ITP: cómo tributa la compra de una vivienda en separación de bienes

Comprar una vivienda es, para muchos, una de las decisiones más importantes de su vida. Pero esta operación no solo implica firmar ante notario. También entra en juego una figura que puede marcar la diferencia: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido una consulta vinculante que despeja muchas dudas sobre cómo se aplica este impuesto cuando la adquisición se realiza dentro de un matrimonio en régimen de separación de bienes que se plantea adquirir un inmueble, el cual pertenece a dos copropietarios por mitades indivisas.

¿Cuántos hechos imponibles se generan en la compra de vivienda en separación de bienes?

Cuando los cónyuges están casados en separación de bienes, cada uno adquiere su parte por separado, lo cual tiene su repercusión a efectos fiscales, pues se generan dos hechos imponibles si cada uno compra la mitad del inmueble.

La situación se complica cuando la operación se estructura de otro modo: si cada comprador adquiere parte de la cuota de ambos vendedores (por ejemplo, un 25%) la operación puede descomponerse en cuatro hechos imponibles, uno por cada transmisión individualizada entre compradores y transmitentes.

En este caso, si cada comprador hubiera adquirido la totalidad de la cuota de uno solo de los dos vendedores (suponiendo que sean cotitulares al 50% cada uno), seguirían siendo dos hechos imponibles, por lo que es fundamental estructurar cada operación desde el inicio y reflejar con claridad la titularidad y el reparto de cuotas en la escritura.

¿Cómo se calcula la base imponible del ITP en estas compras?

Para las transmisiones de inmuebles, el artículo 10.2 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD fija un sistema escalonado para el cálculo de la base imponible:

1. En primer lugar, se toma como base imponible el valor de referencia catastral a la fecha de devengo.
2. Si el precio pactado en la escritura o el valor declarado por las partes es superior a ese valor de referencia, la base imponible será la mayor de esas dos cifras (precio o valor declarado).
3. Solo en caso de que no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro (por ejemplo, en fincas sin finca urbana inscrita), la base será la mayor de las magnitudes entre: el precio pactado, el valor declarado o el valor de mercado.

¿Qué pasa si uno de los cónyuges aporta más dinero en la compra de la vivienda?

Cuando el matrimonio está en régimen de separación de bienes, cada cónyuge conservará la titularidad de lo que aporte. Si uno paga más que el otro, esta diferencia debe quedar reflejada en la escritura de compraventa, evitando que Hacienda entienda que se ha producido una donación encubierta, lo que podría acarrear una liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

¿La compra se puede hacer a nombre de uno solo de los cónyuges?

Sí, en separación de bienes, no hay obligación de comprar al 50%, ni siquiera de que ambos figuren como titulares. Si uno de los cónyuges es el único que compra y paga, puede figurar él solo como propietario en la escritura y como sujeto pasivo del impuesto. No se requiere autorización del otro, a diferencia de lo que ocurre en el régimen de gananciales.

¿Hay alguna forma de reducir el ITP en estas operaciones?

Dependerá de tu Comunidad Autónoma. Algunas contemplan tipos reducidos para familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad o compras de vivienda habitual. También pueden existir bonificaciones si se cumplen determinados requisitos, por lo que conviene revisar la normativa aplicable.

¿Se pueden deducir gastos en el IRPF por comprar en separación de bienes?

La deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida a nivel estatal en 2013 para nuevas adquisiciones, aunque se mantiene para quienes la aplicaban antes de esa fecha y sigan pagando dicha hipoteca a día de hoy.

No obstante, comunidades como Andalucía siguen ofreciendo deducciones en este sentido. En régimen de separación de bienes, cada cónyuge podrá deducir su parte proporcional, siempre que cumpla los requisitos exigidos.

3 mitos que rodean la compra de una vivienda en separación de bienes

Cuando se trata de comprar un inmueble en régimen de separación de bienes, abundan las ideas equivocadas y actuar con base en estos errores puede salir caro. A continuación, vamos a desmontar algunas de las falsas creencias más frecuentes:

“Sólo hay un hecho imponible por compraventa, igual que en cualquier otra operación”

Cuando los adquirentes son cónyuges en régimen de separación de bienes, cada cónyuge realiza una adquisición independiente. Por tanto, si ambos adquieren cuotas indivisas del mismo inmueble, se producen dos hechos imponibles (uno por cada parte) y hasta cuatro si cada comprador adquiere porcentajes de ambos vendedores. Esta interpretación descansa en el artículo 7 del Texto Refundido de la Ley del ITPAJD.

“La base imponible siempre es el valor de referencia catastral”

Se asume erróneamente que, al existir un valor de referencia catastral para el inmueble, este será la única cifra tomada en cuenta, pero el artículo 10.2 del TRLITPAJD establece un orden de prelación y este valor sólo se impondrá cuando supere al declarado por los interesados o el precio pactado.

“El tipo aplicable del ITP es siempre el 6%”

Circula la idea de que el tipo general estatal es universal e invariable para todas las comunidades, sin embargo, aunque el artículo 11 del TRLITPAJD fija un tipo mínimo del 6%, el artículo 49 de la Ley 22/2009 delega a las Comunidades Autónomas la potestad para aprobar otros tipos, además de la posibilidad de aplicar determinadas deducciones y bonificaciones sobre estas cuotas.

Lo que debes saber antes de firmar la compraventa de tu vivienda

Comprar una vivienda en separación de bienes puede resultar más complejo y requerir de cierta atención a los detalles. Las diferencias en la titularidad, las aportaciones económicas y la estructura de la operación tendrán consecuencias directas en la forma de tributar.

A ello se suma el mosaico normativo autonómico, que puede hacer variar el coste fiscal de forma significativa, por lo que conocer claras las reglas del juego y asesorarse bien es la mejor garantía para evitar sorpresas y tomar decisiones informadas desde el primer paso.