dazu, das Haus zu dem gleichen Preis zu kaufen, wie ein Dritter für das Eigentum bezahlen würde. Der Mieter hat eine Frist von 30 Kalendertagen, um sein Recht auszuüben, und diese Frist beginnt, sobald der Verkäufer/Vermieter ihn über die Verkaufsentscheidung informiert.

Wenn es dem Vermieter jedoch gelungen ist, das Haus zu verkaufen, hat der Mieter ein anderes Recht: das Widerrufsrecht, was bedeutet, dass er unter gleichen Bedingungen an den Ort des Dritten (des Käufers) treten kann.

Aber diese beiden Gesetze stehen dem Mieter nicht immer zur Seite. Zum Beispiel in dem Fall, dass beide Parteien den Verzicht des Mieters auf das Vorkaufsrecht vereinbaren, was durchaus üblich ist. Die gültige Gesetzgebung erlaubt es dem Mieter, ohne Vorbehalt auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten. In Mietverträgen vor der Änderung des spanischen Mietgesetzes (LAU) vom 6. Juni 2013 ist der Verzicht jedoch gültig, wenn der Mietvertrag eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren hat.

2. Der Verkäufer muss den Verkauf nicht dem Mieter mitteilen, der auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat

Der Verkauf der vermieteten Immobilie kann nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Verkäufer dem Mieter seine Verkaufsabsicht mitgeteilt hat. Der Verkäufer ist jedoch nicht verpflichtet, dem Mieter den endgültigen Verkauf mitzuteilen, wenn dieser auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat. Somit kann die Übertragung im Grundbuch eingetragen werden mit dem Vermerk des Verkäufers, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat.

3. Der Käufer ist nicht immer verpflichtet, den Mietvertrag einzuhalten

Die Vermietung von Wohnraum muss im Grundbuchamt registriert werden, damit sie nach spanischem Recht gegen Dritte wirksam werden kann. Der Käufer einer vermieteten Immobilie übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters, wenn der Mietvertrag vor dem Verkauf der Immobilie im Grundbuchamt eingetragen wurde. In diesem Fall muss der Käufer den Mietvertrag einhalten.

Wenn der Mietvertrag jedoch nicht registriert wurde, gelten die Bestimmungen des Artikels 1571 des Código Civil, der dem Käufer die Möglichkeit einräumt, den Mietvertrag zu kündigen, wenn keine anderweitige Abmachung besteht. In diesem Fall kann der Mieter darauf bestehen, für weitere drei Monate den Mietvertrag aufrecht zu erhalten und außerdem eine Entschädigung vom Verkäufer/Vermieter verlangen.

Salvador Salcedo erklärt, dass „der Käufer einer Immobilie, die nicht als Wohnraum genutzt wird, die Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt, es sei denn, er erwirbt sie in gutem Glauben, ohne zu wissen, dass die Immobilie vermietet ist. In diesem Fall kann der den Mietvertrag auflösen. Die Eintragung des Mietvertrags ins Grundbuch verhindert die Möglichkeit, den Mietvertrag aufzulösen, da der Käufer in diesem Fall nicht angeben kann, von dem bestehenden Mietverhältnis nichts gewusst hat zu haben.“

4. Besteuerung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Salcedo weist darauf hin, dass eine Ausgabe, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann, die Amortisation von 3% des Neuwertes ist, solange der Mietvertrag gültig ist. Diese Amortisierung stellt den Wertverlust der Immobilie im Laufe der Zeit dar.

Wenn die vermietete Immobilie verkauft wird, muss die minimale Abschreibung, die während der Mietdauer der Immobilie hätte angewandt werden müssen, zum Zwecke der Berechnung des Kapitalgewinns in der Einkommensteuer vom Anschaffungswert abgezogen werden. Und dies, auch wenn der Verkäufer/Vermieter diesen Betrag in den Einkommensteuererklärungen nicht abgezogen hat; in diesen Fällen kann er die Rückerstattung dieses Betrages einfordern.

Obwohl der Verkäufer/Vermieter aufgrund der Abzüge vor dem Verkauf der Immobilie Gewinne erzielen kann, wird dieser Gewinn durch die Erhöhung der Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie kompensiert, die er in der Einkommensteuererklärung angeben muss.