El mercat de l'habitatge ofereix oportunitats per a tots aquells que les sàpiguen veure i tinguin el capital necessari per invertir. Una tendència que està guanyant adeptes és la de comprar cases per reformar i després vendre-les per treure'n una rendibilitat. En aquest article, abordem què cal tenir en compte abans de llançar-se a aquest nínxol.
Reformar per vendre: en què consisteix el negoci
El negoci és molt simple, al principi: compres, reformes i vens per un preu superior al del valor de l'habitatge i la seva reforma (i també les despeses derivades de l'operació i de manteniment). A la pràctica sembla molt senzill, però perquè sigui rendible has de controlar una sèrie d'aspectes bàsics. En cas contrari, el que comença sent una idea brillant es pot convertir en un autèntic maldecap.
Per invertir en un habitatge, has de disposar d'uns estalvis previs que cobreixin la compra de la casa i la reforma, així com totes les possibles despeses addicionals que puguin sorgir. Si tot surt bé, s’estima que es pot obtenir fins a un 30 % de rendibilitat amb aquest tipus d’operació.
El més freqüent és comprar habitatges i pisos antics, encara que estiguin en mal estat, però la reforma dels quals no sigui molt costosa. Per això, els desperfectes han d'afectar la part visual, diguem-ne, però no l’estructura.
Renata és una d'aquestes particulars que compra cases, les reforma i les ven. Fa més de 10 anys que desenvolupa aquest tipus d'activitat a la Costa del Sol. “Cal estar molt pendent de les cases en venda perquè cada vegada més inversors, grans o petits, s'interessen per aquest negoci”, comenta a idealista/news.
“Els habitatges en bones ubicacions o en un estat no excessivament ruïnós volen. Per exemple, l'any passat va sortir a la venda per 90.000 euros una casa de poble al centre de San Pedro Alcántara, al costat de Marbella, gairebé en ruïnes, amb l'interior destrossat, sense llum i un aspecte horrible. La vam anar a veure cinc persones. En aquesta mateixa visita es va vendre. I feia por entrar-hi”, explica.
Quan li preguntem el perquè d'aquesta ràpida venda d'una propietat que a simple vista pot semblar cara amb aquestes condicions, contesta: “per les possibilitats. L’habitatge tenia tres pisos, al centre de San Pedro, a 10-15 minuts de Marbella. És una oportunitat molt bona per construir pisos turístics o una casa de vacances, per exemple. Encara que jo em vaig fer enrere per l'alt cost de la reforma, aquesta casa reformada es podria vendre per uns 250.000 euros”.
Comprar un pis per reformar: què cal tenir en compte?
El més important és valorar el cost de la compra i la reforma i analitzar les possibilitats que ofereix. Els aspectes més rellevants són:
- L’estat de la propietat. Com pitjor sigui, més inversió caldrà destinar a reformar-la. Per això, l'ideal és visitar la casa amb un arquitecte o professional de les reformes que sàpiga apreciar en quin estat real es troba.
- El preu de compra. Perquè sigui rendible comprar un pis i vendre'l reformat, ha d'estar a un preu per sota de mercat.
- Estimar el cost de la reforma. Has de preveure els diners que suposarà deixar el pis en bon estat, és a dir, vendible. Per exemple, cal saber si té avaries al sistema elèctric o hídric, a l'estructura, humitats, etc. És fonamental no només mirar l'aspecte de la casa, sinó tot allò que pot estar trencat per sota. Un cop creguis que la compraràs, has de demanar pressupostos i valorar si realment és rendible.
- Analitzar el mercat. Aquesta operació necessita un estudi previ del mercat. A quant es venen les cases en aquesta zona? Quines tipologies són les més cares? I les més demanades? Quin tipus de client busco? El preu de l'habitatge està pujant o baixant? Totes aquestes preguntes són importants. Per això, pots deixar-te aconsellar per agents immobiliaris de la zona, ja que sabran com es comporta el mercat en aquesta zona i t'ajudaran a trobar un producte que encaixi amb les teves aspiracions.
- Zona geogràfica. Gran part de l'èxit de l'operació recau a escollir un habitatge en una zona demandada. Àrees en auge, d'alt atractiu turístic o amb preus alts sempre són apostes segures per a aquest negoci. Sempre es valora més que l'habitatge estigui ben comunicat, que el barri sigui atractiu, que tingui zones d'oci i serveis, etc.
- Manteniment i despeses. Durant el procés de reforma, cal tenir en compte que l'habitatge genera unes despeses. Cal disposar del capital per fer-hi front. Per exemple, la taxa d'escombraries, l'IBI, les quotes de la comunitat de veïns, etc.
“La meva primera operació va ser un desastre. Vaig comprar una casa de poble a Tolox (Màlaga) per 8.000 euros. Vaig pensar que era molt difícil no treure una mica de benefici. Al final, la reforma em va costar 40.000 euros i no la vaig deixar com volia. Em vaig quedar sense diners i la vaig acabar venent per 47.000 euros en total, incloent-hi despeses i impostos. Vaig treure poc, molt poc, pel temps que em va portar”, comenta Renata.
Ara, amb més experiència, aquesta polonesa establerta a la Costa del Sol fa de dues a quatre operacions a l'any i n’obté uns ingressos elevats que prefereix no revelar.
“És millor invertir més diners en alguna cosa segura que comprar el que a primera vista sembla una ganga. Amb els anys, vas aprenent a apreciar coses de l'estat d'un habitatge que et poden donar una mica de llum sobre el cost de reformar-lo, però sempre és aconsellable anar amb un arquitecte a les visites. D'aquesta manera podràs saber quines possibilitats té i quines despeses necessita la casa”, afegeix.
Comprar cases barates per reformar i vendre
Busques un pis barat per reformar-lo i després vendre'l? A idealista pots trobar més de 30.000 cases per reformar des de 20.000 euros.
Si vols saber quant costaria la reforma del teu habitatge, quant es revaloritzaria després de fer-ho i l'estalvi energètic que et suposaria, ho pots fer amb la nostra calculadora de cost de reformes.