Diese Steuern müssen ausländische Immobilieneigentümer in Spanien bezahlen

Wer eine spanische Immobilie besitzt, muss Steuern zahlen. Wie viel, entscheidet der Wert der Immobilie, der je nach Steuer unterschiedlich sein kann. Ein Überblick.

Gtres
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10 Dezember 2020, European Accounting

Von allen Eigentümlichkeiten des spanischen Finanzamtes ist die so genannte Selbstveranlagung (Autoliquidación) sicherlich die koketteste. Anstatt darüber zu informieren, welche Steuern man zu zahlen hat und wie hoch der zu zahlende Betrag ist, muss der Steuerpflichtige selbst dafür sorgen, dass alle vorgeschriebenen Erklärungen korrekt und termingerecht eingereicht und die entsprechenden Zahlungen geleistet werden. Das Finanzamt prüft nur einen Teil der Erklärungen, mittels Stichproben oder wenn dem Amt abweichende Daten vorliegen.

Das führt gerade bei ausländischen Immobilieneigentümern zu Problemen, da oftmals Sprachbarrieren oder Sorglosigkeit zu einem Informationsmangel führen. Schon eine Fristversäumnis zieht automatisch eine Strafzahlung nach sich. Daher sollte man das Steuerjahr planen. Im Folgenden ein Überblick über die Steuern, die Nichtresidenten im Lauf eines Jahres beachten sollten.

Selbstnutzungssteuer

Sicherlich die Steuer, mit der die wenigsten rechnen, die sich in Spanien eine Immobilie kaufen. Die Selbstnutzungssteuer (Rentas imputadas de inmuebles urbanos) muss für Immobilien entrichtet werden, die nicht der Hauptwohnsitz sind und auch nicht vermietet werden. Rechtsgrundlage ist das Einkommensteuergesetz für Nichtresidenten. Faktisch handelt es sich um die Besteuerung eines fiktiven Nutzwerts.

Berechnet wird dieser anhand des Katasterwerts einer Immobilie. Auf 1,1 bzw. 2 Prozent dieses Wertes – je nach Gemeinde – werden für Ausländer aus EU-Staaten 19 Prozent Steuer fällig. Diese wird anteilig für jene Tage im Kalenderjahr erhoben, an denen man eine Zweitimmobilie nicht vermietet hat. Immerhin kann man sich mit dem Ausrechnen und Bezahlen ein wenig Zeit lassen: Die Steuer wird bis spätestens 31.12. des Folgejahres fällig.

Grundsteuer

Jede Regel hat ihre Ausnahmen und die Selbstveranlagung findet sie bei der Grundsteuer, in Spanien allgemein als IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) bekannt. Da diese von der Gemeinde erhoben wird, erhält der Steuerpflichtige eine Benachrichtigung. Wie bei der Selbstnutzungssteuer beruht die Berechnung auf dem Katasterwert eines Grundstücks. Das spanische Gesetz über die gemeindlichen Steuern (Ley de Haciendas Locales) gibt einen Rahmen für die Steuersätze vor:

  • Bei Liegenschaften auf Bauland (urbanas) zwischen 0,4 % und 1,1 %.
  • Bei Immobilien im Außenbereich (rústicas) zwischen 0,3 % und 0,9 %.

In diesem Rahmen legen die Gemeinden den Steuersatz fest. In bestimmten Fällen können sie allerdings auch einen höheren beschließen. Steuerpflichtig ist, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer der Immobilie war. Die Grundsteuer ist einmal jährlich zu zahlen. Zahlbar ist die spanische Grundsteuer nach Zustellung des Steuerbescheids. Anders als die übrigen hier dargelegten Steuern kann der Immobilieneigentümer für das Finanzamt eine Einzugsberechtigung einrichten lassen und muss danach nur noch sicherstellen, dass am Tag des Einzugs der Kontosaldo ausreicht. Eine Erklärung ist nicht nötig.

Vermögensteuer

Über die spanische Vermögensteuer lässt sich viel sagen, deshalb werden wir in den kommenden Wochen in einem weiteren Beitrag näher darauf eingehen. Soviel aber sei gesagt: Für ausländische Steuerbürger mit Immobilieneigentum in Spanien gilt ein Freibetrag von 700.000 Euro pro Person. Bei Vermögenswerten ab diesem Betrag gilt für Nichtresidenten zunächst eine staatliche Steuertabelle. Einige Autonomieregionen haben jedoch eigene Tabellen und Freibeträge beschlossen. Nichtresidenten haben die Möglichkeit, zwischen der staatlichen Regelung und dem Gesetz jener Region zu wählen, in der sie den Großteil ihrer Immobilien halten. Die Unterschiede können erheblich sein. Während auf den Balearen der maximale Steuersatz bei 3,45 Prozent liegt, erlässt Madrid die Steuer per Gutschrift komplett. Diese Unterschiede sind derzeit Teil einer hitzig geführten Debatte in der spanischen Politik.

Die Vermögensteuer wird jährlich fällig. Maßgeblicher Immobilienwert ist der höchste der folgenden drei Werte: Netto-Kaufpreis, Katasterwert oder jener Wert, der für eine andere Steuer festgesetzt wurde. Maßgebend ist das Immobilieneigentum am Stichtag 31.12. des entsprechenden Jahres. Die Einreichungsfrist endet am 30.6. des Folgejahres.

Einkommensteuer auf Vermietungen

Wer seine spanische Immobilie in die Vermietung oder in die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung gibt, muss Einkommensteuer bezahlen. Die Erklärung wird für jedes Quartal fällig, in dem Gewinn erzielt wird, und zwar bis zum 20. des auf das Quartal folgenden Monats, d.h. zum 20.4., 20.7., 20.10. und 20.1. EU-Bürger können einen Vorzugssteuersatz von 19 Prozent in Anspruch nehmen und Kosten geltend machen, allerdings nach einem etwas komplexen System. Für Tage ohne Vermietung wird die oben beschriebene Selbstnutzungsteuer fällig.

Umsatzsteuerpflichtige Vermietung

Wer Immobilien nicht oder nicht ausschließlich für Wohnzwecke vermietet, muss dem Mieter Umsatzsteuer berechnen und diese ans Finanzamt abführen. Das trifft u.a. auf die Vermietung von Liegeplätzen, Geschäftslokalen und Garagenplätze zu. Zum Gewerbetreibenden wird der Vermieter damit nicht automatisch, d.h. im Regelfall bezahlt er normal Einkommensteuer wie oben dargelegt, muss jedoch zusätzlich eine Umsatzsteuer-Buchhaltung führen und die entsprechenden Quartalserklärungen einreichen, und zwar am 20.4., 20.7., 20.10. und in Abweichung zur Einkommensteuer am 30.1. Ein Sonderfall ist die umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung – siehe folgender Absatz.

Sonderfall umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung

Wer umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung betreibt – d.h. wer neben der reinen Bereitstellung von Wohnräumen für eine Zeit von unter 30 Tagen auch zusätzliche Leistungen anbietet – wird zum Gewerbetreibenden und als Nichtresident somit zur „Betriebsstätte“. Somit wird er wie eine Firma behandelt und fällt ergo unter die Regelungen der Körperschaftsteuer (25 %). Für diese Modalität der Vermietung ist auch bei guten Spanischkenntnissen die Betreuung durch ein Steuerbüro unerlässlich.

Bei European Accounting beraten wir Sie gerne zu diesem Thema.

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