La propietat en vertical va ser el règim per excel·lència quan es va construir l’Eixample barcelonès: un únic propietari per cada finca, que vivia a la primera planta, la principal, i llogava la resta de pisos. D’això fa més d’un segle. Avui, el panorama immobiliari a la Ciutat Comtal ha canviat i moltes d’aquestes finques van dividir la propietat en horitzontal.
Tot i que segueix existint aquest tipus de propietaris, ara prolifera un altre tipus que inverteix en fiques per després restaurar-les, posar-les en venda i treure’n rèdit. Són els fons d’inversió i fons patrimonials. MK Premium n’és un, dedicats a adquirir edificis per sotmetre’ls a una rehabilitació i posar-los a la venda o de lloguer.
La companyia neix a Barcelona quan els germans Leiva, en Daniel (34 anys) i en Sergio (36 anys), abandonen la televenda i el 2012 se’n van al mercat immobiliari, en plena crisi econòmica i els preus caient en privat. Juntament amb la seva mare, funden MK Premium. En cinc anys, l’empresa ha realitzat 191 operacions, entre finques, pisos, locals i solars, han invertit 14 milions d’euros, han obert tres delegacions l’últim any, a Madrid, Porto i Lisboa, i amb uns beneficis de 900.000 euros a l’últim exercici.
Mentrestant, han tingut desentesos amb l’Ajuntament. La consellera per Ciutat Vella, Gala Pin, va declarar a l’abril per una querella interposada per l’empresa. La regidora els va titllar de “matons de cartera” i “violència immobiliària” al programa matinal de TV3, qüestionant així les pràctiques de la companyia, acusant-los d’exercir coaccions als inquilins. L’enfrontament va saltar amb la denúncia d’un veí del carrer Lancaster, a Ciutat Vella, districte que dirigeix Pin i amb un parc immobiliari envellit que resulta un bombó massa dolç pels inversors. Entrevistem a un dels seus fundadors, el Daniel Leiva, per conèixer l’origen de la polèmica, el funcionament de l’empresa, la seva visió del mercat i els seus plans de negoci.
Us denomineu fons patrimonial o familiar, què us diferencia dels fons d’inversió?
Som una empresa patrimonial familiar: del meu germà, de la meva mare i meva. La diferència és que un fons d’inversió és una companyia que aixeca capital de diferents inversors i, un cop acumulat aquest capital, l’inverteix en diverses activitats, garantint una rendibilitat mínima als inversors mitjançant un contracte si estan d’acord amb aquesta rendibilitat, en ingressar aquest capital. Nosaltres, en canvi, som una empresa amb capital propi, que hem anat creixent des de 2012 amb el nostre propi treball i aquesta és la diferència fonamental. A més de l’agilitat quan el capital és teu, la teva capacitat de decisió és molt més ràpida. Comprem per després vendre o llogar.
Us presenteu com una companyia que rehabilita l’estoc immobiliari antic de la ciutat. Per què preferiu aquests actius i quin marge de creixement teniu?
Hi ha moltes finques per rehabilitar. Sempre hi ha estoc. A Barcelona hi ha 9.700 edificis de propietat vertical. Aquests són els que es deterioren més que els d’una comunitat de veïns que arriben a acord per rehabilitar la finca. Dins d’aquests 9.700 edificis, n’hi ha gairebé 2.000 que estan a Ciutat Vella, el casc antic. Als cascs antics és on hi ha més edificis deteriorats. És en aquests productes on trobem que podem augmentar el valor.
En un mapa que va elaborar el sindicat d’inquilins de Barcelona, on 10 propietaris acaparen 3.000 habitatges, apareixia MK Premium.
Ens mencionaven entre els deu propietaris i deien que teníem 325 habitatges. Coincideixen 2 o 3, la resta no sé de qui són. Aquest treball del sindicat pot agradar, a nivell d’impacte. Però és molt fàcil mirar-li, comprovar amb el registre de la propietat i veure que no és real.
