Cases prefabricades en sòl rústic: les claus i els requisits que cal tenir en compte

Una de les preguntes més freqüents dins del món de les cases prefabricades és si es poden construir en sòl rústic. En ser mòbils i desmuntables, es pot caure en l'error de pensar que presenten menys limitacions urbanístiques i, per això, que són una bona oportunitat. Però, és possible? Te n'expliquem les claus.

Per què sòl rústic?

El motiu pel qual moltes persones es plantegen construir un habitatge prefabricat en terreny rústic és que el preu és notablement inferior al dels sòls urbans o urbanitzables. Però si el preu és inferior, és per alguna cosa. Per comprendre-ho, primer cal explicar les diferències entre sòl urbà, urbanitzable i rústic.

• El sòl urbà és el que s'inclou al pla urbanístic d'una ciutat o municipi i que compta amb els permisos i característiques per edificar-hi. Es tracta de terrenys que disposen de tots els serveis urbans necessaris. Per ser sòls urbans, han de tenir xarxa de proveïment i evacuació d'aigua, subministrament elèctric i accés rodat.
• El sòl urbanitzable és el que està destinat a un possible creixement urbà del lloc i que, en un moment determinat, pot passar a ser urbà després de les actuacions de transformació urbanística pertinents.
• El sòl rústic, o rural, és el que apareix al Pla General d'Ordenació Urbana com a no urbanitzable perquè està destinat a usos agropecuaris o té alguna mena de protecció en concret. No sol disposar dels serveis urbans i de proveïment dels terrenys anteriorment descrits.

Dins dels sòls rústics, cal diferenciar-ne dos tipus:           

• Sòl no urbanitzable normal: com a regla general, no s’hi permet la construcció. De totes maneres, en determinats casos i en funció de la legislació concreta del lloc, sí que es preveu construir-hi edificacions que estiguin relacionades amb l'explotació del terreny. Per exemple, un magatzem o un estable.
• Sòl no urbanitzable protegit: es tracta de sòl rústic amb alguna mena de protecció específica i està prohibit realitzar-hi qualsevol tipus de construcció. Per exemple, paratges naturals.

En resum, el sòl rústic està destinat a l’ús agropecuari, és a dir, dedicat a l'agricultura, la ramaderia o l'explotació forestal, entre altres. És per això que, en principi, no es preveu fer-ne un ús residencial.

Les restriccions urbanístiques imposades a aquests terrenys són respecte a l'ús de l'habitatge que es pretén construir, independentment de si és prefabricat o no, ja que a efectes legals és el mateix.

Es pot o no es pot?

La resposta és: depèn. En aquest apartat és on entren en joc les complexitats del sistema i la legislació específica dels municipis que, encara que no varia molt entre els uns i els altres, sí que hi ha espais legals d'actuació.

El primer que has de fer si et planteges la possibilitat de construir una casa prefabricada en sòl rústic és consultar la legislació municipal. En cas que no n’hi hagi, hauràs de mirar la provincial, l'autonòmica i l'estatal. És recomanable que consultis un arquitecte de la zona, ja que estarà al corrent de la legislació i és possible que conegui situacions similars.

Com apareix unes línies més amunt, els requisits per edificar en sòls rústics varien segons la zona. Algunes comunitats autònomes contemplen la construcció d'habitatges en sòl rústic si és imprescindible per mantenir l'activitat que s'hi exerceix. En aquest cas, sí que es podria construir una casa, ja sigui prefabricada o tradicional.

El 2016, a Galícia es va aprovar una llei que permet edificacions en sòl rústic sempre que estiguin destinades a usos agrícoles, ramaders o turístics, com ara càmpings i hotels rurals, entre altres. Per exemple, les persones amb una activitat professional que depengui de l'explotació de la finca hi podran viure i, per tant, construir un habitatge per allotjar-s’hi.

La superfície màxima construïda, l'estil, la distància d’altres finques o l'altura màxima de l'habitatge, una altra vegada, depèn de la legislació de l'administració pertinent. Si ens fixem en Castella-la Manxa, és possible construir-hi un habitatge unifamiliar sempre que la parcel·la tingui almenys una hectàrea de superfície i la planta de la casa no superi els 200 m2. 

Què passa amb les cases mòbils?

Les cases prefabricades mòbils han guanyat protagonisme durant els últims anys i els seus dissenys i característiques han millorat notablement. La possibilitat de viure en diferents llocs i viatjar amb la casa “a coll” suposa un gran atractiu per a moltes persones.

Alguns d'aquests habitatges tenen panells solars i dipòsits d'aigua propis, és a dir, són totalment autosuficients. El lògic és pensar que, com que no necessiten fonamentació ni cap mena d'enclavament al terreny, sí que s’hi podrien establir com a habitatge en sòl rústic, però la realitat és ben diferent.

Les cases prefabricades mòbils es consideren edificacions, ja que se’n presumeix el caràcter estàtic a l'espai i la vocació de permanència. Per exemple, així ho regula la normativa urbanística d'Andalusia al Reglament de Disciplina Urbanística:

Estan subjectes a prèvia llicència urbanística municipal… tots els actes de construcció o edificació i instal·lació i d'ús del sòl, inclosos el subsol i el vol, i, en particular, els següents:

i) La instal·lació o ubicació de cases prefabricades, caravanes fixes i instal·lacions similars, provisionals o permanents, excepte que s'efectuïn dins de campaments de turisme o càmping legalment autoritzats i en zones expressament previstes per a aquesta finalitat al corresponent instrument de planejament urbanístic.

És a dir, si es vol col·locar una mobil home en terreny rústic, s'haurà de consultar amb l'Administració. Tanmateix, com a norma general, no està permès.