Cu ochii deja ațintiți asupra a ceea ce se numește „noua normalitate”, agenții imobiliari din Spania încep să se întrebe care vor fi consecințele și cum va arăta recuperarea și care este cheia pentru o revenire de succes care va trebui să urmeze după criza coronavirus. Raf Jacob, economist specializat în finanțe și membru în Consiliul de administrație al Asociației Spaniole a Cumpărătorilor Personali din Domeniul Imobiliar („Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario”) și profesor la Universitatea din Barcelona în cadrul masteratului din domeniul imobiliar, și-a spus părerea despre situație într-un articol despre impactul COVID-19 asupra pieței imobiliare din Spania și, în special, din Barcelona și care vor fi cele 7 chei ale recuperării sale ulterioare, chiar și unele consecințe pozitive care ar putea ieși din criză. Jacob este, de asemenea, CEO al Inspire Boutique Apartments.
O criză, dar foarte diferită de criza financiară și imobiliară din 2008
Mulți oameni fac presupuneri rapide și publică declarații corespunzătoare pe rețelele sociale, că COVID-19 va provoca aceleași efecte asupra locuințelor ca și criza pe care am trăit-o acum 12 ani. Acești oameni își amintesc practic că prețurile proprietăților în Spania au scăzut cu aproximativ 40%. Asta s-a datorat bulei imobiliare. Astăzi, atât piața imobiliară, cât și piețele financiare sunt mai sănătoase, situația datoriei proprietarilor este mai bună, deoarece există economii, iar ratele dobânzilor sunt istoric scăzute.
Nu există niciun motiv să ne așteptăm la o scădere similară a prețurilor ca urmare a coronavirusului. Dar economia este de fapt într-un impas, apare o recesiune economică și poate chiar o posibilă perioadă de deflație. Piața imobiliară depinde direct de sănătatea economiei.
În raportul său, Jacob afirmă, de asemenea, că compararea ambelor crize în ceea ce privește impactul lor asupra prețurilor locuințelor este o greșeală care poate duce la decizii greșite pe care cumpărătorii le-ar putea regreta de ani de zile. Iată de ce.
La ce să ne așteptăm de la piața imobiliară în 2020
Vor scădea prețurile? Bineînțeles că o vor face! Și vor fi mai puține tranzacții, mai puțini cumpărători și mai puțini vânzători. Vânzătorii vor suferi mai mult decât cumpărătorii, iar zonele de coastă, în special casele de vacanță, se vor confrunta cu cele mai dificile momente. Principalele locații din marile orașe vor atrage interesul cumpărătorilor.
Multe agenții imobiliare vor dispărea din cauza lipsei de activitate, cele care oferă un serviciu de o mai slabă calitate, mai întâi. Cu toate acestea, există o oportunitate pentru acei cumpărători care privesc dincolo de criza actuală și nu sunt influențați de frică. Jacob crede că investitorii mai tineri sunt candidații pentru a profita de această nouă situație în care cumpărătorii și vânzătorii vor trebui să se adapteze.
Uitați de repere
Într-o perioadă de doar câteva zile, activitatea de cumpărare și vânzare a imobilelor a scăzut la aproape 0%. Ne putem aștepta ca această activitate să se reia la scurt timp după ce situația coronavirusului se îmbunătățește, dar până atunci lucrurile vor fi destul de diferite.
Să presupunem că, în ianuarie, un potențial cumpărător sau vânzător avea o cunoaștere amplă a pieței imobiliare și a prețurilor din orașe precum Barcelona. Cu toate acestea, în climatul actual, aceste referințe ar putea duce la o decizie foarte proastă (sau cel puțin una care este mai puțin decât ideală) în iunie. Înțelegerea noii situații și adaptarea strategiei la aceasta este crucială. De aceea ar trebui să uitați de reperele și punctele de referință conform lui Jacob.
Impactul va fi mai greu pentru vânzători decât pentru cumpărători
Unii vânzători vor aștepta să vadă dacă pot vinde, iar alți vânzători își vor scoate pur și simplu casa de pe piață dacă nu au nevoie sau urgență în a vinde. Acest lucru va reduce volumul tranzacțiilor, deoarece nu va exista la fel de mult produs pe piață.
Dar realitatea va fi că recesiunea economică și incertitudinea vor determina mulți proprietari să vândă și vor trebui să își ajusteze așteptările de preț. În timp ce un cumpărător sau un investitor poate aștepta, persoanele fizice, familiile, antreprenorii sau investitorii care au nevoie de bani pe termen scurt din motive personale sau comerciale vor fi obligați să vândă active neesențiale și nu vor putea aștepta. Mai întâi își vor vinde a doua casă, dacă au una, sau apartamente închiriate, deoarece ambele sunt neesențiale.
Având mai puțini cumpărători pe piață și o porțiune mai mare de cumpărători care doresc oportunități, vânzătorii vor trebui, de asemenea, să își ajusteze prețurile de vânzare. Problema este că majoritatea proprietarilor de case consideră că locuința lor este mult mai bună și valorează mai mult decât a vecinului sau a prietenului, în timp ce de fapt nu merită mai mult și nici nu este mai bună.
