Llogar un immoble amb finalitats turístiques de manera legal implica complir determinats requisits que poden variar en funció de diferents factors: si es tracta d'una activitat empresarial o professional, on es troba l'allotjament, si està integrat o no en un règim de propietat horitzontal...
Són molts els dubtes que sorgeixen entre propietaris i gestors, especialment en un moment en què augmenten les tensions a causa de la creixent gentrificació de barris i ciutats com a conseqüència del fenomen Airbnb.
Perquè et puguis moure en aquest terreny amb la màxima certesa, t'expliquem les claus que has de conèixer sobre la normativa d'apartaments turístics, un aspecte clau per a propietaris i gestors que vulguin llogar els seus immobles de manera legal i segura al territori espanyol.
Requisits generals per a apartaments turístics
El primer que has de saber és qui regula els pisos turístics: la normativa que regula els apartaments i habitatges d'ús turístic a Espanya és competència de les comunitats autònomes i també dels mateixos ajuntaments, cosa que significa que cada regió té la seva pròpia legislació i requisits.
Per exemple, a la Comunitat de Madrid s'exigeix el Certificat d'idoneïtat per a habitatge d'ús turístic (CIVUT) i la inscripció al Registre d'Empreses Turístiques. A la Comunitat Valenciana s'ha introduït una taxa turística que d'entre 1 i 1,5 euros.
És important tenir clar quina és la normativa aplicable (i quines tendències normatives hi ha) en funció de la ubicació de l'immoble o grup d'immobles abans de fer cap pas o qualsevol inversió.
A més, cal distingir entre els diferents tipus d'allotjaments. En aquest sentit, és fonamental tenir clares les diferències entre habitatge de vacances i apartament turístic. Aquestes són les més destacables:
- Habitatges d'Ús Turístic (HUT): són immobles pertanyents a particulars llogats de manera intermitent i no professional, normalment a través de plataformes en línia.
- Apartaments Turístics (AT): solen estar gestionats per empreses i han de complir estàndards com la classificació per claus i disposar de serveis com una recepció.
Les normatives regionals solen distingir entre tots dos tipus d'activitat i exigir requisits més estrictes en el cas dels apartaments gestionats de manera professional.
Llicència i certificat d'idoneïtat, dos requisits bàsics
Per iniciar la legalització d'un apartament turístic caldrà preparar una sèrie de documents per certificar que es compleix la normativa, així com inscriure la propietat al registre d'habitatge d'ús turístic corresponent. L'objectiu és aconseguir la llicència turística i certificat d'idoneïtat, documents imprescindibles per garantir que l'apartament compleix la normativa vigent:
Registre i llicència turística
Cada comunitat autònoma marca els seus requisits per obtenir-la. Per exemple, a Barcelona cal complir el Pla Especial Urbanístic d'Allotjament Turístic (PEUAT) des del 2017, que recull requisits d'habitabilitat i també ordena i limita la concessió de llicències tenint en compte la proporció entre habitatge residencial i turístic a cada barri.
Un cop obtinguda la llicència turística, cal registrar l'activitat al Registre de Turisme de la comunitat autònoma i, a partir de llavors, mantenir els mateixos estàndards de qualitat a l'allotjament.
- Certificat d'idoneïtat: l'exigeixen les diferents normatives i l'ha d'emetre un arquitecte o aparellador. Serveix per demostrar que l'immoble compleix els estàndards normatius relacionats amb l'ús turístic oferit.
Cal destacar que, si l'immoble es troba integrat en un edifici o qualsevol altre tipus de règim de propietat horitzontal, hauràs de respectar els límits establerts als estatuts de la comunitat.
Normativa d'apartaments turístics per comunitats
Com hem vist, cada comunitat autònoma s'encarrega de regular l'activitat turística i, concretament, la concessió de llicències per a l'activitat d'apartaments i pisos turístics. Això és així perquè les autonomies tenen àmplies competències en matèria d'habitatge i urbanisme, precisament per poder adaptar les regles del joc a les necessitats concretes de cada àrea.
