Comprar un habitatge és una de les decisions més importants de la vida. Però aquesta operació no només implica signar davant de notari. També hi entra en joc una figura que pot marcar la diferència: l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP).
La Direcció General de Tributs (DGT) ha emès una consulta vinculant que aclareix molts dubtes sobre com s'aplica aquest impost quan l'adquisició es fa dins un matrimoni en règim de separació de béns que es planteja adquirir un immoble, el qual pertany a dos copropietaris per meitats indivises.
Quants fets imposables es generen a la compra d'habitatge en separació de béns?
Quan els cònjuges estan casats en separació de béns, cadascú adquireix la seva part per separat, la qual cosa té la seva repercussió a efectes fiscals, ja que es generen dos fets imposables si cadascú compra la meitat de l'immoble.
La situació es complica quan l'operació s'estructura d'una altra manera: si cada comprador adquireix part de la quota dels dos venedors (per exemple, un 25%), l'operació es pot descompondre en quatre fets imposables, un per cada transmissió individualitzada entre compradors i transmitents.
En aquest cas, si cada comprador hagués adquirit la totalitat de la quota d'un sol dels dos venedors (suposant que siguin cotitulars al 50 % cadascun), continuarien sent dos fets imposables, per la qual cosa és fonamental estructurar cada operació des de l'inici i reflectir amb claredat la titularitat i el repartiment de quotes a l'escriptura.
Com es calcula la base imposable de l'ITP en aquestes compres?
Per a les transmissions d'immobles, l'article 10.2 del Text refós de la Llei de l'ITP i l'AJD fixa un sistema esglaonat per al càlcul de la base imposable:
- En primer lloc, es pren com a base imposable el valor de referència cadastral a la data de meritació.
- Si el preu pactat a l'escriptura o el valor declarat per les parts és superior a aquest valor de referència, la base imposable és la més gran d'aquestes dues xifres (preu o valor declarat).
- Només en cas que no hi hagi valor de referència o aquest no pugui ser certificat per la Direcció General del Cadastre (per exemple, en finques sense finca urbana inscrita), la base serà la major de les magnituds entre el preu pactat, el valor declarat o el valor de mercat.
Què passa si un dels cònjuges aporta més diners a la compra de l'habitatge?
Quan el matrimoni està en règim de separació de béns, cada cònjuge ha de conservar la titularitat del que aporti. Si un paga més que l'altre, aquesta diferència ha de quedar reflectida a l'escriptura de compravenda per evitar que Hisenda entengui que s'ha produït una donació encoberta, cosa que podria comportar una liquidació de l'impost sobre successions i donacions.
La compra es pot fer a nom d'un dels cònjuges?
Sí, en separació de béns, no hi ha obligació de comprar al 50 %, ni tan sols que tots dos figurin com a titulars. Si un dels cònjuges és l'únic que compra i paga, pot figurar ell sol com a propietari a l'escriptura i com a subjecte passiu de l'impost. No es requereix autorització de l'altre, a diferència del que passa en el règim de guanys.
Hi ha alguna manera de reduir l'ITP en aquestes operacions?
Dependrà de la teva comunitat autònoma. Algunes tenen tipus reduïts per a famílies nombroses, joves, persones amb discapacitat o compres d'habitatge habitual. També hi pot haver bonificacions si es compleixen determinats requisits, per la qual cosa convé revisar la normativa aplicable.
Es poden deduir despeses a l'IRPF per comprar en separació de béns?
La deducció per inversió en habitatge habitual es va suprimir en àmbit estatal el 2013 per a noves adquisicions, encara que es manté per als qui l'aplicaven abans d'aquesta data i segueixin pagant aquesta hipoteca avui dia.
Tot i això, comunitats com Andalusia continuen oferint deduccions en aquest sentit. En règim de separació de béns, cada cònjuge pot deduir-ne la part proporcional, sempre que compleixi els requisits exigits.
3 mites que envolten la compra d'un habitatge en separació de béns
Quan es tracta de comprar un immoble en règim de separació de béns, abunden les idees equivocades i actuar a partir d'aquests errors pot sortir car. A continuació, desmuntarem algunes de les falses creences més freqüents:
"Només hi ha un fet imposable per compravenda, igual que en qualsevol altra operació"
Quan els adquirents són cònjuges en règim de separació de béns, cada cònjuge fa una adquisició independent. Per tant, si tots dos adquireixen quotes indivises del mateix immoble, es produeixen dos fets imposables (un per cada part) i fins a quatre si cada comprador adquireix percentatges dels dos venedors. Aquesta interpretació es basa en l'article 7 del Text refós de la Llei de l'ITP i AJD.
"La base imposable sempre és el valor de referència cadastral"
S'assumeix erròniament que, com que hi ha un valor de referència cadastral per a l'immoble, aquest serà l'única xifra presa en compte, però l'article 10.2 de la Llei esmentada estableix un ordre de prelació i aquest valor només s'imposarà quan superi el declarat pels interessats o el preu pactat.
El tipus aplicable de l'ITP és sempre el 6 %
Circula la idea que el tipus general estatal és universal i invariable per a totes les comunitats, però encara que l'article 11 del Text refós de la Llei de l'ITP i AJD fixa un tipus mínim del 6 %, l'article 49 de la Llei 22/2009 delega a les comunitats autònomes la potestat per aprovar altres tipus, a més de la possibilitat d'aplicar determinades deduccions i bonificacions.
El que has de saber abans de signar la compravenda del teu habitatge
Comprar un habitatge en separació de béns pot resultar més complex i requerir una certa atenció als detalls. Les diferències en la titularitat, les aportacions econòmiques i l'estructura de l'operació tindran conseqüències directes en la forma de tributar.
A això s'hi afegeix el mosaic normatiu autonòmic, que pot fer variar el cost fiscal de manera significativa, per la qual cosa tenir clares les regles del joc i assessorar-se bé és la millor garantia per evitar sorpreses i prendre decisions informades des del primer pas.