Kann Touristen in Spanien die Nutzung von Swimmingpools und Gemeinschaftsbereichen untersagt werden?

Überall in Spanien wird derzeit über Ferienwohnungen gesprochen. Denn diese können das nachbarschaftliche Zusammenleben manchmal beeinträchtigen, da Touristen andere Zeitpläne haben als die übrigen Mieter im Gebäude. Eigentümergemeinschaften suchen nach vielen Lösungen, um diese Art der Vermietung einzuschränken. Kann Gästen einer Ferienwohnung die Nutzung des Swimmingpools und anderer Gemeinschaftsbereiche untersagt werden?

Kann Gästen die Nutzung des gemeinschaftlichen Pools untersagt werden?

„Nach der Reform des Artikels 21 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (LPH) durch das neue Gesetz 10/2022 vom 14. Juni können Eigentümergemeinschaften Eigentümern, die Schulden bei der Gemeinschaft haben, die Nutzung von Swimmingpools oder anderen nicht unbedingt erforderlichen Einrichtungen untersagen“, erklärt Fernando Céspedes, Immobilienverwalter bei Communal.

In diesem Artikel heißt es: „Die Eigentümergemeinschaft kann für die Zeit, in der sich die Immobilie in dieser Situation befindet, abschreckende Maßnahmen gegen den Zahlungsverzug beschließen, wie etwa das Festsetzen von Zinssätzen, die über dem gesetzlichen Zinssatz liegen, oder den vorübergehenden Entzug der Nutzung von Dienstleistungen oder Einrichtungen, sofern diese Maßnahmen nicht als missbräuchlich oder unverhältnismäßig angesehen werden können oder die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen. Diese Maßnahmen dürfen in keinem Fall rückwirkend erfolgen und können in die Gemeinschaftssatzung aufgenommen werden. In jedem Fall ist das Guthaben zugunsten der Eigentümergemeinschaft ab dem Zeitpunkt zu verzinsen, zu dem die Zahlung fällig und nicht erfolgt ist.“

Mit anderen Worten: Die Eigentümergemeinschaft kann vereinbaren, dem säumigen Eigentümer die Nutzung von Freizeiteinrichtungen und Gemeinschaftsbereichen (Paddle- oder Tennisplatz, Swimmingpool, Fitnessstudio, Co-Working-Plätze usw.) zu entziehen. Sie können ihm jedoch nicht die Nutzung von Gemeinschaftselementen untersagen, die für die Bewohnbarkeit der Immobilie unerlässlich sind, wie etwa Wasser oder Heizung.

Kann einem säumigen Nachbarn die Nutzung des Aufzugs untersagt werden?

Nein, auch wenn ein Eigentümer die Gemeinschaftskosten nicht gezahlt hat, kann ihm die Nutzung des Aufzugs nicht verboten werden, da dieser als Grundausstattung bzw. unverzichtbare Einrichtung gilt.

Was ist mit Gästen in Touristenwohnungen?

„Nein, die Nutzung des Swimmingpools, des Fahrstuhls und anderer Gemeinschaftsbereiche kann ihnen nicht verwehrt werden, nur weil sie Gäste einer Ferienwohnung sind, es sei denn, die touristischen Aktivitäten sind von der Eigentümergemeinschaft verboten und ein solches Verbot ist in der Satzung der Gemeinschaft enthalten. Oder es liegt ein Gerichtsurteil zugunsten der Gemeinschaft vor, in dem das Gericht angeordnet hat, die störenden Aktivitäten des Eigentümers der Ferienwohnung wegen anhaltender Belästigung oder Sachbeschädigung einzustellen“, erklärt Fernando.

Können in einer Eigentümergemeinschaft Ferienwohnungen verboten werden?

Ja, das ist möglich. Um die Vermietung an Touristen in einer Eigentümergemeinschaft einzuschränken oder zu verbieten, müssen drei Fünftel aller Eigentümer, die auch drei Fünftel der Beteiligungsquoten repräsentieren müssen, dafür stimmen. Dies ist in Artikel 17 Absatz 12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (LPH) festgelegt, der am 6. März 2019 geändert wurde, um die Annahme dieser Art von Vereinbarungen zu erleichtern, für die zuvor eine Einstimmigkeit erforderlich war.

Die Generaldirektion der Register und Notare (DGRN) hat in ihren Beschlüssen vom 16. Oktober 2020 und 15. Januar 2021 klargestellt, dass diese Verordnung die Anforderungen für die Begrenzung oder Konditionierung von touristischen Vermietungen vereinfacht, obwohl sie präzisiert, dass sich diese Vereinfachung nicht auf andere Formen der Vermietung erstreckt, wie etwa Ferienvermietungen, die nicht speziell durch touristische Vorschriften geregelt sind.

Damit diese Vereinbarung rechtsgültig und verbindlich ist, insbesondere für künftige Eigentümer, muss sie im Grundbuchamt eingetragen werden. Dies geschieht mithilfe einer Urkunde über die Vereinbarung, die nach ihrer Genehmigung durch eine eigens zu diesem Zweck einberufene Eigentümerversammlung ausgestellt wird.

Gemäß demselben Artikel 17 des LPH kann die Eigentümergemeinschaft zudem die Gemeinschaftskosten für diejenigen Eigentümer, die ihre Immobilien für die touristische Vermietung nutzen, um bis zu 20 % erhöhen. Auch diese Erhöhung muss von drei Fünfteln der Eigentümer bzw. Beteiligungsquoten genehmigt werden, gilt nicht rückwirkend und wird ab ihrer Genehmigung angewendet.