Tenim propietats, en tenim també a Madrid, per exemple, però no són aquestes i no són tantes. El major arrendador és el petit propietari que busca treure partit de l’habitatge que ha pagat reballant. S’ha d’evitar criminalitzar i asseure’s i estrènyer-se les mans i canviar les lleis (canvis de sòl, drets de vol...) i treballar per buscar una solució, que és el que demana el ciutadà. El ciutadà el que vol és poder entrar al portal i saber que pot llogar.
A Ciutat Vella us heu topat amb finques amb narcopisos.
A Ciutat Vella ens hem trobat de tot. Hem comprat edificis que tenien aquesta activitat. Els hem denunciat però surt a compte una negociació perquè surtin d’allí, i se’ls compensa econòmicament per recuperar la possessió.
Respecte a l’escalada de preus que experimenten Barcelona o Madrid. Posar un límit al lloguer com ja va posar en marxa la Generalitat, com ho veieu?
Ho veig difícil d’implantar. Un límit màxim per metre quadrat i per barri és complicat. Un pis té ascensor o no té ascensor? Té terrassa o no en té? Està moblat? Hi ha tantes variables que seria difícil fixar-lo i per alguns pisos seria injust i per altres, molt favorable. Ho veig molt difícil. Pot encaixar en un debat polític, però a l’hora d’implantar-lo és complicat. En canvi, veig altres mesures més factibles, com poder canviar la legislació actual, la duració dels contractes...
Consideres que estem de nou davant d’una bombolla, però aquest cop del lloguer? Aquesta bombolla l’entenem com el que va passar el 2008 o és un altre tipus de bombolla?
Primer de tot, no separaria tant la venda del lloguer. Quan puja el mercat de lloguer, puja el de l’habitatge de propietat. Si el lloguer puja exageradament, els compradors d’habitatge i els inversors estaran disposats a pagar més diners perquè quan els posin de lloguer, els podran llogar més cars. Compren en funció de la rendibilitat futura amb el lloguer. Llavors, si puja el lloguer, pugen les apostes.
Aquesta segona pujada de preus no l’anomenaria bombolla. La primera era clara, perquè anaves al banc i et donaven el que tu volies. Per la casa, però també pel viatge, el cotxe i la boda. Aquesta segona etapa veig una pujada més estable, i crec que ve per quedar-se. És més justificada per l’interès que té, en aquest cas, Barcelona: una ciutat de moda, que tot el món coneix. I que s’ha posicionat a nivell europeu. Crec que s’equipara a preus de París i Londres, guardant les distàncies, però va en aquesta direcció.
Quins actius creus que tindran pujades més pronunciades, a part del residencial?
En un escenari alcista, tots els productes van de la mà i pujant. Si és veritat que alguns repunten més, com els edificis de pisos, que tenen un increment superior a causa de la poca oferta que hi ha, almenys a Barcelona.
Si els preus de la ciutat pugen, per extensió pujaran els de la seva àrea metropolitana?
Aquesta escalada de preus pot afectar a l’àrea de Barcelona perquè la ciutat no pot créixer més. Però és una pujada de preus estable, ja que la ciutat ha recollit un reconeixement i inversió mundial. Els estrangers no volen viure fora de Barcelona, no serà tan extensa aquesta pujada pel tipus d’inversors, que busquen localitzacions, diguem-ne, més prime.
I quins actius són els més rentables?
Si ets ‘patrimonialista’, com és el nostre cas, que compres per llogar o vendre, pots obtenir una rendibilitat d’un 5%, un 6% o fins a un 10% si compres en zones menys prime. Si ets un promotor immobiliari, la teva rendibilitat pot ser del 20-25%, depenent de quan ràpid construeixis. Quant menys risc i menys feina, menys rendibilitat. El patrimonial és el que menys rendibilitat obté, però el que menys riscos corre i menys feina té.
De moment, a Espanya sou a Madrid i a Barcelona, però teniu la mirada posada en altres zones d’Espanya per obrir una oficina?
No, ho hem mirat, però hem decidit centrar-nos en les dues ciutats més importants de cada país. Si anem a un altre país, seria el mateix patró: si anem a França, per exemple, seria París i Lió; a Itàlia, Roma i Milà; al Regne Unit, Londres i Manchester... Sempre les dues més importants. Una qüestió d’estratègia de la companyia.
