L'évolution des prix dans les quartiers de Madrid et Barcelone

Les deux principaux marchés immobiliers en Espagne ont terminé l'année dernière de manière très différente. Alors que le prix des logements usagés a augmenté de 17% en moyenne à Madrid, à Barcelone, il n'y a eu qu'une très faible augmentation de 1,4% et les prix baissent même dans certains quartiers, selon le rapport sur le prix des logements réalisé par idéalista. Du record battu par le quartier des Recoletos à la reprise de La Bonanova, nous analysons les données quartier par quartier.

En 2018, selon le rapport annuel sur les prix des logements usagés effectué par idealista, le prix des logements usagés en Espagne a augmenté de 8,4% en moyenne en glissement annuel, jusqu'à 1 720 euro/m2. Mais le marché résidentiel reste très disparate en termes d'évolution des prix, certaines villes affichant des taux de croissance à deux chiffres, d'autres allant à un rythme plus modéré, et dans endroits, les prix continuent même à baisser sans trouver de juste milieu.

Dans les grands centres financiers et culturels que sont Madrid et Barcelone, 2018 s'est terminée différemment pour les deux grandes villes espagnoles. L'indice de prix idealista analyse la dernière année du marché du logement d'occasion quartier par quartier. En moyenne, les prix ont augmenté de 17 % dans la capitale espagnole, alors qu'à Barcelone, ils ont à peine augmenté, chaque zone suivant une évolution distincte.

À Barcelone, les prix sont stables ou en légère baisse

Barcelone a toujours été le marché de référence pour le logement en Espagne bien que cette année, elle ait perdu sa première place en termes de prix des maisons usagées, devancée par Saint Sébastien. Donosti est aujourd'hui la capitale provinciale espagnole la plus chère (4 403 euros/m2), devant Barcelone (4 344 euros/m2) puis Madrid (3 844 euro/m2) et, loin derrière, Palma (2 963 euro/m2).

Sur la carte des quartiers de Barcelone, l'augmentation de 12,2% en un an de Nou Barris, le quartier le moins cher de Barcelone, se démarque, terminant l'année à 2 491 euro/m2. Par ailleurs, des baisses de prix et des stagnations sont observées dans les quartiers des Corts (-6%), Ciutat Vella (-3,3%), Sant-Montjuïc (0,1%) et Eixample (0,5%), parmi les plus chers à Barcelone. Sarrià-Sant Gervasi s’affirme comme district le plus cher de Barcelone, avec une moyenne de 5 351 euro/m2.

Les dernières données trimestrielles confirment la tendance générale à la stagnation et à la baisse des prix. En moyenne, ils ont diminué de 1 % de septembre à décembre, avec des baisses dans six des quartiers de la ville.

Le district des Corts, le plus cher de Barcelone il y a encore un an, se démarque avec une baisse de prix de 6% en moyenne, à environ 4 896 euro/m2. La Maternitat i Sant Ramon a connu les plus fortes baisses (-6,5%) par rapport aux quartiers plus connus des Corts (-3,5%) et Pedralbes (-0,5%).

La baisse de prix à Ciutat Vella est confirmée par celle de Sant Pere-Santa Caterina i la Ribera (-9%), Barceloneta (-6,8%) et du quartier gothique (-4,6%) alors que El Raval n’évolue que très peu (0,1%). Cependant, la plus forte baisse annuelle s'est produite dans le quartier Hostafrancs (-13,1%) de Sants-Montjuïc, qui reste plus ou moins stable (0,1%).

En revanche, la hausse des prix à Sarrià-Sant Gervasi est confirmée par la hausse à Sant Gervasi-La Bonanova (7,9%) et El Putxet i el Farró (5%). Cependant, le disctrict le plus cher a également connu des baisses aux Tres Torres (-1,4%) et à Sarrià (-1%). En outre, Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou enregistre des hausses de prix moyennes de 6,8% par an en moyenne annuelle à 6 836 euro/m2, l'un des quartiers les plus chers de toute l'Espagne.

À Madrid, les prix continuent d'augmenter faute de nouvelles constructions

Madrid a connu une hausse générale des prix de l'immobilier / Gtres

Pendant ce temps, dans la capitale, les prix des logements usagés continuent à augmenter. Si nous regardons la liste des 21 quartiers de Madrid, toutes les valeurs sont positives, Usera marquant la plus forte croissance (17,4%) et le Barrio de Salamanca atteint de nouveaux sommets historiques des prix : 6 043 euro/m2 fin 2018.

Les prix continuent d'augmenter et nous devrons attendre de voir leur évolution au cours de 2019. Les quartiers excentrés sont ceux qui ont enregistré les plus fortes augmentations : en plus d’Usera, La Latina (16,7%), Puente de Vallecas (15%) et Vicálvaro (14,9%).

Si l'on s’intéresse à l’évolution inter-trimestrielle de 2018, on peut observer des hausses plus modérées voire des baisses dans les quartiers où les prix ont déjà atteint leurs plafonds les mois antérieurs, comme à Chamartín (-2,5%), Chamberí (-0,8%) et Retiro (-1,7%), entre 4 790 euro/m2 à 5 200 euro/m2 en moyenne. Atteindront-ils de nouveaux sommets en 2019 ?

Si l'on se concentre sur les différents quartiers de la capitale, les principales hausses interannuelles se sont produites dans des zones aussi disparates que le Barrio de la Concepción (28,3%), Canillas (21,1%), Puerta del Angel (27,9%), Valdezarza (26,8%) et Moscardó (26,5%). Les prix n'ont baissé que de 2% à Butarque, à Villaverde.

Les quartiers les plus chers de Madrid sont tous concentrés dans les quartiers centraux de Salamanque, Retiro et Chamberí : Recoletos (7 931 euros/m2) ; Castellana (6 922 euros/m2) ; Jerónimos (6 315 euros/m2) ; Almagro (6 175 euros/m2).

En revanche, les quartiers de Madrid les plus abordables sont San Cristóbal (1 252 euros/m2), Entrevías (1 413 euros/m2), San Andrés (1 644 euros/m2) et Los Ángeles (1 648 euros/m2).