Änderungen im spanischen Mietrecht 2019

Die Änderungen im spanischen Mietrecht betreffen hauptsächlich Langzeitmieten.

Wenn der Vermieter einen natürliche Person ist:

• 5 Jahre obligatorische Mietdauer für Langzeitmieten (plus 3 Jahre stille Verlängerung). Vorher waren es drei Jahre plus ein Jahr Verlängerung.

Wenn der Vermieter eine juristische Person ist:

• 7 Jahre obligatorische Mietdauer für Langzeitmieten (plus 3 Jahre stille Verlängerung). Vorher waren es drei Jahre plus ein Jahr Verlängerung.
• Zusätzliche verlangte Sicherheiten bei Langzeitmieten dürfen eine Kaution von zwei Monaten nicht überschreiten. Vermieter verlangen in der Regel neben der obligatorischen einmonatigen Kaution zusätzliche Sicherheiten, insbesondere wenn der Mieter keinen Wohnsitz in Spanien hat (was ein erhöhtes finanzielles Risiko darstellt). Diese Sicherheiten werden jetzt bei Mietverhältnissen, bei denen der Vermieter eine juristische Person ist, beschränkt. Bei Vermietern, die natürliche Personen sind, ändert sich nicht; sie können weitere Sicherheiten verlangen, die die Kaution von zwei Monaten übersteigen.
• Vermieter zahlen laut Gesetz die Maklerprovision für Immobilienmakler. Bisher zahlten die Mieter die Hälfte oder die gesamte Provision.

Folgende Änderungen betreffen alle Vermieter, d. h. sowohl natürliche als auch juristische Personen:

• Inflationsanpassung der Miete: Sofern nicht anders angegeben, werden nun alle Mietverträge aktualisiert, um die Inflation mit einzubeziehen. Der spanische Verbraucherpreisindex (Índice de precios al consumidor - IPC) wird in den ersten fünf Jahren als Richtwert herangezogen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Mieten in den vergangenen drei Jahren jährlich um Prozentwerte im zweistelligen Bereich gestiegen waren, beschränkt diese Gesetzesänderung den Anstieg der Mietpreise im einstelligen Bereich.
• Nichtverlängerung (nur für stillschweigende Vertragsverlängerungen): Die Vermieter müssen nun eine Kündigungsfrist von 4 Monaten, die Mieter eine Kündigungsfrist von 2 Monaten einhalten.
• „Notwendigkeitsklausel“: Muss nun ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen werden, damit der Vermieter sie anwenden kann. Diese Klausel erlaubte es den Vermietern, einen langfristigen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen (damit ihnen das Mietobjekt u. a. für den persönlichen Gebrauch oder die Nutzung durch Verwandte zur Verfügung stand).
• Verkauf von Immobilien: Immobilienkäufer müssen nun die gesamte Dauer bereits bestehender Mietverträge einhalten, auch wenn diese nicht im Grundbuch eingetragen sind. Dies kann den Verkauf ernsthaft gefährden. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, schließen Sie keinen langfristigen Mietvertrag ab.
• Grunderwerbsteuer ITP: Die Zahlung der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) durch die Mieter beim Abschluss von Mietverträgen wurde abgeschafft.
• Übertragung: Im Todesfalle des Mieters, kann seine Familie, wenn sie schutzbedürftig ist (Minderjährige, körperlich oder geistige Behinderte und über 65-Jährige), während der gesamten Vertragsdauer die rechtliche Stellung des Mieters übernehmen.
• Ferienwohnungen I: Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de propiedad horizontal) wird geändert, so dass die Eigentümergemeinschaft mit einer einfachen Mehrheit von 3/5 entscheiden kann, die Vermietung von Ferienwohnungen innerhalb einer Wohnanlage zu verbieten. Diese Gesetzesänderung ist nicht rückwirkend.
• Ferienwohnungen II: Mit der Änderung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes kann die Eigentümergemeinschaft nun beschließen, vom Vermieter einer Ferienwohnung erhöhte Gemeinschaftskosten zu verlangen (bis zu 20% des Gesamtbudgets). D. h., wer seine Immobilie als Ferienwohnung vermietet, kann damit rechnen, höhere Gemeinschaftskosten zahlen zu müssen. Diese Änderung ist nicht rückwirkend.