La réalité des achats immobiliers en Espagne par des non-résidents

Les achats de maisons par des étrangers en Espagne sont, ces dernières semaines, un fait présent sur l'agenda politique et médiatique. L'essor des transactions menées par des étrangers, qui a atteint des niveaux records, couplé aux prix élevés de l'immobilier et au calendrier électoral, a suscité une vague de propositions visant à limiter ce type de transaction en Espagne.

Au-delà des changements que le gouvernement peut appliquer dans l'octroi du « Golden Visa » pour les étrangers qui achètent des maisons d'une valeur supérieure à 500 000 euros, il y a eu ces dernières semaines des initiatives visant à limiter l'acquisition directe de biens par des non-résidents en partant de l'hypothèse que, derrière ces transactions, il y a une composante spéculative et qu'elles provoquent une hausse des prix des logements.

Des partis de gauche comme Unidas Podemos et Más País ont annoncé que, dans les endroits où ils vont gouverner après les élections régionales et municipales du 28M, ils prendront des mesures pour freiner ce type d'achat, surtout dans les zones où il y a une tension sur les prix. Cependant, les chiffres officiels montrent une réalité très différente : les étrangers non-résidents ont une présence significative dans certaines provinces méditerranéennes, comme Alicante et Malaga, mais une présence très résiduelle à Madrid et Barcelone, les deux plus grands marchés résidentiels du pays.

De plus, selon les agences immobilières et les consultants, l'objectif prioritaire dans la plupart des cas est d'acheter une maison pour en profiter. Et ils soulignent que les non-résidents ont tendance à acheter des propriétés qui ne sont pas à la portée de la grande majorité des familles, afin de ne pas nuire à la classe moyenne, limitant leur impact sur le marché résidentiel haut de gamme. En effet, le prix moyen payé par les non-résidents bat des records et dépasse de plus de 1 000 euros/m2 le prix moyen payé par les acheteurs nationaux.

Selon les données du ministère des Transports, de la Mobilité et de l'Agenda urbain (Mitma), tout au long de 2022, les étrangers non résidents ont acheté 63 050 logements en Espagne sur les 717 558 transactions totales enregistrées. En d'autres termes, ils représentaient 8,78 % du total.

Seules 15 provinces ont enregistré plus de 700 acquisitions durant toute l'année dernière. Ce sont les provinces méditerranéennes (Gérone, Barcelone, Tarragone, Castellón, Valence, Alicante, Murcie, Almería, Malaga et Cadix), celles situées sur les îles (Baléares, Las Palmas et Santa Cruz de Tenerife), Madrid et Grenade.

Le poids des non-résidents dans les achats de logements en Espagne

Mais si nous regardons combien les non-résidents représentent par rapport au nombre total de ventes et d'achats dans chaque province, nous découvrons qu'il existe de grandes différences entre certaines provinces comme Alicante, Malaga et les îles Baléares, où ils représentaient plus du quart du total des transactions en 2022, et d'autres comme Madrid et Barcelone, où elles représentaient moins de 2 %.

Les statistiques gérées par idealista/data placent également les provinces côtières en tête de la demande étrangère pour acheter une propriété en Espagne. En mars dernier, par exemple, au moins 20 % des recherches immobilières sur idealista en provenance de l'étranger étaient concentrées dans des provinces telles qu'Alicante, Santa Cruz de Tenerife, les îles Baléares, Gérone, Malaga, Las Palmas et Almeria, contre 12 % à Barcelone et 5,5 % à Madrid. La moyenne en Espagne est de 10,6 %.

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Le cas paradigmatique de Madrid : focalisation politique et poids résiduel

Madrid est la province avec la plus faible proportion de ventes et d'achats par des étrangers des 15 provinces analysées et l'une de celles avec le plus faible volume de transactions : seulement 743 logements tout au long de 2022, seulement au-dessus de Cadix (733) et de Grenade (729), selon les données Mitma. Cependant, le parti Podemos a insisté ces derniers jours sur l'affirmation « vous pouvez venir à Madrid pour vivre et travailler, mais pas pour spéculer », en signalant directement l'accent sur les étrangers non résidents qui achètent des maisons.

De quels pays sont les étrangers achètent des maisons à Madrid

Comme l'explique Bruno Rabassa, PDG de la société immobilière de luxe Berkshire Hathaway HomeServices Espagne, à idealista/news, « Madrid concentre un profil d'acheteur étranger spécifique : tandis que les acheteurs européens (principalement du Royaume-Uni, d'Allemagne, de France et de Belgique) sont plus enclins à aller vers les îles Baléares, Valence, Alicante et Malaga, Madrid attire principalement des citoyens du Chili, de Colombie, du Mexique, du Pérou et du Venezuela ».