Dacă aveți nevoie să vindeți, faceți față realității și limitați-vă expunerea la recesiune, pentru că vă puteți pierde șansa de a vinde și probabil că nu veți avea o a doua șansă ca aceasta în viitorul apropiat. Jacob subliniază, de asemenea, că, dacă nu ai lucrurile clare în această privință, cere sfatul unui profesionist.
Investitori blocați care au nevoie de un „plan B”
Principalele orașe ale țării au un număr mare de investitori (familii, oameni de afaceri și străini, printre alții) care în ultimii ani au speculat cu prea multă încredere în cumpărarea, renovarea și vânzarea caselor. În prezent, dețin una sau mai multe proprietăți și nu pot găsi o cale de ieșire din piață.
Dacă vă aflați în această situație, abandonați planul A și treceți la un plan B sau C. Jacob adaugă că are conversații similare în fiecare zi și înțelege cât de îngrijorați sunt acești investitori. "Trebuie să vă avertizez că acest caz de afaceri nu se va îndeplini anul acesta. În plus, costurile fixe și variabile vor consuma profit lună de lună." Dacă acesta este cazul dvs., sfatul lui Jacob este că a vinde astăzi, chiar și la o marjă mai mică sau negativă, poate fi mai bine decât să așteptați până mai târziu în acest an, acesta recomandând să fiți creativi. Discutați cu banca dvs., renegociați condițiile de finanțare sau încercați să închiriați casa între timp. Dar, mai presus de toate, nu te ține de planul tău A dacă ai nevoie să vinzi anul acesta.
Coronavirusul va crea oportunități pentru cumpărători sau investitori solvabili
Solvabilitatea nu înseamnă să ai o sumă mare de bani în contul bancar. Înseamnă să ai un loc de muncă stabil, plus niște economii și, prin urmare, acces la o ipotecă. Desigur, în Barcelona și în alte orașe spaniole există mulți oameni care aparțin acestui grup.
Jacob observă că cumpărătorii de investiții devin din ce în ce mai tineri . Tinerii cumpără mai ușor în timpul și chiar după o criză decât investitorii mai în vârstă. Nu au referințe de pierdere, văd oportunitatea mai mult, sunt bine informați și/sau sfătuiți.
Dacă sunteți solvabil, puteți obține o rată a dobânzii nemaivăzută până acum și aici vorbim despre ratele minime istorice. Puteți obține un credit ipotecar cu rată fixă pe 10, 20 sau chiar 30 de ani (pentru investitorii mai tineri). Prin urmare, veți face avere, folosind efectul de levier financiar al băncii la un cost aproape irelevant.
Acești cumpărători solvabili vor putea cumpăra, investind foarte puține capitaluri proprii (50.000 euro-100.000 euro) și vor cumpăra un apartament într-o zonă excelentă, care le va oferi liniște sufletească, fluxuri de numerar lunare pozitive și randamente care pot depăși 10% din capitaluri proprii investite. Acești cumpărători vor fi cumpărat și cu o reducere, ceea ce crește șansele de reevaluare .
Și vor fi cumpărat în zone emblematice din Barcelona și din alte orașe mari din Spania. În Barcelona, de exemplu, vor fi văzuți mai mulți cumpărători în centrul orașului și în zona superioară, zonă care, până acum, era prohibitivă. Vor exista oportunități de cumpărare în districtele Eixample, Sant Gervasi, Borne și Gracia, altele. Este important să subliniem că oportunitățile nu depind doar de zonă, ci și de situația personală a proprietarului, nevoia de a vinde fiind un factor cheie.
Vor exista oportunități și chiar câteva chilipiruri, dar acestea nu vor continua pentru totdeauna și poate nici măcar în 2021.
Pentru a încheia punctul său, Jacob afirmă: "Mă îndoiesc că oamenii cu nevoia de a vinde își vor reduce prețurile în mod public pe platformele online. Vor face acest lucru în mod privat. Va trebui să lupte pentru reduceri semnificative într-o negociere, cu o strategie bună. Dar înainte de asta trebuie să găsești acele apartamente, desigur."
Cum poate COVID-19 să aibă impact asupra prețurilor imobiliare?
Prețurile vor varia probabil puțin inițial, în următoarele câteva săptămâni, dar apoi diferența dintre prețurile solicitate de vânzători și prețul de închidere va scădea, iar prețurile locuințelor vor scădea, ușor sau mai semnificativ, în funcție de caracteristicile apartamentului, zona și urgența vânzătorului.
Pentru Barcelona este posibilă o scădere a prețului în intervalul de la 7% la 8%. Madrid ar putea scădea puțin mai mult, iar Spania ar putea să se adapteze în medie cu aproximativ 10% în decursul acestui an. Pentru casele de vacanță din zonele de coastă, problema poate fi foarte diferită și am putea vedea o situație în care graficele ofertei și cererii de locuințe se vor lupta să se mențină, ceea ce înseamnă că multe tranzacții pur și simplu nu se vor materializa.
Cat va dura? Impactul va fi mai mare pe termen scurt și dacă stimulii financiari și fiscali necesari vor fi implementați din Spania și Europa, vom vedea o curbă de creștere pozitivă în 2021. În ceea ce privește proprietatea imobiliară, aceasta este o perioadă scurtă de timp. De exemplu, dacă vă gândiți să cumpărați: când ați decis cum să acționați și ați găsit proprietatea și ați finalizat achiziția, deja se face luna iunie sau septembrie.