La crise du coronavirus a changé les préférences de nombreux Espagnols et expatriés vivant en Espagne : certains choisissent désormais de chercher une maison à la périphérie des grandes villes, tandis que d'autres se dirigent vers la campagne pour avoir plus d'espace et respirer de l'air frais. Cependant, le processus de vente d'une résidence principale pour en acheter une autre n'est pas exempt de complications en Espagne. De nombreux éléments sont à prendre en compte, comme la souscription d'un nouveau prêt immobilier et l'annulation de l'ancien, entre autres.
Avec les experts de Solvia, examinons les principales questions liées à une décision comme celle-ci, avec quelques conseils utiles sur la vente et l'achat d'une propriété en Espagne :
Quelle est la situation sur le marché immobilier ?
Il est important de connaître l'évolution des prix sur le marché immobilier ainsi que les délais de vente correspondant au quartier du logement que vous souhaitez vendre. Il est également recommandé d'étudier les prévisions de marché qui indiqueront l'évolution de la valeur des propriétés pour les prochains mois (au cas où il serait opportun d'attendre et de vendre plus tard). Vous pouvez également envisager la possibilité d'inclure des emplacements en cours d'expansion dans votre recherche. Bien que cela ne semble pas très attrayant pour le moment, cela offre la possibilité d'acheter à un bon prix et par conséquent d'obtenir une plus-value plus importante, car le prix de la propriété vendue serait supérieure à celui du nouveau bien acheté. Sans compter qu'au fil du temps, cette nouvelle maison sera réévaluée car elle est située dans un endroit en développement.
Comment vendre une maison si vous payez toujours une hypothèque ?
Dans ce cas, il existe plusieurs alternatives. La meilleure chose à faire est de vendre d'abord, de résilier le prêt immobilier et de demander un nouveau prêt hypothécaire pour couvrir l'achat de la nouvelle propriété. Si vous avez le pouvoir d'achat nécessaire, il est également possible de demander une nouvelle hypothèque et de reprendre les deux en même temps jusqu'à ce que la vente soit conclue. Une autre possibilité est de contracter ce qu'on appelle une « hypothèque relais », un prêt hypothécaire qui vous permet de passer d'une propriété à une autre sans avoir vendu la précédente et sans avoir besoin d'économies. Enfin, il existe une alternative : celle de négocier une subrogation avec la banque, selon laquelle le prêt immobilier sur cette propriété passera au nom du nouveau propriétaire. En savoir plus sur les hypothèques en Espagne pour les expatriés.
Si vous n'avez pas de prêt hypothécaire antérieur, est-il préférable de vendre d'abord ou d'attendre d'avoir trouvé votre nouveau logement ?
L'idéal est de pouvoir tout faire à la fois. En d'autres termes, trouver le bon acheteur et trouver la maison idéale à acheter, le tout en même temps. Pour y parvenir, vous pouvez essayer de vous mettre d'accord sur un délai pour la clôture définitive de la vente dans le contrat. Il est recommandé de demander un délai de 4 ou 6 mois. De cette manière, vous aurez la tranquillité d'esprit d'avoir trouvé un acheteur et aurez suffisamment de temps pour localiser une maison convenable et effectuer certains types de rénovation si nécessaire. Si cela n'est pas possible et que vous disposez de suffisamment d'économies pour l'acompte du nouvel achat (soit 20% du prix de l'immobilier + environ 10% des dépenses), vous pouvez demander un prêt hypothécaire et, une fois la vente de la maison actuelle terminée, régler la dette.
Comment bien planifier la vente du bien ?
Vendre un bien nécessite d'une organisation en prenant en compte des facteurs tels que : trouver un bon intermédiaire pour vous aider et vous conseiller pendant le processus, effectuer d'éventuelles rénovations ou réparations qui aideront à réévaluer la propriété, rassembler toutes les informations et la documentation qui peuvent être demandées par les parties intéressées (plans du propriété, actes, certificat de la copropriété, certificat d'efficacité énergétique, certificat de l'inspection technique des bâtiments (ITE), certificat d'habitabilité, dernier reçu de l'IBI (taxe foncière), certificat de solde impayé de l'hypothèque ou certificat de solde nul, dernier reçu d'eau, electricité, etc...). Il faut également prendre de bonnes photos de la maison ou évaluer correctement la propriété.
Comment la vente de la maison affectera-t-elle la déclaration IRPF ?
S'il s'agit d'un réinvestissement dans la résidence habituelle (la totalité ou une partie de l'argent obtenu de la vente de la résidence habituelle est utilisé pour acheter une nouvelle maison), vous serez exonéré du paiement de la taxe sur la vente, totallement ou en partie. Si le montant total est réinvesti dans l'achat de la nouvelle propriété, l'exonération sera totale. Si le montant réinvesti dans l'achat est inférieur à celui obtenu lors de la vente, seule le montant utilisé pour l'achat du logement neuf sera exclue de l'impôt.
Quelles sont les autres dépenses liées à la vente d'une propriété pour en acheter une autre en Espagne ?
Outre la taxe de vente, il y a d'autres dépenses qui doivent être prises en compte en Espagne avant de commencer le processus : taxe municipale sur la plus-value (elle dépend des municipalités et est calculée en fonction de l'augmentation de la valeur de la propriété pendant que son propriétaire l'a possédée), les frais de l'acte de vente lors de la vente de la propriété, les frais découlant de l'éventuelle résiliation de l'hypothèque en cours, la commission immobilière (le cas échéant), les frais résultant de la demande de certificats ou d'informations concernant la maison que vous voulez vendre. En ce qui concerne les frais découlant de l'achat de la nouvelle maison, vous devrez payer la taxe de transmission pour l'achat (AJD: impôt sur les actes juridiques documentés, TVA ou ITP: impôt sur les transmissions de biens à titre onéreux), considérer la nécessité éventuelle de contracter un nouveau prêt immobilier, un déménagement ou, le cas échéant, la réalisation de travaux dans la nouvelle propriété.
Pour éviter de commettre es erreurs au cours du processus, il est préférable de consulter un expert immobilier qui vous donnera de bons conseils et vous fournira toutes les informations pour régler la vente et l'achat avec succès. Ceci est particulièrement important dans les cas où il y a un besoin urgent de changer la propriété.
- Consultez notre checklist pour l'achat d'une propriété en Espagne
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