ITP: Hacienda también aplica el criterio del Catastro en las VPO

Comprar una vivienda de protección oficial (VPO) puede parecer, a primera vista, una opción asequible. Sin embargo, hay un aspecto fiscal que a veces se pasa por alto: la base imponible para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) no siempre coincide con el precio pagado. En muchos casos, se aplica el valor de referencia del Catastro, que puede ser superior.

La Dirección General de Tributos zanjó esta duda el 21 de marzo de 2025 en una consulta vinculante, confirmando que el comprador debe autoliquidar el impuesto teniendo en cuenta ese valor, incluso cuando el inmueble tiene un precio limitado por la propia Administración.

¿Qué es el valor de referencia del Catastro y cómo se aplica al ITP y el AJD?

Desde 2022, el valor de referencia se ha convertido en un actor principal a la hora de calcular ciertos impuestos. Se utiliza como base imponible tanto para el ITP y el AJD como para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, afectando directamente a quienes compran, heredan o reciben inmuebles.

La Dirección General del Catastro fija este valor cada año en función de los precios medios que comunican notarios y registradores. Para garantizar que no supere el valor de mercado se aplica un coeficiente de minoración. Aun así, la práctica demuestra que esta media puede situarse por encima del precio real de compraventa.

¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia del Catastro?

• Valor catastral: se utiliza para el IBI y tributos locales; se calcula según la descripción física del inmueble (superficie, antigüedad, etc.).
• Valor de referencia: sirve para calcular el ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones; se basa en estadísticas de mercado y se actualiza cada año, ajustado por un coeficiente.

¿Cómo se calcula el ITP y el AJD en una vivienda de protección oficial?

La cuestión es más sensible cuando se trata de viviendas protegidas, que cuentan con un precio máximo fijado por la Administración. En la consulta vinculante V0435-25, la Dirección General de Tributos establece que el ITP y el AJD deben liquidarse sobre el valor de referencia, siempre que este sea más alto que el precio pactado.

Es decir, aunque el comprador pague un precio fruto de una tasación, si el valor de referencia asignado por el Catastro es superior, la autoliquidación del impuesto tendrá que hacerse sobre esa base más alta.

¿Se puede reclamar si el valor de referencia supera el precio de venta?

Sí, pero con matices. Primero hay que tributar según el valor de referencia. Solo después de haber pagado el impuesto se abre la posibilidad de solicitar una rectificación. El proceso pasa por la Agencia Tributaria, que solicitará un informe a la Dirección General del Catastro. Este, además de ser obligatorio, tendrá carácter vinculante, pudiendo confirmar o modificar el valor de referencia según las pruebas presentadas.

¿Qué considera Hacienda “valor de mercado” en vivienda protegida?

Cuando una vivienda está sujeta a un régimen administrativo que establece un precio máximo de venta, ese tope debe entenderse como su valor de mercado real. Por tanto, el valor de referencia no debería superarlo, aunque en la práctica puede ocurrir lo contrario.

En esos casos, el contribuyente no queda exento de su obligación de autoliquidar por el valor de referencia, pero sí puede iniciar después un proceso de impugnación si considera que se ha producido una sobreimposición.

¿El valor de referencia se puede consultar antes de firmar el contrato de compraventa?

Sí. Puedes acceder gratuitamente a la Sede Electrónica del Catastro y obtener un certificado de valor de referencia para cualquier inmueble. De este modo:

• Evitarás sorpresas al calcular tus costes fiscales totales.
• Conocerás de antemano la base imponible potencial del ITP.
• Podrás negociar con el vendedor teniendo plena información.

¿Cuándo se paga IVA en lugar de ITP al comprar una VPO?

La fiscalidad de una vivienda de protección oficial depende de si es nueva o de segunda mano. En una primera transmisión, es decir, comprando al promotor, se paga el IVA superreducido del 4%, conforme al artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/1992), mientras que en las transmisiones entre particulares se aplicará el ITP, de acuerdo con el artículo 7.1 y el 10.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.