Quan ens enfrontem a la venda d'un habitatge (o de qualsevol altre tipus d'immoble), sens dubte el pas definitiu i el més material de tots és l'acte de lliurament de claus: després d'aquest moment, el comprador passa a poder accedir com a nou propietari a l'immoble que acaba d'adquirir, un acte simbòlic que s'ha de dur a terme en el moment adequat i després de la signatura dels contractes i documents corresponents.
Perquè surtis de dubtes, pren nota de quines són les coses que has de fer abans del lliurament de claus i de quin és el moment que s'ha de fer per evitar problemes i un accés del possible comprador abans d'hora.
Què és el lliurament de claus en la transmissió d'un immoble?
El lliurament de claus en una compravenda consisteix, com el seu nom indica, en l'acte pel qual es fan arribar les claus de l'immoble al seu nou (o futur) propietari:
- El més freqüent és que hi hagi una clàusula de lliurament de claus després d'escripturar i que, per tant, cal formalitzar la compravenda abans de donar les claus al nou propietari.
- També és possible signar un document de lliurament de claus abans d'escripturar, fet que permetria al futur propietari accedir a l'immoble abans del traspàs legal de la propietat per, per exemple, traslladar part del mobiliari o començar les obres abans d'hora.
- Al costat oposat trobem el lliurament de claus en precari: el propietari pot negociar un temps de cortesia per abandonar l'habitatge més enllà de la data de compravenda (normalment a canvi d'un preu i sempre mitjançant un contracte). També és possible que hi hagi un contracte de lloguer vigent que tant venedor com comprador hauran de respectar fins a la finalització.
És possible que abans de la compravenda se signi un model de contracte d'arres amb entrega de claus amb excepcions que es poden pactar lliurement entre venedor i comprador.
Consulta els tipus de contractes d'arres.
Quan es fa el lliurament de claus?
El més freqüent és que el lliurament de claus en la compra d'una casa o de qualsevol altre tipus d'immoble es dugui a terme durant la mateixa jornada en què es formalitza la compravenda davant de notari. En qualsevol cas, cal formalitzar amb anterioritat una sèrie de documents:
- Escriptura de compravenda, certificat d'eficiència energètica, cèdula d'habitabilitat o llicència de primera ocupació, certificat de deutes amb la comunitat de propietaris, darrers rebuts de l'IBI...
- Si escau, escriptura d'hipoteca amb qual el comprador pagarà, en part, al preu de l'immoble.
Un cop signats tots els documents pertinents, el venedor rebrà els diners i deixarà de ser propietari del bé a favor del comprador, que ja haurà abonat el preu pactat: el darrer pas serà, precisament, el lliurament de claus, que simbolitza el traspàs de la propietat.
Després d'aquest pas, el comprador seguirà tenint deures pendents, com el pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) durant els 30 dies següents a la venda de l'habitatge i, per a més seguretat jurídica, la inscripció de la nova titularitat d'immoble al Registre de la Propietat, així com el canvi de titularitat al Cadastre.
Model de document de lliurament de claus en una compravenda
Quant a l'existència d'un document de lliurament de claus en compravenda, el més freqüent és que el contracte de compravenda mateix reculli l'acte de lliurament de claus, que se sol realitzar després de la signatura del contracte. Per exemple, pot aparèixer al contracte de compravenda una clàusula similar a la següent:
"Per l'atorgament d'aquesta escriptura es transmet la propietat a la part adquirent, que igualment rep en aquest acte la possessió de la finca. L'atorgament d'aquesta escriptura produeix, per tant, els efectes jurídics de la tradició".
Si és el cas, el contracte d'arres o qualsevol altre contracte privat de lliurament de claus entre les parts previ a la compravenda pot recollir la forma i el temps en què es farà efectiva la possessió de l'immoble, especialment si la transmissió d'aquest dret es produirà prèviament a la transmissió de la propietat.
Quan es triga a lliurar una casa després de signar l'escriptura?
El més freqüent és que el lliurament de claus es produeixi el mateix dia de la signatura de la compravenda de l'habitatge, per la qual cosa rebràs les claus davant de notari en el mateix acte de la signatura de documents i traspàs de la propietat.
Per tant, el comprador sortirà de la notaria amb les noves claus i la possibilitat d'accedir al que ja és el seu immoble, mentre que el venedor haurà rebut el preu de la compravenda i disposarà d'aquesta liquiditat.
Determinades circumstàncies (que s'han de conèixer prèviament i quedar reflectides a l'escriptura de compravenda) poden retardar la presa de possessió de l'immoble, com pot ser l'existència d'un lloguer vigent o un pacte amb el venedor mateix per endarrerir l'entrada a l'habitatge.
També és possible que hi hagi situacions d'ocupació de l'immoble que hagi de resoldre el comprador i que, normalment, serviran per negociar a la baixa el preu de l'habitatge.
Passos previs al lliurament de les claus de l'immoble venut
Abans de lliurar les claus d'un immoble venut, hi ha diversos passos i consideracions importants que cal tenir en compte:
- Conclou la transacció legalment: assegura't que totes les formalitats legals de la transacció de compra es completin abans del lliurament de claus.
- Inspecciona l'habitatge: revisa de dalt a baix l'immoble i assegura't que no et quedi res per recollir.
- Prepara l'immoble: confirma que es trobi en les condicions acordades al contracte de compravenda.
- Cancel·la els serveis i subministraments: coordina la desconnexió de serveis al teu nom, com l'electricitat, l'aigua o el gas, i assegura't que els nous propietaris tinguin la informació necessària per establir les seves pròpies connexions.
- Recopila la documentació necessària: prepara tots els documents rellevants, com ara claus de recanvi, codis de seguretat i qualsevol informació rellevant.
- Tanca els acords pendents: assegura't que totes les condicions o acords pendents s'hagin tancat abans del lliurament de claus.
- Coordina els temps: el moment del lliurament de claus ha de ser convenient tant per a tu com per als nous propietaris, per la qual cosa t'hauràs d'assegurar que ambdues parts estiguin a punt i disponibles.