La llei d'habitatge que ha entrat en vigor fa uns dies porta diversos canvis a la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i un és relatiu a les despeses que les agències no poden repercutir als llogaters.
Segons consta al punt 4 de la disposició final primera, el nou article 20 de la LAU després de la seva modificació per l'actual llei d'habitatge sembla referir-se a dues despeses prèvies meritades amb anterioritat a la signatura dels arrendaments, perquè primer parla dels despeses de gestió i, en segon terme, com tancant la prohibició, de les despeses posteriors de formalització del contracte.
En el següent article, detallaré els dos conceptes, pel qual les agències immobiliàries no poden repercutir als llogaters les despeses de gestió i de formalització dels arrendaments, independentment que els arrendadors siguin persones físiques o jurídiques.
- Les despeses de gestió immobiliària, davant l'excessiva amplitud del terme, sembla referir-se a les despeses d'intermediació que cobren les agències de forma prèvia, per cercar, mediar, oferir i ensenyar propietats de lloguer als llogaters interessats.
- Les despeses de formalització dels contractes d'arrendament, normalment són els honoraris que cobren els professionals que redacten els contractes per formalitzar els arrendaments, com ara advocats, notaris o altres professionals.
No obstant això, hi ha supòsits excepcionals on l'agència podrà repercutir les despeses esmentades als llogaters. Aquests són:
- Lloguers d'habitatges no subjectes a la LAU. Inclou els arrendaments d'habitatges subjectes a la legislació civil (codi civil), laboral o a normes sectorials dictades per les comunitats autònomes per regular els lloguers turístics.
- Arrendaments per a ús diferent d'habitatge. Inclou els arrendaments de locals, oficines, despatxos, etc.
- Arrendaments de temporada. Als arrendaments d'habitatges per temporades no se'ls aplica l'article 20 de la LAU, ja que s'aplica només als arrendaments d'habitatges habituals amb caràcter de permanència.
- Cessions temporals d'habitatges. També es poden repercutir aquestes despeses als arrendataris en les cessions temporals que es faci de l'ús dels habitatges, a través de les figures jurídiques de l'usdefruit temporal i del dret de superfície.
- Arrendaments d'habitatges sumptuaris. Són aquells arrendaments d'habitatges la superfície dels quals supera els 300 m2 construïts o la renda dels quals sobrepassa 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, als quals, si les parts ho acorden, no se'ls apliquen les normes de l'article 20 de la LAU.
- Tampoc entenem que afectaria la prohibició a aquells arrendaments el pagament dels quals per part del llogater obeís a una contraprestació de tracte successiu en el temps, per l'oferiment per part de les immobiliàries d'una sèrie de serveis addicionals per encarregar-se, durant la durada del lloguer, de la seva completa administració i el llogater es beneficiés dels serveis oferts.
______________________
José Ramón Zurdo Orihuela és director general de l’Agencia Negociadora del Alquiler, advocat especialista en arrendaments urbans i àrbitre del Consell Arbitral de la Comunitat de Madrid.