Consigli per vendere la tua casa principale in Spagna e acquistarne un'altra con successo

Comprare casa
16 settembre 2020, Redazione

La crisi del coronavirus ha cambiato le preferenze di molti spagnoli ed espatriati che vivono in Spagna: alcuni stanno ora infatti scegliendo di cercare casa nella periferia delle grandi città, mentre altri si stanno dirigendo direttamente in campagna per avere più spazio e respirare aria fresca. Tuttavia, il processo di vendita di una residenza principale per acquistarne un'altra non è privo di complicazioni, e sono molti i dettagli da tenere in considerazione, come il dover accendere un nuovo mutuo e la cancellazione di quello vecchio, ad esempio.

Insieme agli esperti di Solvia, diamo un'occhiata alle principali domande implicate in una decisione come questa, con alcuni consigli utili per la vendita e l'acquisto di proprietà in Spagna allo stesso tempo:

Qual è la situazione del mercato immobiliare?

È importante conoscere l'evoluzione dei prezzi sul mercato immobiliare e anche i migliori periodi di vendita corrispondenti al quartiere della casa che si desidera vendere. Si consiglia inoltre di studiare le previsioni di mercato che indicheranno l'evoluzione del valore degli immobili per i prossimi mesi (nel caso sia conveniente aspettare e vendere più avanti). Puoi anche considerare la possibilità di includere nella tua ricerca le località in fase di espansione. Sebbene molte attualmente non risultino molto attraenti, offrono la possibilità di acquistare ad un buon prezzo, consentendo di ottenere un maggiore beneficio durante il processo, in quanto i profitti dalla vendita dell'immobile precedente saranno superiori al prezzo del nuovo appena acquistato. Senza contare che, nel tempo, questa nuova casa verrà rivalutata perché situata in un'area in via di sviluppo.

Come si fa a vendere una casa se si sta ancora pagando un mutuo?

In questo caso, ci sono diverse alternative. La cosa migliore da fare è prima vendere, cancellare il mutuo e poi richiederne uno nuovo per coprire l'acquisto della nuova casa. Se hai il potere d'acquisto necessario, hai anche la possibilità di richiedere un nuovo mutuo e mantenere contemporaneamente i due mutui fino al completamento della vendita. Un'altra possibilità è quella di stipulare quello che è noto come "mutuo ponte", un mutuo ipotecario che permette di spostarsi da un immobile all'altro senza aver venduto quello precedente e senza bisogno di avere molti risparmi. Infine, c'è l'alternativa di negoziare una surroga con la banca, per cui l'ipoteca sul tuo immobile in vendita passerà a essere a nome del nuovo proprietario. Scopri di più sui mutui in Spagna per gli espatriati.

Se non hai un mutuo acceso, è meglio vendere subito o aspettare di aver trovato la tua nuova casa?

L'ideale è poter fare tutto in una volta. In altre parole, vendere e trovare la tua casa ideale da acquistare, tutto allo stesso tempo. Per riuscirci, puoi provare a concordare la chiusura definitiva della vendita nel contratto di deposito entro un certo periodo di tempo. Si consiglia di richiedere un periodo di 4 o 6 mesi, così avrai modo di trovare un acquirente e tempo a sufficienza per individuare una casa adatta a te ed effettuare eventuali ristrutturazioni. Se ciò non fosse possibile e avessi abbastanza risparmi per pagare il nuovo acquisto (ovvero il 20% del prezzo dell'immobile + circa il 10% per le spese), puoi richiedere un mutuo ipotecario e, una volta effettuata la vendita dell'attuale abitazione, saldare il debito.

Come pianificare correttamente la vendita dell'immobile?

La vendita di una proprietà richiede organizzazione. Ciò include fattori quali: trovare un buon intermediario che ti aiuti e consigli durante il processo, eseguire eventuali ristrutturazioni o riparazioni che aiuteranno a rivalutare la proprietà, raccogliere tutte le informazioni e la documentazione che possono essere richieste dalle parti interessate (pianimetrie della proprietà, atti, certificato della comunità dei proprietari, certificato di efficienza energetica, certificato di Ispezione Tecnica Edilizia (ITE), certificato di abitabilità, ultima ricevuta Tasi -imposta sugli immobili-, certificato di saldo del mutuo o certificato di zero saldo, ultime bollette...), oltre a scattare buone fotografie della casa e far valutare correttamente l'immobile.

In che modo la vendita della casa influirà sulla dichiarazione IRPEF?

Trattandosi di un caso di reinvestimento nella residenza abituale, poiché tutto o parte del denaro ottenuto dalla vendita della residenza abituale viene utilizzato per acquistare una nuova casa, sarai esonerato dal pagamento dell'imposta sulle vendite, purché l'importo totale ottenuto dalla cessione venga appunto reinvestito nell'acquisto del nuovo immobile. Se l'importo reinvestito nell'acquisto è inferiore a quello ottenuto nella vendita, sarà esclusa dalla tassazione solo la parte proporzionale del profitto ottenuto, che corrisponde all'importo utilizzato per l'acquisto della nuova casa.

Quali altre spese sono necessarie per vendere una proprietà e acquistarne un'altra in Spagna?

Oltre all'imposta sulle vendite, ci sono altre spese che dovrebbero essere prese in considerazione in Spagna prima di iniziare il processo: Imposta municipale sulle plusvalenze (questa dipende da ciascun consiglio locale ed è calcolata in base all'aumento del valore della proprietà durante il periodo in cui si è stati il suo proprietario), i costi dell'atto di vendita dell'immobile, i costi derivanti dall'eventuale estinzione del mutuo in corso, le commissioni immobiliari (se previste), i costi derivanti dalla richiesta di certificati o informazioni riguardanti l'abitazione che tu voglia vendere. Per quanto riguarda le spese derivanti dall'acquisto della nuova abitazione, è necessario versare l'imposta di trasferimento dell'abitazione per l'acquisto, oltre a considerare l'eventuale necessità di accendere un nuovo mutuo, le spese di trasloco o, se fosse il caso, svolgere alcuni lavori di ristrutturazione nella nuova casa.

Per evitare di commettere errori durante il processo, è meglio consultare un esperto immobiliare che ti darà buoni consigli e ti fornirà informazioni sufficienti per concludere con successo sia la vendita che l'acquisto. Ciò è particolarmente importante in quei casi in cui è urgente cambiare casa.

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