Vorschriften für Ferienwohnungen in Spanien nach Region

Die Vermietung einer Immobilie zu touristischen Zwecken setzt rechtlich die Einhaltung bestimmter Anforderungen voraus, die je nach verschiedenen Faktoren unterschiedlich sein können, etwa, ob es sich um ein Unternehmen oder eine gewerbliche Tätigkeit handelt, wo sich die Unterkunft befindet, ob es sich um ein Gemeinschaftsobjekt handelt usw.

Eigentümer und Betreiber haben oft viele Fragen, insbesondere in einer Zeit, in der Spannungen durch die Gentrifizierung von Stadtvierteln und Städten infolge des „Airbnb-Phänomens“ zunehmen.

Damit Sie sich auf diesem Gebiet sicher zurechtfinden, finden Sie hier die wichtigsten Punkte, die Sie über die Vorschriften für touristische Unterkünfte wissen müssen. Dies ist ein wichtiger Aspekt für Eigentümer und Betreiber, die ihre Immobilien in Spanien auf legale und sichere Weise vermieten möchten.

Allgemeine Anforderungen an Ferienwohnungen

Zunächst einmal sollten Sie wissen, wer die Vermietung von Ferienwohnungen regelt: Die autonomen Gemeinschaften und die Gemeinderäte sind für die Vorschriften für Ferienwohnungen in Spanien zuständig, das heißt, dass jede Region ihre eigenen Gesetze und Anforderungen hat. 

So verlangt die Autonome Gemeinschaft Madrid beispielsweise ein Zertifikat über die Eignung touristischer Unterkünfte (CIVUT) und die Eintragung der Unterkunft in das Register für Tourismusunternehmen. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia hingegen wurde eine Touristensteuer eingeführt, die zwischen 1 und 1,50 Euro liegt.

Es ist wichtig, dass Sie sich über die geltenden Vorschriften (und die rechtlichen Trends) je nach Standort der Immobilie oder der Objektgruppe im Klaren sind, bevor Sie irgendwelche Schritte unternehmen oder Investitionen tätigen.

Darüber hinaus muss zwischen den verschiedenen Unterkunftsarten unterschieden werden. In diesem Sinne ist es wichtig, die Unterschiede zwischen einer Ferienwohnung und einer Touristenunterkunft zu kennen. Hier sind die wichtigsten:

• Ferienwohnung (VUT auf Spanisch): Diese Immobilien gehören Privatpersonen und werden unregelmäßig und nicht gewerblich vermietet, und zwar meist über Online-Plattformen.
• Touristenunterkünfte (AT auf Spanisch): Diese werden in der Regel von Unternehmen verwaltet und müssen Standards, wie etwa die Zugangsregelung bzw. Schlüsselverteilung und Dienstleistungen, wie eine Rezeption, einhalten.

Die regionalen Vorschriften unterscheiden meist zwischen den beiden Beherbergungsarten und stellen strengere Anforderungen an gewerblich verwaltete Unterkünfte.

Zwei Grundvoraussetzungen: eine Lizenz und ein Eignungszertifikat

Um eine Touristenunterkunft legal betreiben zu können, müssen Sie eine Reihe von Unterlagen vorbereiten, um nachzuweisen, dass die Unterkunft den Vorschriften entspricht, und die Immobilie im entsprechenden Register für Touristenunterkünfte anmelden. Ziel ist es, die Touristenlizenz und das Eignungszertifikat zu erhalten. Beides sind wichtige Dokumente, die garantieren, dass die Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht:

• Anmeldung und Touristenlizenz

  Jede autonome Gemeinschaft legt ihre eigenen Anforderungen für die Erteilung dieser Lizenz fest. In Barcelona beispielsweise muss man seit 2017 den besonderen städtischen Plan für touristische Unterkünfte (PEUAT) einhalten, der Anforderungen an die Bewohnbarkeit enthält und auch die Lizenzen anordnet und einschränkt, wobei das Gleichgewicht zwischen Wohn- und Touristenunterkünften in jedem Viertel berücksichtigt wird. Nach Erhalt der Tourismuslizenz muss die Aktivität in das Tourismusregister der Autonomen Gemeinschaft eingetragen werden und die Unterkunft muss ab diesem Zeitpunkt weiterhin denselben Qualitätsstandards entsprechen.

• Eignungszertifikat: Dieses ist in den verschiedenen Regelungen vorgeschrieben und muss von einem Architekten oder Baugutachter ausgestellt werden. Es dient als Nachweis dafür, dass die Immobilie den gesetzlichen Normen für die angebotene touristische Nutzung entspricht.

Beachten Sie bitte, dass Sie, wenn sich die Immobilie in einem Gebäude oder einem Gemeinschaftsobjekt befindet, die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Beschränkungen einhalten müssen.

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Vorschriften für Ferienunterkünfte nach Autonomen Gemeinschaften

Wie wir gesehen haben, ist jede autonome Gemeinschaft für die Regulierung der touristischen Aktivitäten und insbesondere für die Lizenzierung von Ferienwohnungen verantwortlich. Der Grund dafür ist, dass die autonomen Gemeinschaften über weitreichende Kompetenzen im Bereich des Wohnungsbaus und der Stadtplanung verfügen, damit die Vorschriften an die spezifischen Bedürfnisse der einzelnen Gebiete angepasst werden können.

