Així funciona el contracte de lloguer d'habitacions a Catalunya

Amb els preus dels lloguers cada cop més alts, especialment a grans ciutats, s'estila des de fa uns anys la pràctica de llogar habitacions. Ara bé, com que és una pràctica nova pot ser que no tinguem clar com funciona el seu contracte, les condicions i els drets. Quines són les particularitats del contracte de lloguer d'habitacions a Catalunya?

A la comunitat, el contracte de lloguer d'habitacions es considera un arrendament d'habitatge, fins i tot quan s'arrenda per habitacions o per fragmentació física o contractual. Així ens ho fa saber Abel Marín, advocat i soci de Marín & Mateo Abogados: “significa que està subjecte a la normativa d'arrendaments urbans de la regió, amb l'objectiu de garantir al llogater un habitatge digne i evitar abusos”.

El contracte s'ha de formalitzar amb claredat i ha de contenir dades essencials, com ara la durada, la renda i la finalitat de l'arrendament. “Si no s'especifica que és temporal, es presumeix que és per a ús permanent, cosa que atorga més protecció al llogater”.

Per la seva banda, Arantxa Goenaga, professora col·laboradora dels Estudis de Dret i Ciència Política de la UOC i advocada i sòcia del despatx AF Legis, afirma que a Catalunya no s'ha regulat encara un model de contracte de lloguer d'habitacions, “està en tràmit parlamentari per introduir-lo a la Llei de l'habitatge i el que es vol és limitar sobre tot el preu”.

Unsplash

Diferent a aquest contracte, que és el que s'utilitza habitualment, és el dret d'ús d'habitació, que "es troba regulat tant al Codi Civil com al Codi Civil de Catalunya, llibre V. A Catalunya es caracteritza perquè se'n pot disposar, vendre, llogar o gravar, si es té permís del propietari mentre que en el comú no se'n pot disposar. A Catalunya s'estableix que pot ser vitalici, però el títol de constitució pot establir un altre termini diferent”, afirma l'experta.

Les diferències amb altres comunitats

El model català presenta diferències notables respecte d'altres comunitats. A diferència d'Andalusia o les Balears, on les regulacions poden ser més laxes, a Catalunya s'exigeix que el contracte especifiqui la finalitat del lloguer, i es considera de caràcter permanent si no s'indica el contrari.

Segons l'advocat Abel Marín, la suma de les rendes d'habitacions llogades simultàniament no pot superar el preu màxim aplicable a l'arrendament unitari de l'habitatge a zones tensionades. "Això reforça els drets de l'arrendatari i evita l'elusió de les proteccions legals".

Tot i això, en contrapartida, debilita la posició jurídica dels arrendadors, la qual cosa -des d'una anàlisi econòmica- pot tenir un efecte directe en la reducció de l'oferta d'habitatge de lloguer. "La inseguretat jurídica percebuda i les restriccions normatives poden dissuadir molts propietaris de posar els seus immobles al mercat, especialment en règim d'habitacions, cosa que agreuja el problema estructural d'accés a l'habitatge", respon l'expert.

Arantxa dóna a conèixer que algunes comunitats autònomes com Galícia, el País Basc, Navarra, Aragó o les Illes Balears també regulen aquest dret d'habitació, “però no el contracte d'habitació com a contracte d'arrendament”.

Quines dades ha de contenir el contracte de lloguer d'habitacions a Catalunya

El contracte ha d'incloure la identitat de les dues parts, la descripció de l'habitació arrendada, la identificació de la finca, la durada del contracte, la renda inicial i la forma de pagament.

És obligatori també especificar la finalitat de l'arrendament, especialment en zones de mercat residencial tensionat, i reflectir el preu de la darrera renda vigent en els darrers cinc anys o el preu resultant de l'índex de referència. També hi ha de constar la cèdula d'habitabilitat i el certificat d'eficiència energètica.

Pel que fa a la durada del contracte, Abel Marín destaca que s'ha de pactar expressament. "Si l'arrendador és una persona física, la durada mínima és de 5 anys; si és una persona jurídica, de 7 anys. En finalitzar aquest termini, el contracte es prorroga automàticament per anualitats, llevat que l'arrendatari notifiqui la seva voluntat de no renovar-lo amb almenys 30 dies d'antelació".

Si no s'especifica durada al contracte, s'entén que és de caràcter permanent, cosa que proporciona més estabilitat al llogater.

El contracte i les noves regulacions del sector a Catalunya

Les noves regulacions del Govern de Catalunya reforcen les obligacions dels arrendadors, tot obligant a fer constar la finalitat de l'arrendament i prohibint pràctiques que simulin una temporalitat inexistent.

A més, s'estableix la contenció de rendes a zones de mercat tensionat, limitant el preu màxim del lloguer. L'incompliment d'aquestes obligacions podrà ser considerat infracció greu o molt greu, especialment si s'oculta o falseja la finalitat del contracte.

Per a Arantxa Goenaga, el que es pretén amb la nova regulació és limitar tant el preu de la renda com, sobretot, la durada, i que estigui subjecte a les mateixes limitacions que un contracte d'arrendament d'habitatge habitual.

Abel Marín, per la seva banda, creu que el model català de contracte de lloguer d'habitacions reflecteix un esforç legislatiu per garantir seguretat jurídica a l'arrendatari i evitar abusos en un context de dificultat creixent per accedir a l'habitatge. "L'obligació de detallar la finalitat del contracte, el control de rendes i l'equiparació de l'arrendament per habitacions al d'habitatge habitual són avenços en matèria de protecció del llogater".

Ara bé, per a l'advocat aquestes garanties tenen el seu revers. "En augmentar la rigidesa contractual i la càrrega normativa per a l'arrendador, es corre el risc de retreure l'oferta disponible". Creu que, en un mercat on la demanda supera amb escreix l'oferta, una regulació ben intencionada, però excessivament restrictiva pot tenir l'efecte contrari al cercat: “menys habitacions de lloguer, més mercat negre i, paradoxalment, més inseguretat per als que busquen allotjament”.

A això s'hi afegeix un factor estructural que no es pot ignorar: la inestabilitat política de Catalunya es reflecteix especialment en una normativa erràtica i profundament polititzada, molt allunyada de les lògiques econòmiques. "Això no només desincentiva la posada al mercat d'habitatge de lloguer, sinó que frena de forma alarmant la inversió en construcció de nou habitatge. I resulta especialment dramàtic en una comunitat amb tant de potencial, que podria tenir un brillant futur urbanístic si s'acompanyés d'una política decidida de liberalització del sòl, la veritable causa primigènia de la falta endèmica d'habitatge".