Что такое и как купить недвижимость off-plan в Испании?

купить недвижимость off-plan в Испании преимущества и недостатки
купить недвижимость off-plan в Испании преимущества и недостатки
18 мая 2018, Редактировать

Off-plan — приобретение недвижимости до завершения строительства, на начальных этапах или даже на стадии проекта.

Такой тип покупки неизбежно сопряжен с более высоким риском, чем покупка недвижимости с перепродажей. Если вы рассматриваете возможность покупки off-plan в Испании есть ряд моментов, на которые стоит обратить внимание.

Убедитесь, что у вас есть банковская гарантия (aval bancario) о покрытии ваших платежей. Застройщики объектов недвижимости вне плана юридически обязаны обеспечить все вклады банковской гарантией. Тем не менее, имейте в виду, что это обязательство вступает в силу только после того, как разработчик получил разрешение на планирование и застройку, так что вы должны запросить этот документ, прежде чем делать какие-либо платежи. Вы также можете проверить этот документ в земельном кадастре, потому что, если описание будущего здания зарегистрировано, регистратор увидит доказательства того, что лицензия существует и работа началась в соответствии с утвержденным проектом.

Вы должны убедиться, что банковская гарантия является индивидуальной, а не коллективной гарантией, охватывающей все развитие, которая не дает такой же защиты. Вы также должны запросить подтверждение того, что ваши платежи депонируются на специальный депозитный счет, который может быть использован только для строительства указанной разработки.

Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в Торговом реестре и лицо, которое собирается подписать от имени разработчика контракт имеет право сделать это. Вы можете посетить любой офис торгового реестра или воспользоваться их официальным сайтом.

Сверьтесь с земельным кадастром, чтобы убедиться, что земля, которая будет застроена зарегистрирована на разработчика. Убедитесь, что вы получили копию кадастрового свидетельства с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли.

Застройщик должен обеспечить страховое покрытие ущерба. Эта страховка должна быть включена в руководство по недвижимости (libro del edificio), которое предоставляет вам разработчик.

Также желательно получить справку о планировке участка, который вы хотите купить, в отделе градостроительства (Urbanismo) мэрии. Она будет включать в себя и другую информацию, например, имеет ли участок какие-либо строительные ограничения, находится в зеленой зоне, включает в себя общественную тропинку или если есть какие-либо текущие планы по строительству автомагистрали и т.д.

После завершения строительства и перед подписанием документа о праве собственности попросите у продавца доказательства того, что строительство было завершено в соответствии с описанием, приведенным в планах. Оно выдается в виде сертификата (certificado final de obra). Вы также можете проверить это в земельном кадастре.

Убедитесь, что у вас есть лицензия на первое размещение (licencia de primera occupación), которая выдается мэрией для новых зданий и удостоверяет, что недвижимость пригодна для проживания. Вам понадобится этот документ для подключения к электро-и водным компаниям. Разработчики не могут заставить вас подписать что-либо без этой лицензии.

Подумайте о том, чтобы попросить дипломированного геодезиста проверить недвижимость. Это не является обязательным, но это разумно, чтобы получить профессиональное мнение о собственности, прежде чем завершить покупку. Королевский Институт дипломированных Геодезистов (РИКС) Испании предлагает свои услуги по всему полуострову и на островах. Члены РИКС являются квалифицированными и опытными специалистами, предлагающими независимые и беспристрастные консультации.

Испанский колледж архитекторов в каждой провинции также предлагает список независимых специалистов-геодезистов.

Если застройщик не построит вашу собственность в сроки, указанные в договоре, или коммунальные услуги не будут завершены и подключены к стандарту, или сертификат на жилье не может быть выдан, вы имеете законное право на:

  • расторжение договора и возврат вкладов плюс проценты
  • продление срока, позволяющего застройщику завершить объект.

Если вы хотите расторгнуть договор, желательно обратиться за независимой юридической консультацией. После того, как вы проконсультировались с адвокатом, первый шаг - это написать разработчику, чтобы объяснить, что из-за несоблюдения договора вы хотите расторгнуть договор и просить, чтобы депозиты, выплаченные до сих пор были возвращены с процентами. Вы должны включить любую соответствующую документацию (например, копию договора, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать срок, в течение которого вы хотите, чтобы сумма была возмещена. Желательно написать разработчику через Burofax, что позволит вам доказать, что вы отправили определенный документ, и что получатель его получил.

Если застройщик не ответит вам в указанный срок, вам следует обратиться в отдел претензий банка, ответственный за гарантию, с просьбой о возврате произведенных платежей. Опять же, разумно связаться через Burofax и приложить копии всех соответствующих документов, включая копию банковской гарантии, копию жалобы, поданной разработчику, копию ответа разработчика (если таковой имеется) и копии любых документов, которые указывают на то, что разработчик не выполнил условия договора.

Если банк не выполняет требования, единственным оставшимся способом возмещения ущерба является поручение адвокату возбудить гражданское дело против банка.

Если вы считаете, что стали жертвой обмана, и у вас нет ни банковской гарантии, ни страховки у застройщика, вам следует обратиться за независимой юридической консультацией, касающиеся уголовного права через суд и зарегистрировать заявление в полицию.

Готовы найти дом вашей мечты?

Готовы найти дом вашей мечты?

Найти лучшие варианты для покупки и долгосрочной аренды на idealista