Dans les transactions qu'ils négocient, deux profils de clients se distinguent : « d'une part, des familles à la recherche d'un bien immobilier à posséder dans le centre de Madrid, qui leur permette soit d'y vivre de façon permanente, soit de profiter du style de vie qu'il propose de façon sporadique (dans ce dernier cas, lorsqu'ils n'occupent pas le bien, ils veulent en tirer profit pour aider à payer les frais d'entretien ou, le cas échéant, l'hypothèque). D'autre part des personnes qui recherchent la rentabilité du bien et qui achètent via des sociétés ou des 'Family Offices', et qui souhaitent parfois entrer sur le marché de l'immobilier avec un partenaire local ».

Dans le cas de l'agence Engel & Völkers, également spécialisée dans le segment haut de gamme, les étrangers (résidents et non-résidents) représentent 23 % des transactions d'achat. Les nationalités les plus présentes sont les mexicaines, américaines et françaises, même si la société détecte un intérêt croissant de la part des acheteurs colombiens. Il y a aussi des clients venant d'autres pays comme l'Argentine.

Pourquoi les étrangers achètent des maisons à Madrid

Quant aux raisons qui poussent les étrangers à acheter une maison à Madrid, l'avis des experts consultés est le même : loin des spéculations, ils cherchent à profiter du bien, du climat, du prix abordable des biens par rapport aux autres grandes villes européennes, et même du taux de change euro/dollar.

« Beaucoup sont motivés par des situations d'incertitude politique, juridique et économique dans leur pays d'origine et trouvent que l'Espagne est un endroit plus stable pour leurs investissements. De plus, ceux qui ont le dollar américain comme monnaie trouvent dans le secteur espagnol du logement de luxe un investissement favorable, car ils peuvent actuellement les acquérir avec des remises de change allant jusqu'à 15 %, compte tenu de la condition avantageuse du taux de change avec l'euro depuis l'année dernière. En fait, ces derniers mois, nous avons vu comment ceux qui avaient acheté leur résidence principale à Madrid ont décidé d'acheter une résidence secondaire sur la côte méditerranéenne », déclare le PDG de Berkshire Hathaway HomeServices Spain.

Son expérience coïncide avec celle de la responsable d'Engel & Völkers à Madrid, Sonia Catalán, qui affirme que ce que ses clients demandent le plus, c'est une résidence secondaire ou une résidence permanente. En d'autres termes, ce sont des maisons pour leur propre usage et non pas pour l'investissement. « Beaucoup achètent une propriété parce que leurs enfants viennent étudier ou travailler, ou à cause d'un transfert d'emploi. La vérité est que cela n'a aucun sens d'acheter une propriété de 1,5 million d'euros pour investir, car vous pourriez obtenir bien plus de rentabilité avec trois propriétés de 0,5 millions », insiste-t-il

Barend Hart, directeur de l'agence immobilière de luxe Lucas Fox à Pozuelo, met également sur la table d'autres profils : étrangers créateurs d'entreprise ou délocalisés depuis un autre pays, cadres supérieurs d'entreprise et retraités cherchant à profiter de leur retraite.

« 50 % de nos acheteurs étrangers sont des Latino-Américains qui s'installent généralement en Espagne pour des raisons socio-économiques et politiques, à la recherche d'un environnement plus sûr et économiquement stable. Ce sont généralement des acheteurs fortunés qui ont tendance à créer de nouvelles entreprises ici à Madrid et /ou délocaliser des entreprises existantes en Europe. 30 % de nos acheteurs sont des Européens du Nord, qui sont généralement des PDG/directeurs financiers d'entreprises mondiales ou des propriétaires d'entreprises qui étendent leurs activités en Espagne. Au Royaume-Uni, nous avons des banquiers qui ont été contraints de déménager en Europe en raison du Brexit. Dix pour cent sont des Américains, dont beaucoup sont en semi-retraite et à la recherche d'un changement de mode de vie, et 10 % sont des Chinois, tous propriétaires d'entreprise.

Maksym Pozniak-Haraburda on Unsplash

Des prix inaccessibles pour la classe moyenne

Quant à savoir si l'achat de maisons à Madrid par des étrangers fait grimper les prix sur le marché, qui sont déjà élevés, la position des experts consultés est claire et directe : les maisons concernées par ces transactions ne sont pas à la portée de la classe moyenne et, par conséquent, ne réduisent pas l'offre pour la grande majorité des familles. C'est, en somme, un marché différent.

