Com es calcula la rendibilitat d'un lloguer

Segons un estudi d'idealista, la rendibilitat bruta de la compra d'un habitatge per posar-lo en lloguer és del 6,9 %, per això arrendar un habitatge pot ser un negoci molt fructífer, i més si es té en compte la possible revaloració de l'immoble en un futur. Tot i això, abans de llançar-se a comprar un pis amb l'objectiu de llogar-lo, cal agafar paper i llapis i calcular si realment serà rendible.

Calcular totes les despeses per saber la rendibilitat del lloguer

Abans de llançar-se a comprar un habitatge per llogar, cal analitzar minuciosament totes les despeses que suposarà l'operació. Només així podrem calcular-ne la rendibilitat.

• Inversió: aquí entren el preu de l'habitatge, les reformes pertinents, els impostos derivats de la compravenda, l'IVA (10 % per a compravendes), notaria, l'AJD i l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) -tots dos depenen de les comunitats autònomes-, la comissió de l'agència immobiliària, etc.
• Manteniment: tots els habitatges necessiten un manteniment i reparacions que cal tenir en compte per poder calcular una estimació. Per exemple, si s’espatlla la rentadora, derrames, etc.
• Despeses fixes: la comunitat, la taxa d'escombraries, l'IBI, assegurances de llar, l’assegurança de lloguer (si se'n té), etc.

Fórmula per calcular la rendibilitat del lloguer

Si tenim clares les despeses fixes de la casa, les de manteniment, el capital de la inversió i la renda que cobrarem als llogaters, podem calcular quina rendibilitat obtindrem de l’habitatge de lloguer. Per això, haurem de treure calculadora i aplicar la fórmula següent:

Rendibilitat del lloguer =
Ingressos anuals de les rendes - despeses fixes i manteniment ÷ inversió x 100

Posem d'exemple el cas següent:

• Ingressos anuals lloguer: 12.000 euros (la suma de totes les rendes mensuals).
• Despeses fixes anuals: 1.700 euros (també hi entren les despeses de manteniment)
• Inversió: 200.000 euros (compravenda, impostos, notaria, etc.).

Hauríem de fer la següent operació:

(12.000 – 1.700) ÷ 200.000 x 100 = 5,15 % de rendibilitat neta anual.

Calcular aquesta rendibilitat ens pot orientar per a una venda futura. Gràcies a la fórmula de la rendibilitat del lloguer, podem saber si en un moment donat és més rendible vendre o llogar.

Com es calcula la rendibilitat del lloguer si pagues hipoteca

Si compres l'habitatge amb hipoteca, l'única diferència respecte de les dades anteriors és la xifra de la inversió inicial i la de les despeses fixes. Concretament, hauries de restar la quantitat hipotecada a la inversió i sumar a despeses fixes les quotes mensuals (amb el tipus d'interès que t'hagi concedit el banc).

De totes maneres, no pots descartar un greu contratemps: no trobar llogater. Si ningú no paga el lloguer, la totalitat del cost de la hipoteca l'ha d'assumir el propietari. Per això, és molt convenient analitzar les despeses i veure fins on es pot assumir i fins on no.

Riscos de llogar

Tot això és un cas hipotètic, ja que poden aparèixer variables que trastoquin completament els plans i les xifres. Aquests són els més comuns que poden sorgir:

• El propietari no aconsegueix llogater.
• Reformes costoses entre llogaters.
• Desperfectes no previstos.
• Morosos.

Què  cal fer abans de comprar per llogar?

Abans de llançar-se a comprar un habitatge per llogar-lo, cal fer una anàlisi minuciosa del mercat, així com buscar les zones i els productes que suscitin especial interès. A més, podem valorar si la casa es pot revalorar en un futur. Deixar-nos aconsellar per un professional qualificat en aquest punt pot ser molt recomanable per evitar falses il·lusions.

On és més rendible comprar per llogar?

Segons les dades que maneja idealista, entre les capitals espanyoles, Lleida és la que resulta més rendible per llogar, amb un 8,8 %. La segueixen Múrcia (8,1 %), Huelva (7,9 %), Santa Cruz de Tenerife (7,5 %) i Almeria (6,9 %). D'altra banda, les rendibilitats més baixes d'Espanya són les corresponents a Sant Sebastià (3,7 %), Palma (4,5 %), la Corunya (4,6 %), Ourense, Madrid i Barcelona (4,7 %) en tots tres casos.

Dins aquestes dades, caldria buscar les zones més calentes de les localitats. Un treball ardu, però que sens dubte ens pot ajudar molt.

Consells per comprar per llogar

Si t’has decantat per comprar per llogar, aquests consells et poden ajudar a l'hora d'escollir un habitatge o un altre:

• Busca una casa que requereixi la mínima reforma.
• Escull una ubicació en auge, amb serveis i lleure a prop.
• La decoració i una bona reforma poden revaloritzar l’habitatge.
• Sospesa l'opció de llogar-lo per habitacions.
• Zones comunes, com jardins, gimnasos o piscines, suposen un plus, tant a l'hora de llogar com en una futura venda.
• Les terrasses s'han tornat imprescindible des de l'inici de la pandèmia.
• Una casa amb bones comunicacions suscitarà més interès que altres de més aïllades.
• Contractar una assegurança de lloguer pot ser de gran ajuda per evitar impagaments.