Per això podem trobar-nos requisits diferents a cadascuna de les diferents autonomies. També hi pot haver normativa específica a nivell provincial, local o insular, especialment en el cas de zones densament poblades o molt turístiques. Això sí, aquestes normes han de respectar la llei autonòmica, superior jeràrquicament.
Més enllà d'això, hi ha lleis que marquen certs límits a nivell estatal, especialment en matèria d'habitabilitat. El cas més rellevant és el del Codi Tècnic de l'Edificació (CTE), encara que també podem trobar alguna referència a la prohibició o limitació de l'habitatge de vacances a la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).
Així mateix, cada comunitat autònoma té la seva norma sobre lloguer turístic. Aquestes són les vigents avui dia:
- Andalusia
- Aragó
- Astúries, si bé hi ha una altra norma en camí
- Balears
- Canàries, si bé hi ha una altra norma en camí
- Cantàbria
- Castella i Lleó
- Castella-la Manxa
- Catalunya
- Comunitat Valenciana
- Extremadura
- Galícia
- Madrid
- Múrcia, decret núm. 256/2019, de 10 d'octubre
- Navarra, decret foral 230/2011, de 26 d'octubre
- País Basc
- La Rioja
Normativa d'apartaments turístics a Madrid
Un dels casos de consulta més freqüents és la normativa d'apartaments turístics a Madrid. En aquest cas, ens hem de cenyir al contingut del decret 79/2014, de 10 de juliol, així com al Pla General d'Ordenació Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM 97) o al Pla Especial d'Hospedatge (PEH).
D'aquestes normes es desprèn que els apartaments turístics a Madrid han de tenir sala-menjador o cuina, lavabo i dormitori; mobiliari per a emmagatzematge i utensilis per a neteja; llençols i tovalloles; connexió Wi-Fi; i telèfon de contacte amb atenció 24 hores per a emergències o incidències, entre d'altres coses.
Altres punts que cal tenir en compte: la placa distintiva del registre de l'allotjament ha d'estar visible, cal oferir fulls de reclamacions i dur a terme un registre de viatgers. Tenir una assegurança de responsabilitat civil també és obligatori.
Requisits per a habitatges turístics a Catalunya
Pel que fa a la normativa sobre habitatge turístic a Catalunya, recentment s'ha aprovat un decret llei per regular els habitatges d'ús turístic a 262 municipis catalans. Es tracta de pobles i ciutats amb problemes d'accés a l'habitatge, que ja tinguin més de 5 pisos turístics per cada 100 habitants o que compleixin tots dos requisits. Aquests municipis no podran atorgar llicències d'obertura de pisos turístics fins que adaptin el seu planejament urbanístic al nou decret llei.
A més, des del 2012 s'aplica l'anomenada taxa turística a Catalunya, i aquesta comunitat és pionera en el seu ús a Espanya.
Obligacions i responsabilitats de propietaris i gestors
Les obligacions dels propietaris d'habitatges destinats a ús turístic, sigui quina sigui la seva categoria, passen per complir la normativa vigent i mantenir uns estàndards de qualitat determinats.
La normativa opera aquí com a límit mínim, però, lògicament, cada propietari o gestor és lliure de millorar l'oferta per competir amb avantatge en aquest mercat. De fet, en autonomies com Andalusia hi ha un distintiu de classificació per claus que permet certificar l'oferta de certs serveis, de manera similar a les estrelles per als hotels (4, 3, 2 i 1 clau, de color daurat; o 2 i 1 clau, de color platejat, en funció del tipus d'allotjament).
Un altre aspecte important consisteix en la gestió de queixes i assistència a hostes: no només és una exigència legal generalitzada, sinó que, a més, una bona gestió d'aquest punt marcarà la diferència respecte a la competència i ajuda a mantenir una bona valoració de l'oferta d'allotjament.
Finalment, és freqüent que sigui exigible la contractació d'una assegurança de responsabilitat civil, especialment en cas d'activitat professional o empresarial.