Registrar un contracte de lloguer és un tràmit obligatori?

Tal com estan les coses, blindar al màxim un contracte de lloguer és, si més no, aconsellable. Per exemple, hi ha la possibilitat d'inscriure'l al Registre de la Propietat, però és obligatori?

Els lloguers de béns immobles es poden inscriure al Registre de la Propietat, tal com reflecteix la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). A més, es poden registrar altres arrendaments, com ara els contractes de locals comercials o de finques rústiques, així com subarrendaments, cessions i subrogacions.

És obligatori registrar un contracte de lloguer?

Per llei, no és obligatori inscriure el contracte d'arrendament al Registre de la Propietat ni davant de notari, però sí que és aconsellable. La inscripció ofereix avantatges tant per al llogater com per a l'arrendador:

• Per al llogater: l'article 7 de la LAU estableix que, perquè un lloguer sigui efectiu davant de tercers que hagin inscrit el seu dret, s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat. Si l'arrendament no està inscrit, l'arrendatari no es pot oposar a la venda de l'immoble a un tercer que compleixi els requisits de l'article 34 de la Llei hipotecària. Si l'arrendament està inscrit, l'arrendatari podrà exercir el dret d'adquisició preferent, llevat de renúncia expressa, i continuar a l'immoble el temps pactat o, almenys, tres anys en cas d'habitatge, d'acord amb els articles 9 i 17 de la LAU.
• Per al propietari: la inscripció permet simplificar i agilitzar el procediment per recuperar l'immoble en cas d'impagament de la renda. Si l'arrendatari no respon o no accepta la resolució, l'immoble s'ha de tornar immediatament a l'arrendador.

Com es registra un contracte de lloguer?

Per inscriure el contracte de lloguer, cal un títol adequat, el pagament d'impostos i la presentació del títol al Registre (que ha de ser escriptura pública o elevació a públic d'un document privat, segons l'article 2 del RD 297/1996), i es pot presentar presencialment o en línia.

Pel que fa a impostos, els lloguers d'habitatge estan subjectes a l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP), i s'ha d'acreditar per registrar-los, encara que l'obligatorietat és independent de la inscripció. L'import que caldrà pagar en concepte d'aquest tribut depèn de la comunitat autònoma on s'ubiqui l'immoble i es calcula sobre una durada mínima.

Quant costa inscriure un contracte de lloguer al Registre?

El preu d'inscriure un contracte de lloguer al Registre de la Propietat varia segons la renda fixada i la durada del contracte. Aproximadament, pot costar entre 250 i 350 euros, incloent-hi notaria, impost sobre transmissions patrimonials i aranzels de registre.

En el cas d'un contracte de lloguer de cinc anys amb una renda mensual de 850 euros (51.000 euros en cinc anys), les despeses aproximades serien les següents:

• Despeses de notaria: 200 euros
• Impost sobre transmissions patrimonials (ITP): 205,48 euros
• Registre: 98,45 euros

Aquest càlcul és només una aproximació, ja que les despeses finals poden variar lleugerament en funció de la comunitat autònoma i els aranzels vigents en el moment de la inscripció del contracte.

Generalment, és l'arrendador qui assumeix les despeses de la inscripció del contracte, encara que si és el llogater qui ho sol·licita, es pot pactar que es faci càrrec dels costos.

La importància de consultar el Registre abans de llogar

Sempre és recomanable que el llogater consulti la situació de l'immoble al Registre de la Propietat abans de signar el contracte de lloguer. Aquesta consulta, que es pot fer de forma telemàtica a la web del Col·legi de Registradors, permet a l'arrendatari assegurar-se que qui lloga l'immoble té dret a fer-ho, cosa que també facilita la posterior inscripció del dret d'arrendament. El preu de la consulta és de 10,91 euros.

Què passa si no es registra un contracte de lloguer?

Si un contracte de lloguer no es registra, l'arrendatari perd una certa protecció legal davant de tercers. Per exemple, si el propietari ven el pis, el nou propietari podria exigir que l'arrendatari desocupés l'habitatge, llevat que el contracte estigués registrat.

A més, l'arrendador perd el dret a fer servir un procediment agilitzat per recuperar la casa en cas d'impagament.