Donació d'habitatge: guia amb tot el que cal saber sobre la qüestió

La donació d'habitatge ha esdevingut una eina de planificació fiscal cada cop més utilitzada per les famílies espanyoles. De fet, segons les últimes dades del Consell General del Notariat (CGN), durant el 2025 el nombre de donacions de pares a fills va ser de 225.000, una xifra rècord i fins a un 13 % superior a la del 2024.

Si vols saber com funcionen les donacions, de quina manera s'han de fer, quins són els requisits i quant costa, en aquest article responem a tots els teus dubtes.

Què és una donació d'habitatge?

La donació d'un habitatge consisteix a transmetre una propietat a una altra persona de forma gratuïta. Hi ha, per tant, dues parts en aquesta relació:

• El donant: qui decideix donar l'habitatge
• El donatari: qui el rep de forma gratuïta

A més de la gratuïtat de l'operació, la principal característica de la donació és que es produeix en vida. Si es tractés d'una entrega mortis causa estaríem davant d'una herència d'habitatge.

Exemple de donació d'habitatge

Els casos més freqüents són les donacions de pares a fills, una fórmula que permet als descendents gaudir d'aquest tipus de bé abans que es produeixi la successió, fet que els permet una millora de la qualitat de vida i, en alguns casos, certs avantatges fiscals.

També és habitual donar la nua propietat d'un immoble i que el donant se'n reservi l'usdefruit vitalici. Això permet als pares viure a l'immoble fins a la mort, moment en què l'hereu, que ja gaudeix de la nua propietat del bé, passarà a tenir-ne el ple domini.

Encara que és molt freqüent la transmissió de pares a fills, és possible fer una donació a qualsevol tercer, sempre respectant els límits legals.

Motius per fer una donació d'habitatge

Pot ser un bon moment per donar habitatge a familiars tenint en compte que el Govern treballa en la possibilitat d'establir un impost de successions i donacions a nivell estatal que inclogui un tipus mínim obligatori.

Es tracta d'una mesura que busca esquivar l'efecte de les bonificacions i els avantatges fiscals que actualment apliquen moltes comunitats autònomes, de manera similar al que ja passa amb l'impost sobre el patrimoni (de gestió autonòmica) i l'impost temporal de solidaritat de les grans fortunes.

Requisits per fer la donació d'un habitatge

Hi ha certs requisits per donar una casa que cal complir en tot cas:

• Com a donant, la casa (o la part o dret sobre aquesta que hagis de transmetre) ha de ser de la teva propietat. Lògicament, no és possible donar una cosa que no és nostra.
• Ambdues parts han de tenir capacitat jurídica per fer aquesta operació.
• Has d'estar al corrent de pagament d'impostos com l'IBI.
• Perquè sigui vàlida, la donació d'un bé immoble s'ha de fer en escriptura pública i s'hi han d'expressar individualment els béns donats i el valor de les càrregues que hagi d'abonar el donatari.
• Encara que no és requisit imprescindible que la propietat estigui lliure de càrregues, cal tenir en compte que, en cas que hi hagi deutes, aquests també es transmetran al donatari.
• La donació d'habitatge també s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat, i és imprescindible haver abonat els impostos corresponents a l'operació, com l'impost de donacions.

Com es pot fer la donació d'un habitatge pas a pas?

Freepik

Aquests són els passos per fer una casa amb total seguretat jurídica:

1. Assegura't que estiguis al dia en el pagament d'impostos com l'IBI.
2. També és recomanable alliberar de càrregues l'immoble perquè no passin al donatari.
3. Donant i donatari hauran de formalitzar l'operació mitjançant escriptura pública davant de notari. Tots dos han d'acceptar l'operació i totes les condicions.
4. Un cop tinguem l'escriptura de donació, l'últim pas consisteix a inscriure-la al Registre de la Propietat perquè el canvi de titularitat de l'habitatge per donació tingui efectes davant de tercers. Per fer-ho, cal haver liquidat prèviament els impostos corresponents: donacions i plusvàlua municipal.

Quant costa donar un habitatge?

La veritat és que no hi ha una quantia exacta que serveixi en tots els casos, ja que l'import de l'operació dependrà de múltiples factors. Els principals són els següents:

• La relació entre donant i donatari: en el cas de descendents directes, solen existir importants avantatges fiscals.
• El valor de l'immoble.
• El lloc on es trobi la propietat.
• L'edat de donant i donatari, en relació amb possibles avantatges fiscals.
• Altres circumstàncies, com una possible discapacitat del donatari o el fet de transmetre un immoble que servirà com a habitatge habitual.

Quins impostos cal pagar per una donació d'habitatge?

La transmissió de béns mitjançant donació està subjecta a diferents impostos:

• Impost de donacions: el subjecte passiu és la persona que rep mitjançant donació l'immoble, és a dir, el donatari. Abans de fer cap pas, és convenient estudiar els avantatges fiscals aplicables a cada moment en funció d'on tributi l'operació.
• IRPF: en cas de donació amb plusvàlua, el donant haurà de declarar el guany patrimonial a la Renda, com si es tractés d'una compravenda, sempre que hi hagi un guany patrimonial. Si és així, la diferència entre el valor inicial i el valor en el moment de la transmissió s'haurà de declarar, independentment que, en realitat, no obtindràs cap benefici econòmic, ja que estaràs lliurant el bé a títol gratuït. No obstant això, hi ha algunes excepcions: per exemple, s'aplicarà una exempció a l'IRPF si el donant és més gran de 65 anys i dona el seu habitatge habitual.
• Plusvàlua municipal: pel que fa a l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana, aquest tribut es regula a nivell local i s'aplica en aquells casos en què hi hagi un increment de valor del terreny esmentat (no així quan el valor hagi baixat o romangui igual). El seu abonament correspon a qui rep el bé en donació.

Avantatges de donar un habitatge

Els avantatges associats a donar un habitatge són molts:

• Donar un habitatge suposa grans avantatges per a qui el rep, ja que en podrà gaudir i disposar-lo de la manera que desitgi, ja sigui habitant-lo o llogant-lo per obtenir ingressos addicionals. En el cas dels fills, la donació permet gaudir dels béns durant gran part de la vida sense haver d'esperar a la successió.
• A més, quan l'herència és de pares a fills, hi ha importants avantatges fiscals, si bé solen ser similars als que s'apliquen en cas d'herència. L'operació sol estar pràcticament exempta de cara al donatari i, de cara al donant, ens trobem amb avantatges quant a l'IRPF.
• Un repartiment de béns en vida a la mida de les necessitats dels fills pot estalviar conflictes futurs entre ells aclarint i simplificant la successió.
• Si sorgeix qualsevol problema legal, sempre serà més senzill solucionar-lo amb la presència de la figura del donant que en cas d'herència.

Quines repercussions té la donació d'immobles en l'herència?

La donació d'un immoble o de qualsevol altre bé no pot perjudicar els drets dels hereus forçosos:

• Sempre que hi hagi hereus forçosos, s'entendrà que qualsevol donació cap a ells constitueix un avançament de l'herència.
• Les donacions a hereus forçosos s'han de portar a col·lació en el moment de l'herència i cal 'restar-les' del repartiment del cabal hereditari, llevat que el donant disposi expressament el contrari davant de notari (és el que coneixem com a dispensa de col·lació).
• La donació a un hereu forçós no pot superar la quantia que li correspondria per testament.

En definitiva, si et preguntes si es pot donar una casa a un fill tenint altres fills, la resposta és positiva, sempre que es respecti tot això. També es pot donar una part d'un habitatge sempre que respectem els drets dels hereus forçosos.