Entre Madrid i Barcelona, quines diferències aprecieu entre les dues ciutats?
Madrid va un pas enrere respecte a la pujada, però a nivell de preus és inclús més cara que Barcelona, almenys en edificis d’habitatges i en segons quins barris. Sempre es parla de què Madrid és una plaça molt gran i hem anat amb aquesta intenció. Dins de l’M30, el que seria l’ametlla central, hi ha 7.600 edificis verticals i és on nosaltres comprarem. Barcelona té més propietats verticals.
A diferència de Barcelona, a Madrid encara hi ha marge per seguir construint, el que alguns experts consideren que ajudaria a descongestionar els preus.
A Barcelona puja tant el preu perquè s’ha arribat al seu límit de construcció. Madrid és el paradís dels promotors. A nivell de sòl, si compares amb Barcelona, hi ha moltíssima més oferta i més bona, perquè construeixes i ho vens. Però per nosaltres, que no busquem sòl. És més interessant Barcelona pel negoci d’MK, hi ha 2.000 edificis més de propietat vertical.
Quin tipus de venedors trobes? Quins són els actuals propietaris verticals?
Hi ha empreses, famílies i propietaris individuals. Normalment, hi ha germans que han heretat i decideixen desprendre’s de les propietats, però també hi ha molts bans i ajuntaments.
Quin tipus de client espereu trobar a Portugal?
Hem començat fa tres mesos i, pel que veiem, seran més espanyols, portuguesos i brasilers.
Lisboa i Porto estan experimentant la mateixa escalada de preus que les principals ciutats d’Espanya? O hi ha diferència entre els dos mercats?
A Portugal, arriba ara la pujada forta, però a Barcelona va arribar abans. Van dos anys per darrere. Lisboa s’està posant molt bé i es posarà a l’altura de Barcelona en dos o tres anys.
Porto estarà més enrere, però està vivint un auge. A Porto, l’Avenida dos Aliados (l’equiparable a un Passeig de Gràcia) hem vist immobles per 10.000 euros el m2. És l’avinguda principal, tampoc és el comú. Estan pujant, amb un increment una mica enrere que el de Barcelona i Madrid, però està arribant.
Què us proposeu per aquest any?
La compra d’un mínim de 10 edificis a cada ciutat, el que serien uns 40 edificis. A partir d’aquí, més de 40 seria una bona alegria.
Hi ha hagut algun enfrontament amb la regidora de l’Ajuntament de Barcelona Gala Pin, per què?
Va ser arran de les seves declaracions a TV3, quan vam acudir els dos al programa “Els Matins” per parlar sobre els preus del lloguer a Barcelona. Ens va acusar de violència immobiliària, d’assetjament i expulsió de veïns, de matons de cartera. Ara ha passat a investigada, és el desenllaç normal quan es cometen unes calúmnies. La justícia tarda però arriba i se les imputa com ha passat, se les processa o se les condemna, una cosa que resoldrà el jutge en els propers sis mesos.
Quan interposeu una querella és perquè podeu demostrar que no són certes les declaracions de Pin.
La que ha de demostrar-ho és ella. Nosaltres sabem com treballem i cada com queda menys gent que desconeix com funcionem. El problema és greu, que una institució com l’Ajuntament de Barcelona hagi caigut en aquest tipus d’acusacions i, en canvi, no faci polítiques per resoldre-les.
Per què creus que es rebutja el treball que fa una empresa com la teva?
S’ha demonitzat des de l’Ajuntament de Barcelona, però crec que no s’està posant el focus en el problema real. Sí que és cert que a una part dels ciutadans se’ls pot convèncer amb aquest activisme, de criminalitzar als actors immobiliaris, però al final si ens fixem en quants anys fa que se’ns criminalitza i, en canvi, els preus segueixen pujant. Jo he reconegut que el problema no és que sigui greu, és que és molt greu. Sóc dels pocs que ho dic obertament. Entres als portals i veus els preus. I sí, el problema està allí, i és real, però la solució no és demonitzar a les immobiliàries.