De plus en plus de propriétaires choisissent de louer leur maison à la recherche d'un rendement plus confortable que celui qui peut être obtenu à partir des dépôts ou du marché boursier. Mais compte tenu de la hausse du prix de la propriété à vendre, beaucoup de gens choisissent de la vendre, même si la maison est louée. Salvador Salcedo, partenaire d'Ático Jurídico, offre les conseils suivants.
1.Le locataire a un droit de préférence pour acheter la maison.
La loi espagnole donne au locataire le droit de premier refus d'acheter le bien loué si le propriétaire veut le vendre. Cela signifie que le locataire peut exercer son droit de premier refus, ce qui lui donne le droit d'acheter la propriété au même prix que celui que le troisième acheteur paiera pour la propriété. Le locataire dispose d'un délai de 30 jours pour exercer son droit et ce délai commence à partir du moment où le vendeur-locateur lui notifie la décision de vendre.
Mais si le propriétaire a réussi à vendre la maison, le locataire a un autre droit : le droit de rétractation, ce qui signifie qu'il peut se subroger à la place du tiers acquéreur et dans les mêmes conditions.
Mais ces deux droits ne s'appliquent pas toujours au locataire. Par exemple, lorsque les parties ont convenu de renoncer au droit de premier refus du locataire, ce qui est assez courant. La législation actuelle permet au locataire de renoncer au droit de premier refus sans aucune limitation. Toutefois, dans les contrats de location antérieurs à la modification de l'UAL le 6 juin 2013, cette dérogation est valable lorsque le bail est d'une durée supérieure à cinq ans.
2.Le vendeur n'a pas besoin de donner avis de la vente au locataire qui a renoncé à son droit à la vente.
L'achat et la vente de la maison louée ne peuvent être inscrits au Registre Foncier que si le vendeur-bailleur a notifié au locataire son intention de vendre. Toutefois, le vendeur n'est pas tenu de notifier l'efficacité de la vente si le vendeur a renoncé à son droit de premier refus et la transaction peut donc être inscrite au Registre avec la simple déclaration du vendeur que le locataire a renoncé à son droit, tel qu'établi par la Direction générale des registres et des notaires.
3.L'acheteur n'est pas toujours obligé de respecter le contrat de location.
Les loyers de logements doivent être inscrits au Registre foncier pour être opposables aux tiers acquéreurs, conformément à la législation espagnole. L'acheteur du logement qui a un locataire est subrogé aux droits et obligations du propriétaire si le contrat de location a été inscrit au registre avant la vente de la maison. Dans ce cas, l'acheteur doit respecter le contrat de location.
Toutefois, si le bail n'a pas été enregistré, les dispositions de l'article 1571 du Code civil, qui stipule que l'acheteur a le droit de résilier le bail, sauf convention contraire, s'appliquent ; dans ce cas, le locataire peut exiger que son nouveau propriétaire lui permette de rester trois mois après avoir été informé de son intention de résilier le bail, et que le vendeur-bailleur verse une indemnité pour tout dommage qu'il pourrait subir.
Salvador Salcedo souligne que « l'acheteur d'un bien loué pour un usage autre qu'un logement, selon la législation espagnole, est subrogé aux droits et obligations du bailleur, à moins qu'il n'acquière de bonne foi, sans savoir que le bien est loué, et dans ce cas il a le droit de résoudre le bail. L'enregistrement du contrat de location empêchera la résiliation du bail car l'acheteur ne peut pas prétendre qu'il ignorait l'existence de la relation de location ».
4.Taxe sur l'achat et la vente d'une maison louée
Salcedo rappelle que l'une des dépenses déductibles du revenu provenant du loyer fiscal obtenu par le bailleur est l'amortissement de 3% de la valeur de la construction pendant la durée du bail. Cette dépréciation correspond en fin de compte à la perte de valeur subie par la propriété au fil du temps.
Lorsque le bien loué est vendu, l'amortissement minimal qui aurait dû être appliqué pendant la période où le bien a été loué doit être déduit de la valeur d'acquisition aux fins du calcul du gain en impôt sur le revenu des particuliers. Et ce, même si le vendeur-bailleur n'a pas déduit ce concept de ses déclarations de revenus, dont il peut demander la déclaration pour des périodes non prescrites.
Bien que le vendeur puisse réaliser un bénéfice grâce aux déductions faites avant la vente de la maison louée, ce bénéfice est compensé par l'augmentation du gain en capital obtenu lors de la vente du bien qui devra être déclaré dans l’IRPF et qui sera produit par la soustraction de la valeur pour laquelle le bien a été acheté. En d'autres termes, « Il faut se servir de tout ce qu’il y a autour de nous », se souvient Salcedo.