Daher gelten in jeder autonomen Gemeinschaft unterschiedliche Anforderungen. Es gibt auch spezifische Vorschriften auf Provinz-, Gemeinde- oder Inselebene, insbesondere in dicht besiedelten oder stark touristisch geprägten Gebieten. Diese Vorschriften müssen jedoch das übergeordnete Recht der autonomen Gemeinschaft respektieren. 

Darüber hinaus legen einige Gesetze auf staatlicher Ebene bestimmte Beschränkungen fest, insbesondere im Hinblick auf die Bewohnbarkeit. Die größte Rolle spielt hierbei das Technische Baugesetz (CTE auf Spanisch), obwohl auch das Gesetz über Gemeinschaftseigentum (LPH auf Spanisch) einige Verweise auf Verbote oder Einschränkungen in Bezug auf Ferienwohnungen enthält.

Darüber hinaus hat jede autonome Gemeinschaft ihre eigenen Regelungen zur touristischen Vermietung. Derzeit gelten folgende Regelungen in den jeweiligen Regionen (Informationen sind nur auf Spanisch verfügbar):

• Andalusien
• Aragon
• Asturien, allerdings ist eine weitere Verordnung auf dem Weg
• Balearen
• Kanarische Inseln, auch hier ist eine weitere Regelung auf dem Weg
• Kantabrien
• Kastilien und León
• Kastilien-La Mancha
• Katalonien
• Valencianische Gemeinschaft
• Extremadura
• Galicien
• Madrid
• Murcia, Dekret Nr. 256/2019 vom 10. Oktober
• Navarra, Regionales Dekret 230/2011 vom 26. Oktober
• Baskenland
• La Rioja

Vorschriften für Ferienunterkünfte in Madrid

Eine der am häufigsten gestellten Fragen betrifft die Regelung von Ferienwohnungen in Madrid. In diesem Fall müssen wir uns an das Dekret 79/2014 vom 10. Juli sowie an den Allgemeinen Stadtentwicklungsplan von Madrid von 1997 (PGOUM 97) oder an den Besonderen Beherbergungsplan (PEH) halten.

Diese Vorschriften besagen, dass eine Ferienunterkunft in Madrid unter anderem über ein Wohn-und Esszimmer oder eine Küche, ein Bad und ein Schlafzimmer, Ablagemöbel und Reinigungsutensilien, Bettwäsche und Handtücher, eine WLAN-Verbindung sowie eine rund um die Uhr erreichbare Telefonnummer für Not- oder Zwischenfälle verfügen muss.

Darüber hinaus muss das Zulassungskennzeichen der Unterkunft sichtbar angebracht sein. Weiterhin müssen Beschwerdeformulare vorhanden sein und es muss ein Verzeichnis der Reisenden geführt werden. Eine Haftpflichtversicherung ist ebenfalls vorgeschrieben.

Voraussetzungen für Ferienunterkünfte in Katalonien

Was die Regelung für Ferienwohnungen in Katalonien betrifft, so wurde kürzlich ein Dekret verabschiedet, das die touristische Nutzung von Wohnraum in 262 katalanischen Städten beschränkt. In diesen Städte gibt es Probleme mit dem Zugang zu Wohnraum, oder es gibt dort bereits mehr als fünf Ferienwohnungen pro 100 Einwohner oder beides. Diese Städte können keine Lizenzen für neue Ferienunterkünfte erteilen, bis die Stadtplanung an das neue Gesetzesdekret angepasst wurde.

Darüber hinaus ist Katalonien seit 2012 Vorreiter bei der Einführung der sogenannten Touristensteuer in Spanien.

Pflichten und Verantwortlichkeiten von Eigentümern und Verwaltern

Unabhängig von der Immobilienkategorie müssen die Eigentümer von Ferienunterkünften die geltenden Vorschriften einhalten und bestimmte Qualitätsstandards erfüllen.

Die Regelung dient hier als Mindestmaß, aber natürlich steht es jedem Eigentümer oder Verwalter frei, sein Angebot zu optimieren, um sich auf dem Markt einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. In autonomen Gemeinschaften wie Andalusien gibt es ein Gütesiegel in Form von Schlüsseln, das die Erbringung bestimmter Dienstleistungen bescheinigt, ähnlich den Sternen für Hotels (goldener Schlüssel 4, 3, 2 und 1, oder silberner Schlüssel 2 und 1, je nach Art der Unterkunft). 

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Beschwerdemanagement und ein hervorragender Gästeservice: Dies ist nicht nur eine allgemeine gesetzliche Voraussetzung, sondern das Erbringen dieser Anforderungen hebt Sie auch von Ihrer Konkurrenz ab und trägt dazu bei, dass Ihre Unterkunft einen guten Ruf genießt.

Und schließlich ist meist eine Haftpflichtversicherung erforderlich, insbesondere bei einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit.