Un contracte d'arres és un document privat on s'estipulen totes les condicions pactades entre comprador i venedor durant la negociació de la compravenda d'un immoble. A més, en aquest contracte es reuneixen les penalitzacions que caldria afrontar en cas que alguna de les parts incomplís els termes establerts.
T'expliquem tot el que has de saber sobre els contractes d'arres, els tipus que hi ha i les diferències entre cadascun.
Tipus de contractes d'arres
Hi ha tres tipus de contractes d'arres: penals, penitencials i confirmatòries. L'elecció entre l'un o l'altre es basarà en el propòsit que busquem amb la transacció de l'immoble.
Contracte d'arres penals
El contracte d'arres penals estableix un compromís financer entre el comprador i el venedor. A través d'aquest contracte, el comprador lliura una quantitat de diners com a senyal de reserva. Si el comprador incompleix les seves obligacions i la compravenda no es duu a terme, perdrà aquest senyal. D'altra banda, si és el venedor qui incompleix, haurà de tornar el senyal més la quantitat addicional acordada.
En cas d'incompliment, a més de les conseqüències econòmiques, la part afectada pot demanar el compliment del contracte original i sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis. És important esmentar que un cop signat, no és possible retractar-se.
Contracte d'arres penitencials
El contracte d'arres penitencials permet que qualsevol part involucrada es pugui retirar del contracte sense executar-lo. Tot i això, hi ha condicions vinculades a aquest dret:
- Comprador: si decideix desistir del contracte, perdrà la quantitat que va pagar inicialment, que generalment és el 10 % del valor total de la compravenda.
- Venedor: si decideix no seguir endavant amb el contracte, haureu de reemborsar el doble de la quantitat que el comprador li va lliurar en el moment de la signatura.
Aquest tipus de contracte només es pot aplicar quan se n'esmenten explícitament les conseqüències, tal com es fa referència a l'article 1.454 del Codi civil.
Contracte d'arres confirmatòries
El contracte d'arres confirmatòries actua com un compromís ferm entre les parts per completar la compravenda d'un immoble. Amb aquestes arres es fa una bestreta del preu total de l'immoble, que serveix com a garantia que les dues parts estan compromeses a dur a terme l'operació. Si el contracte no especifica quin tipus d'arres es fan servir, s'assumirà que són confirmatòries per defecte.
A diferència d'altres contractes d'arres, les penalitzacions per incompliment no estan definides clarament. Si una de les parts no compleix el que s'ha acordat, la part afectada té dues opcions: pot exigir que es dugui a terme la venda o sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis, encara que per això necessitarà presentar una demanda judicial.
En cas d'incompliment, no és possible que les parts acabin el contracte per voluntat pròpia. En comptes d'això, s'han d'aplicar les normes generals sobre incompliment d'obligacions. La part afectada pot triar entre insistir en el compliment del contracte o sol·licitar-ne la finalització.
En tots dos casos, es pot exigir una compensació i el pagament d'interessos. Si després d'exigir-ne el compliment, aquest resulta inviable, la part afectada encara pot sol·licitar la terminació del contracte.
Què ha d'incloure un contracte d'arres?
En els tres tipus de model de contracte d'arres han d'aparèixer les dades següents:
- Quantitat que es lliura en concepte d'arres.
- Termini per atorgar l'escriptura de compravenda: Data, dia i hora en què s'acudeix davant del notari i conseqüències en cas que una de les parts no hi assisteixi.
- Establir qui fixa la data de l'atorgament de l'escriptura pública de la compravenda i com se n'avisa.
- Indiqueu com es notifica per part del comprador al venedor el dia en què s'atorgarà l'escriptura pública de compravenda.
- Com es pagaran les despeses derivades de l'escriptura de compravenda (notari, registres, plusvàlua municipal, etc.).
Els terminis del contracte d'arres
En els contractes d'arres se solen fer dos pagaments:
- Primer pagament: es realitza quan se signa el contracte.
- Segon pagament: es fa en un termini màxim de dos mesos des que es va signar el contracte. Sol efectuar-se mitjançant un xec bancari en el moment de la formalització davant de notari.
Què passa si signo les arres i no em concedeixen la hipoteca?
Les conseqüències depenen del que s'ha signat al contracte d'arres. Si no s'especifica res, en no completar-se la compravenda (independentment dels motius), el venedor té dret a quedar-se les arres.
Tot i això, pots no perdre els diners si has inclòs una clàusula de finançament o similar que et protegeixi davant d'aquesta situació i et permeti recuperar l'import.
