Kjøpe tomt med byggeklausul i Spania?

Her er noen gode råd for hva som er lurt å huske på hvis du vurderer eller skal kjøpe med byggeklausul i Spania.
Her er noen gode råd for hva som er lurt å huske på hvis du vurderer eller skal kjøpe med byggeklausul i Spania.
18 mai 2018, Redaksjon

Å kjøpe eiendom med byggeklausul innebærer uunngåelig høyere risiko enn å kjøpe eiendom uten. Hvis du vurderer å kjøpe med byggeklausul i Spania er det en rekke momenter å vurdere.

Bankgaranti og betalinger

Forsikre deg om at du har en bankgaranti (aval bancario) for å dekke betalingene for hver fase. Entrepenører av eiendommer med byggeklausul er forpliktet ved lov til å sikre alle innskudd med bankgaranti. Vær imidlertid oppmerksom på at denne forpliktelsen bare trer i kraft når entrepenøren har fått planleggingstillatelse for bygningen, så du bør be om å se dette før du foretar betalinger. Du kan også sjekke dette i eiendomsregistret, for hvis beskrivelsen av fremtidig bygning er registrert, har registratoren sett bevis på at lisensen eksisterer og arbeidet har begynt i samsvar med godkjent design.

Pass på at bankgarantien er for hver enkelt fase og ikke en kollektiv garanti som dekker hele utbyggingen, da det ikke gir samme beskyttelse. Du bør også be om bevis på at betalingene dine er i en depositums-konto som kun kan brukes til bygging av den angitte entrepenøren.

Registre og sertifikater

Sørg for at entrepenøren er registrert hos registro mercantil (det spanske Brønnøysundregisteret), og at personen som skal signere på entrepenørens vegne har den juridiske makten til å gjøre det. Du kan besøke et registro mercantil-kontor eller bruke registradores hjemmeside. Her bør du også sjekke at landet som skal bygges på, er registrert til entrepenøren du har kontakt med. Pass også på at du får en kopi av matrikkel-sertifikatet som gir nøyaktig grenser og kvadratmeter for tomten ditt.

Sørg for at entrepenøren har forsikring som dekker skader forårsaket av strukturelle feil i bygningen. Denne forsikringen bør inngå i eiendomshåndboken (libro del edificio) som entrepenøren gir deg.

Det er også tilrådelig å skaffe seg et sertifikat angående planleggingssituasjonen til tomten du ønsker å kjøpe fra byplanleggingskontoret (departamento de urbanismo) i rådhuset. Den vil inneholde informasjon blant annet om tomten har noen byggerestriksjoner, er i en grønn sone, inkluderer en offentlig sti eller om det er nåværende planer om å bygge en motorvei, etc.

Når byggingen er ferdig, og før du signerer skjøtet, be om dokumentasjon fra selgeren om at konstruksjonen er ferdig i henhold til beskrivelsen i planene. Dette er utstedt som et sertifikat (certificado final de obra). Dette kan også sjekkes på eiendomsregistret. Sørg for at du har lisens som første beboer (licencia de primera occupación) som er utstedt av rådhuset for nye bygninger og bekrefter at eiendommen er beboelig. Du trenger dette dokumentet for å koble til infrastruktur som vann og elektrisitet. Utbygger kan ikke tvinge deg til å fullføre uten denne lisensen.

Hvis noe går galt

Hvis byggherren ikke bygger eiendommen din innenfor tidsrammen oppgitt i kontrakten, eller tjenester og infrastruktur ikke er fullført og tilkoblet etter standard, eller bostedsattest ikke kan utstedes, har du lov til enten:

  • oppheve kontrakten og få innskuddene returnert pluss renter
  • eller forleng tidsfristen, slik at entrepenøren fullfører eiendommen

Hvis du vil oppheve kontrakten, er det anbefalt å søke uavhengig juridisk rådgivning. Når du har konsultert en advokat, er det første skrittet å skrive til entrepenøren for å forklare at på grunn av manglende overholdelse av kontrakten, vil du oppheve den og be om at innskuddene som er betalt så langt, returneres, så vel som påløpte renter. Du bør inkludere relevant dokumentasjon (for eksempel en kopi av kontrakten, kopier av utbetalinger, kopi av bankgarantien) og angi en tidsfrist for refundering av beløpet. Det anbefales å skrive til entrepenøren via Burofax, som gjør at du kan bevise at du har sendt et bestemt dokument, og at det er mottaker har fått det (lignende rekommandert brev).

Hvis entrepenøren ikke svarer deg innen tidsfristen, bør du kontakte reklamasjonsavdelingen i banken som er ansvarlig for garantien, for å kreve tilbakebetaling av betalingene som er gjort. Igjen bør du bruke Burofax og legge ved kopi av all relevant dokumentasjon, inkludert en kopi av bankgarantien, en kopi av klagen til entrepenøren, en kopi av entrepenørens svar (hvis du har fått et) og kopier av eventuelle dokumenter som indikerer at entrepenøren ikke har overholdt kontrakten.

Hvis banken ikke overholder dette, er eneste gjenværende alternativ en sivil rettsak mot banken. Hvis du tror at du har vært utsatt for svindel og du ikke har en bankgaranti eller en forsikringspolicy fra entrepenøren bør du søke uavhengig juridisk rådgivning om å ta straffesaken gjennom domstolene og registrere saken med politiet.

Er du klar for å finne ditt drømmehus?

Er du klar for å finne ditt drømmehus?

Finn boliger for salg og leie på idealista