Els passos i consells que cal seguir abans de comprar un local per convertir-lo en habitatge

Amb la crisi de la COVID-19 poden sorgir oportunitats immobiliàries, com la possibilitat del canvi d'ús d'un local a habitatge, sobretot després de veure com han tancat més de 70.000 empreses des de l'inici de la pandèmia. Tot i això, abans de fer res cal informar-se bé, ja que no és un procés senzill. S’han de conèixer els requisits i permisos i demanar si és factible la conversió abans de comprar o fer reformes.

El servicer immobiliari Solvia ofereix sis preguntes imprescindibles que cal fer-se abans de transformar un local en habitatge. “L'actual situació de crisi que ha provocat el tancament de 74.300 empreses a Espanya podria portar a un notable augment de la conversió dels espais comercials d’aquests negocis en espais habitables, pas amb què s’obtindria un producte residencial a un preu molt competitiu. Aquesta tendència ja estava en auge abans de la pandèmia i podria augmentar considerablement els pròxims mesos”, afirmen des de Solvia.

Aquests són els requisits imprescindibles per formalitzar el canvi d'ús

Legalment, un habitatge mínim ha de disposar d’una superfície útil de 38m2, com a mínim (25 m2 si es tracta d'un estudi), per la qual cosa tot espai comercial que sigui inferior a aquestes mesures no pot habilitar-se per crear un habitatge.

A més, és imprescindible que l'immoble estigui construït sobre sòl urbà, fet que gairebé tots compleixen, ja que la majoria dels comerços es troben dins de les ciutats i pobles. La resta dels requisits varien depenent de la comunitat autònoma i el municipi, encara que la majoria coincideixen en: el nivell del sòl (no es poden construir espais habitables per sota del nivell de la vorera); necessitat de llum natural (totes les habitacions han d'estar il·luminades durant el dia, excepte passadissos, banys i el rebedor); i en les instal·lacions mínimes (lampisteria, desguassos, telecomunicacions i electricitat).

Finalment, és necessari que els estatuts de la comunitat de l'immoble no prohibeixin aquesta operació i que el barri o districte on es localitza l'edifici no superi el nombre d'habitatges per hectàrea.

Quin és el procediment que s’ha de seguir

El primer de tot és contactar amb un arquitecte que comprovi que el canvi d'ús segueix totes les normes urbanístiques municipals. Després d'això, aquest s'encarregarà d'elaborar un projecte que, una vegada dissenyat, presentarà a l'Ajuntament. Quan el projecte tècnic estigui aprovat pel consistori, cal realitzar la declaració cadastral d'alteració de béns immobles, a fi que al Cadastre consti que aquest local passarà a ser un habitatge. Després d'això, només queda pagar les taxes de la llicència d'obra, contractar un equip perquè faci les reformes pertinents i registrar el nou habitatge davant de notari.

Quant costa dur a terme tota aquesta operació

Cal tenir en compte que no es tracta d'una inversió barata, encara que el cost per a un canvi d'ús d'aquest estil variarà en funció de les especificacions de cada immoble. Només entre el projecte de canvi d'ús i la cèdula d'habitabilitat, el cost pot ascendir als 3.000 euros, i això sense incloure les despeses de la llicència d'obres i les reformes pròpiament dites.

En total, i prenent com a referència un immoble d'uns 80 m2, no és estrany que una d'aquestes operacions arribi als 35.500 euros d'inversió.

El gran dubte: és una bona inversió?

Encara que, en general, aquesta operació sol portar beneficis, ja que el preu d'un local sol estar més ajustat que el d'un habitatge, es recomana apostar per invertir en aquelles ubicacions on no hi hagi gaire activitat comercial i sí bastanta demanda d'habitatge.

“En cas que el propietari vulgui vendre'l o llogar-lo (després de tot el procés de canvi d'ús i de reformes), obtindrà un benefici extra, ja que l’haurà comprat a preu de local i l’estarà llogant o posant a la venda a cost d'habitatge”, aclareixen des de Solvia.

L’hipoteca d’un local és semblant a la d'un habitatge?

Les hipoteques per comprar un local no funcionen de la mateixa manera que les d'un habitatge. Tendeixen a implicar més interessos, no solen arribar a més del 60% de finançament i els terminis de devolució són més limitats (en general, no superen els 20 anys). A més, s'exigeix una capacitat d'estalvi i de gestió de fiances demostrable.

Com s’aprofita òptimament l'espai de l'immoble

Si compleix les indicacions mínimes, un local comercial que s’hagi de transformar en llar ha de tenir l'espai mínim per construir un saló, una cuina, un bany i una lavabo. Per descomptat, si el local és molt més gran del mínim establert, sempre es pot aprofitar per construir més habitacions, banys o canviar totalment la disposició de l'immoble. Per exemple, si es tracta d'un espai comercial ampli, es pot recondicionar per convertir-lo en més habitatges de mida mitjana o en menys i de major grandària.