4 cose da sapere prima di vendere casa con un inquilino

Sempre più proprietari di case scelgono di affittare le loro case come investimento. Ma in considerazione dell'aumento dei prezzi delle case in vendita, molte persone scelgono di vendere, anche se la casa è ancora in affitto. Salvador Salcedo, avvocato di Ático Jurídico, vuole darti i seguenti consigli fondamentali. 

1. L'inquilino ha un diritto preferenziale di acquistare la casa

La legge spagnola conferisce all'affittuario il diritto di prelazione per l'acquisto dell'immobile locato se il proprietario intende venderlo. Ciò significa che l'affittuario può esercitare il suo diritto di prelazione, che gli conferisce il diritto di acquistare l'immobile allo stesso prezzo che il terzo acquirente pagherà per l'immobile. Il locatario dispone di un termine di 30 giorni di calendario per esercitare il suo diritto e tale termine decorre dal momento in cui il venditore-locatore gli notifica la decisione di vendere.

Ma se il proprietario è riuscito a vendere la casa, l'inquilino ha un altro diritto: il diritto di recesso, il che significa che egli può sostituirsi al posto del terzo acquirente e alle stesse condizioni.

Tuttavia, questi due diritti non si applicano sempre al locatario. Ad esempio, quando le parti hanno accettato la rinuncia al diritto di prelazione del locatario, il che è abbastanza comune. La legislazione vigente consente al locatario di rinunciare al diritto di prelazione senza alcuna limitazione. Tuttavia, nei contratti di locazione anteriori alla modifica della LAU del 6 giugno 2013, tale rinuncia è valida se il contratto di locazione ha una durata superiore a cinque anni.

2. Il venditore non è tenuto a notificare la vendita all'affittuario che ha rinunciato al suo diritto di recesso.

L'acquisto e la vendita della casa affittata possono essere iscritti nel registro fondiario solo se il venditore-locatore ha comunicato al locatario la sua intenzione di vendere. Tuttavia, il venditore non è tenuto a notificare l'efficacia della vendita se ha rinunciato al suo diritto di prelazione e l'operazione può quindi essere iscritta nel registro con la semplice dichiarazione del venditore che l'affittuario ha rinunciato al suo diritto, come stabilito dalla Direzione generale per i registri e notai.

3. L'acquirente non è sempre obbligato a rispettare il contratto di locazione

I canoni di affitto delle abitazioni devono essere iscritti nel catasto per poter essere opponibili a terzi acquirenti, conformemente alla legislazione spagnola. L'acquirente dell'abitazione che ha un locatario è surrogato nei diritti e negli obblighi del locatore se il contratto di locazione è stato iscritto nel registro prima della vendita della casa.
In questo caso, l'acquirente deve rispettare il contratto di locazione.

Tuttavia, se il contratto di locazione non è stato registrato, si applicano le disposizioni dell'articolo 1571 del Codice Civile, che stabilisce che il compratore ha il diritto di risolvere il contratto di locazione, salvo diverso accordo. In questo caso, il locatario può esigere che il nuovo locatore lo lasci rimanere nell'unità in affitto per tre mesi dopo che gli è stata notificata la sua intenzione di porre fine al contratto di locazione, e che il venditore-proprietario paghi un risarcimento per eventuali danni causati.

Salvador Salcedo sottolinea che “l'acquirente di un immobile affittato per un uso diverso da quello di abitazione, secondo la nostra legislazione, è surrogato nei diritti e negli obblighi del locatore, a meno che non acquisti in buona fede, non sapendo che l'immobile è affittato, e in questo caso egli ha il diritto di risolvere il contratto di locazione. La registrazione del contratto di affitto impedirà la risoluzione del contratto in quanto l'acquirente non può sostenere di non essere stato a conoscenza dell'esistenza del suddetto rapporto.”.

4. Tassazione sull'acquisto e la vendita di una casa in affitto

Salcedo ricorda che uno dei costi deducibili derivanti dal canone d'affitto è l'ammortamento del 3% del valore della costruzione durante il periodo di validità del contratto di locazione. Tale ammortamento rappresenta in definitiva la perdita di valore subita dall'immobile nel tempo.

In caso di vendita dell'oggetto preso in locazione, ai fini del calcolo dell'utile ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, dal valore di acquisto deve essere dedotto l'ammortamento minimo che avrebbe dovuto essere applicato nel periodo in cui l'oggetto è stato preso in locazione. E questo anche se il venditore-locatore non lo ha dedotto dalle sue dichiarazioni dei redditi, di cui può chiedere la restituzione per i periodi non prescritti.

Anche se il venditore può realizzare un utile grazie alle detrazioni effettuate prima della vendita della casa affittata, tale utile è compensato dall'aumento della plusvalenza ottenuta dalla vendita dell'immobile che dovrà essere dichiarata nell'IRPF e che sarà prodotta sottraendo il valore per il quale l'immobile è stato acquistato.