1999 änderte die spanische Regierung die Vorschriften zur kommunalen Kapitalertragssteuer (Plusvalía), der Steuer, die beim Verkauf einer Immobilie zu entrichten ist, und seitdem sind Ausländer, die nicht in Spanien ansässig sind, von der Erklärung und Zahlung dieser Steuer befreit, d. h. der Staat hat sie von der Verpflichtung befreit und übertrug sie per Gesetz auf den Käufer. Mit anderen Worten, der Staat hat sie von dieser Verpflichtung befreit, aber sie wird per Gesetz auf den Käufer übertragen. Wieso denn? In der Begründung des Gesetzes fehlte jede Erklärung für diese vorschnelle Auswechslung des Zahlungspflichtigen.
Aus all diesen Gründen lohnt es sich, beim Kauf einer Immobilie von einem Nichtresidenten in Spanien mit Hilfe von José María Salcedo, Partner der Anwaltskanzlei Ático Jurídico, 5 grundlegende Fragen zu berücksichtigen.
Wer zahlt in Spanien die kommunale Kapitalertragssteuer?
Das Gesetz, das diese Steuer regelt, ist das „Ley de Haciendas Locales“, und im Allgemeinen ist es der Verkäufer der Immobilie, der die kommunale Kapitalertragssteuer („Plusvalía“) zahlen muss. Für den Fall, dass der Verkäufer ein nichtansässiger Ausländer ist, sind sie jedoch befreit und die Zahlungspflicht liegt beim Käufer. Daher ist der Käufer für die Vorlage und Zahlung der Steuer bei der Gemeinde zuständig, in der sich die Immobilie befindet.
So fordern Sie die gezahlte Steuer von einem Nichtansässigen zurück
Obwohl der Käufer die kommunale Kapitalertragssteuer zu entrichten hat, ist darauf hinzuweisen, dass er die gezahlten Beträge zurückfordern kann. Wie? Das spanische allgemeine Steuergesetz (LGT) erlaubt es ihnen, eine Rückerstattung der kommunalen Kapitalertragssteuer vom gebietsfremden Verkäufer zu verlangen. „Dies ist jedoch eine Zivilklage, die aufgrund des Nichtansässigkeitsstatus der natürlichen oder juristischen Person, bei der die Forderung geltend gemacht werden soll, viele Schwierigkeiten mit sich bringen kann“, betont José María Salcedo.
Es ist möglich, dass ein Nichtansässiger sich weigert, die an den Käufer gezahlten Kapitalgewinne zurückzuzahlen, und dass der Käufer sie gerichtlich zurückfordern muss. Um größeres Übel zu vermeiden, raten Experten dringend dazu, im Kaufvertrag der Immobilie zu vereinbaren, wie der Verkäufer den Käufer für die Zahlung des Veräußerungsgewinns entschädigen kann, um eine spätere Klageerhebung zu vermeiden.
So entschädigen Sie den Käufer für die Zahlung der Kapitalertragsteuer
In den Kaufvertrag der Immobilie kann eine Klausel aufgenommen werden, die es dem Käufer ermöglicht, die Zahlung dieser Steuer zurückzufordern. Dies wird von Steueranwalt Pablo González Vázquez kommentiert, der feststellt, dass „normalerweise entweder eine Preisminderung zwischen den Parteien vereinbart wird oder der Betrag in der Regel zur Nachzahlung durch den steuerpflichtigen Käufer einbehalten wird“. Diese Vereinbarungen sind jedoch für die Steuerbehörden nicht bindend, was bedeutet, dass der Käufer, wenn er vom gebietsfremden Verkäufer nicht entschädigt wird, nicht von der Verpflichtung befreit wird, die Steuer zu erklären oder selbst zu veranlagen und zu zahlen.
Kann der Käufer die kommunale Kapitalertragssteuer in Spanien anfechten?
Der Käufer ist der Ersatzsteuerzahler und es stellt sich die Frage, ob der Käufer die kommunale Kapitalertragssteuer in Spanien direkt anfechten kann. Salcedo weist darauf hin, dass dem Käufer sowohl im Wege der Wiedererwägungsbeschwerde vor dem Gemeinderat als auch im Wirtschaftsverwaltungsverfahren ein Beschwerderecht zustehe.
Mit anderen Worten, das Gesetz zur Regelung der kommunalen Kapitalertragssteuer berücksichtigt die Rechtsstellung sowohl des Steuerzahlers als auch der Person, die zur Zahlung verpflichtet ist. Kurz gesagt, es kann eine weitere Option sein, einen Rechtsbehelf einzulegen, um die kommunalen Veräußerungsgewinne zurückzufordern, die der gebietsfremde Verkäufer nicht zahlen will.
Die notwendige Mitwirkung des Gebietsfremden zur Zahlung der Kapitalertragsteuer
Mit der Neuregelung der kommunalen Kapitalertragsteuer gibt es 2 Methoden zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage, auf die der Steuersatz angewendet wird.
- Die objektive Formel: In diesem Fall wird der Katasterwert der Immobilie mit neuen Koeffizienten multipliziert. Jedes Jahr werden neue Koeffizienten im Allgemeinen Staatshaushaltsgesetz genehmigt und sie werden sich entsprechend dem Immobilienmarkt entwickeln. Dies ist eine optionale Methode, da der Steuerzahler die Möglichkeit hat, Steuern auf der Grundlage des tatsächlichen Kapitalgewinns zu zahlen, der zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums erzielt wurde. Diese Informationen sind in der Eigentumsurkunde oder in ihren Anhängen enthalten, sodass die Berechnung der Steuer auf diese Weise keine großen Probleme bereiten sollte.
- Die reale Formel: Dies ist eine Berechnung der Differenz zwischen dem Verkaufs- oder Übertragungspreis und dem Kauf- oder Erwerbspreis der Immobilie. Weist der Steuerzahler nach, dass der reale Veräußerungsgewinn geringer ist als der sich aus der objektiven Schätzmethode ergebende, kann der reale Wert angesetzt werden. An dieser Stelle ist es unerlässlich, dass der Verkäufer eine Kopie der Kaufurkunde zur Verfügung stellt, damit der Käufer diese der Gemeinde vorlegen und somit die tatsächlich erzielte Wertsteigerung versteuern kann.
„Der Verkäufer muss den Käufer über das Vorhandensein einer Wertprüfung informieren, die möglicherweise in Bezug auf die Immobilie mitgeteilt wurde und die zu dem Zeitpunkt den ursprünglich für Zwecke der Grunderwerbssteuer oder Erbschaft und Schenkung erklärten Anschaffungswert erhöhte Steuer (bei Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung). Fakt ist, dass dieser geprüfte Wert bei der Festsetzung des Anschaffungswertes im eigentlichen Berechnungsverfahren berücksichtigt werden muss“, so Salcedo.
Das Gleiche gilt, wenn beim Verkauf der Immobilie kein Gewinn erzielt wurde. Die Steuer muss nicht gezahlt werden. In diesem Fall ist es auch erforderlich, dem Finanzamz die Erwerbsurkunde sowie die Überprüfung der Werte vorzulegen, die dem Gebietsfremden möglicherweise mitgeteilt wurden, um zu bescheinigen, dass keine Erhöhung stattgefunden hat, sodass die Übertragung nicht der kommunalen Kapitalertragsteuer unterliegt. Und es wird der gebietsfremde Verkäufer sein, der diese Informationen liefern muss, weil er derjenige ist, der die Immobilie gekauft hat und die Wertüberprüfung erhalten haben könnte.