L'article de la LAU que es pot modificar per agilitzar el desallotjament dels ocupes

Les ocupacions il·legals d'habitatges estan a l'ordre del dia a moltes parts d'Espanya, i cada cop són més les veus del món jurídic que demanen unes mesures més eficaces per lluitar contra aquest problema a l'alça.

Una d'elles és Matilde Cuena Casas, doctora en Dret per la Universitat Pontifícia Comillas (ICADE) i catedràtica de Dret Civil a la Universitat Complutense de Madrid. Forma part de l'Institut de Dret Europeu i Integració Regional (IDEIR) de la Universitat Complutense i és vicepresidenta de la fundació Hay Derecho.

Precisament al bloc de la fundació és on Cuena Casas critica la situació actual i proposa modificar un article de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) per agilitzar el desallotjament dels ocupes il·legals, que, segons les dades del Consell General del Poder Judicial (CGPJ), té una durada mitjana de 18 mesos a Espanya.  Aquest període inclou els procediments verbals possessoris per ocupació il·legal d'habitatges" dels jutjats de primera instància i instrucció civil (9,6 mesos) i les "apel·lacions de sentències de judicis verbals" de les audiències provincials (8,5 mesos).

El text comença amb aquestes paraules: “Infreqüent és el dia en què no apareix a la premsa una notícia relacionada amb l'ocupació il·legal d'immobles. Aquest assumpte forma part de la nostra realitat quotidiana, però no per això hem de deixar d'alarmar-nos d'una situació que compromet l'ordre públic, la pau social i, sobretot, l'estat de dret que defensem tant en aquest bloc”.

La doctora i catedràtica insisteix que “no ens podem acostumar a sentir com legítims propietaris es veuen privats del seu dret i mentrestant han de pagar els subministraments dels ocupes o bé quan els propietaris es veuen condemnats per coaccions”. Recorda, a més, que “la necessitat d'habitatge no genera un dret a l'ocupació” ni el legislador pot pretendre que sigui un remei a curt termini per atendre aquest problema quan afecta col·lectius vulnerables, sigui qui sigui el propietari de l'habitatge afectat, gran tenidor o no, persona física o jurídica. Cap propietat no es pot violentar, i la funció social com a límit al dret de propietat no pot justificar aquestes actuacions”.

Per a Cuena Casas, la lluita contra l'ocupació il·legal d'habitatges s'ha d'incentivar des de la regulació mateixa i se centra a analitzar una modificació de la llei per recuperar la possessió dels immobles amb llogaters il·legals.

L'experta veu raonable modificar la llibertat de forma del contracte d'arrendament que preveu l'article 37 de la LAU, un precepte que assenyala que “per fer un contracte d'arrendament, les parts es podran compel·lir a fer-ho per escrit. Val un simple document privat o fins i tot un acord verbal si les parts no es compel·len de manera escrita”.

Segons la seva opinió, el canvi normatiu ha d'anar enfocat a acceptar com a vàlids només els contractes formals, cosa que impediria que el jutge paralitzi el desallotjament.

Actualment, segons recorda, “només cal que els demandats aportin un fals contracte d'arrendament, encara que sigui evident que és un contracte simulat, perquè el jutge no pugui entrar en aquesta anàlisi per ordenar el desallotjament. L'important és que formalment sigui un contracte d'arrendament, que tingui una aparença correcta perquè el jutge ja no pugui ordenar el desallotjament. Al judici verbal es dilucidarà si aquest títol és vàlid o no, però això ja trigarà un any i mig o dos anys, i aquest és l'objectiu de l'ocupa, aconseguir quedar-se durant aquest temps a l'immoble. Les màfies que controlen l'ocupació il·legal ho tenen molt fàcil: amb un contracte fals bloquegen les bondats de la norma reformada”.

Cuena Casas es refereix en aquest punt a la llei 15/2018, que va modificar la Llei d'Enjudiciament Civil, i que preveu que el titular de l'immoble ocupat pugui sol·licitar el lliurament immediat de la possessió de l'habitatge. Tot i això, malgrat que aquest canvi normatiu apunta en la bona direcció, l'experta assegura que “feta la llei, feta la trampa”.

La modificació proposada és substituir aquesta llibertat de forma del contracte d'arrendament per un contracte formal. “N'hi hauria prou amb una “formalitat administrativa”: contracte efectuat per escrit segellat i dipositat a la comunitat autònoma on estigui situat l'immoble (a la conselleria d'habitatge corresponent). Així es podria crear un registre administratiu de contractes d'arrendament de finques urbanes a l’Agencia de Vivienda Social, que és la que actualment està gestionant les fiances d’arrendament a la Comunitat de Madrid, o a l'organisme equivalent d'altres comunitats autònomes, com l’Agencia de Vivienda y Rehabilitación d'Andalusia.

La catedràtica i doctora en Dret explica que amb aquesta reforma “no seria tan fàcil burlar l’incident de desallotjament i el jutge podria comprovar de manera ràpida i fefaent la veracitat del títol. Això permetria, a més a més, un control de la renda de lloguer i s’evitaria l'economia submergida en aquest sector. L'estat disposaria de dades veraces per avaluar el funcionament del mercat. Aquesta informació també pot ser útil per a l'avaluació de la solvència d'arrendadors i arrendataris, ja que evidencia ingressos i ràtio d'endeutament de l'arrendatari”. Tot i això, també reconeix que per acabar amb el problema de l'ocupació il·legal d'habitatges caldrien més canvis legals.

La conclusió és que “la informació i la transparència sempre són útils per millorar el sistema, i en aquest cas en especial permetrien la correcta aplicació de les normes i afavoriria la lluita contra l'ocupació il·legal. Així mateix, aquest incident de desallotjament immediat creat per la llei 15/2018 ha d'estendre l'àmbit d'aplicació a locals i a l'arrendador com a persona jurídica. El legislador no ha d'incentivar l'ocupació il·legal ni utilitzar-la per resoldre el greu problema d'habitatge patim”.