Gonzalo Robles, PDG de la société immobilière Uxban, insiste sur le fait que les étrangers « recherchent généralement des propriétés de 150 m2 ou plus et dans des endroits très spécifiques du centre comme Salamanca, Jerónimos, Almagro et Justicia ou dans des urbanisations comme La Moraleja ». Il ajoute que « tant sur ce segment que sur le marché en général, la hausse des prix est due à une pénurie très marquée de l'offre ». Ces emplacements se trouvent dans certains des quartiers avec les revenus par habitant les plus élevés du pays et les prix les plus chers d'Espagne par mètre carré pour acheter une propriété.

Lucas Fox souligne également que « la proximité des écoles internationales et des urbanisations sûres sont les principaux moteurs du choix d'un emplacement », c'est pourquoi des municipalités telles que Pozuelo et Boadilla sont également demandées, « connues pour offrir un style de vie en plein air, d'excellentes écoles et un trajet facile entre la banlieue et Madrid. Les étrangers recherchent principalement des villas individuelles dans des communautés fermées, mais à pas plus de 20 minutes du centre de Madrid. Récemment, il y a aussi une forte demande pour les maisons nouvellement construites car elles sont plus économes en énergie. »

Engel & Völkers, pour leur part, expliquent que leurs clients ont tendance à rechercher des propriétés classiques qui ont été rénovées et sont prêtes à emménager. Et que les quartiers de Salamanca et du centre de la capitale sont ceux qui concentrent le plus l'intérêt international, même s'il existe également une demande à Chamberí, Chamartín, Retiro et Tetuán. Quant aux prix, leurs opérations se situent généralement entre 700 000 euros et 1,5 million d'euros, avec une moyenne de 900 000 euros par bien.

Dans le cas de Lucas Fox, les prix moyens varient de 1,75 à 2,5 millions d'euros, bien que dans certains cas, ils interviennent dans des ventes immobilières allant jusqu'à 10 millions d'euros. Par conséquent, insiste le directeur de l'agence de Pozuelo, « nos clients acquièrent des propriétés assez exclusives qui sont hors de portée de la plupart des acheteurs nationaux ».

Selon les données du Conseil général des notaires, le prix moyen au m2 des maisons achetées par des non-résidents dans toute l'Espagne au cours du second semestre de l'année dernière était de 2 559 euros, le plus élevé de la série historique, et supérieur de plus de 1 000 euros/m2 par rapport à la moyenne des acquéreurs nationaux (1 553 euros/m2).

Dans le cas de Madrid, les propriétés les plus recherchées sont celles entre 600 000 et un million d'euros, représentant 17 % de la demande étrangère enregistrée en mars, comme en témoigne idealista/data. En revanche, à Alicante, la province qui domine à la fois le volume des transactions des non-résidents et leur poids dans le total, 48 % de la demande se concentre sur les propriétés jusqu'à 150 000 euros, tandis qu'à Valence elle atteint 51 %. Il est également significatif qu'à Barcelone, il en soit de même qu'à Madrid : la recherche principale porte sur des logements entre 600 000 et un million d'euros (plus de 11 % du total). Et aux Baléares, un quart de la demande se concentre sur des biens de 600 000 euros à deux millions d'euros (24,6 %).

« Il ne faut pas pénaliser ces investissements »

Berkshire critique également les propositions politiques récentes et assure que « les arguments avancés pour limiter les investissements des étrangers sont, presque entièrement, fallacieux ». Au lieu de s'attaquer aux problèmes structurels du secteur du logement dans notre pays, qui sont à l'origine de phénomènes tels que la hausse des prix, pas seulement dans les zones en tension, des mesures superficielles sont mises en avant, dont l'objectif principal est d'avoir un effet dans un contexte électoral ».

Pour Luis Corral, PDG de Foro Consultores Inmobiliarios, il n'est peut-être plus nécessaire d'encourager les investissements en Espagne comme ce fut le cas pendant la crise économique, même s'il prévient que « ce qui est évident, c'est que nous ne devons pas non plus pénaliser ces investissements ».

Corral nous rappelle que les étrangers ont tendance à acheter des propriétés de qualité, car les actifs du marché de premier ordre sont plus liquides et se détériorent moins, et que dans de nombreux cas, l'achat direct d'une maison s'accompagne d'autres investissements qui vont souvent au-delà de l'activité immobilière et génèrent de la richesse et de l'activité économique.