Come distribuire le spese in una comunità di proprietari in Spagna?

Quando si vive in Spagna in un complesso residenziale, con una comunità di proprietari, si hanno diversi diritti. Ad esempio, è possibile eseguire lavori nella tua proprietà a condizione che non influiscano sulla sicurezza dell'edificio. Ma con i diritti ci sono sempre alcuni obblighi che devono essere soddisfatti, per esempio contribuendo con la quota corrispondente alle spese generali dell'edificio.

Come viene calcolata la quota di partecipazione che ogni proprietario deve pagare alla comunità?

Come regola generale, il titolo costitutivo dell'edificio indica la quota assegnata ad ogni piano o locale. "Per risolvere il problema, la superficie utile viene presa come base in relazione al totale dell'edificio, alla sua situazione e alla sua ubicazione, nonché all'uso che presumibilmente si intende fare degli elementi comuni", assicura l'Ordine Professionale degli Amministratori Immobiliari di Madrid (CAFMadrid).

Tuttavia, la legge lascia la porta aperta per l'impiego di un diverso sistema di distribuzione delle spese. Può darsi che il proprietario/sviluppatore del condominio stabilisca un criterio di ripartizione delle spese, attraverso il titolo o gli statuti, diverso da quello del coefficiente di partecipazione. Ad esempio, le spese sono pagate in parti uguali o sono esclusi dal pagamento alcuni proprietari, come accade per i locali al piano terra che non hanno accesso attraverso l'ingresso principale.

Il regolamento prevede anche un'eccezione al sistema di pagamento dei contributi del proprietario, quando si tratta di spese che possono essere individuali. In questo caso, è applicabile quando sono installati impianti, ad esempio, contatori d'acqua o contatori di riscaldamento, che permettono di avere un consumo individuale, e quindi anche la sua spesa.

A questo punto, cosa succede quando nella stessa comunità tutti gli appartamenti, indipendentemente dal loro metro quadrato, pagano la stessa quota? Può cambiare la distribuzione delle spese? Fatta eccezione per quanto specificamente previsto dallo statuto comunitario, il proprietario contribuirà al pagamento delle spese generali in base al coefficiente di partecipazione. Per modificare il pagamento di una o più voci di spesa, in questo caso con una modifica del sistema di pagamento previsto dallo statuto, sarà necessario raggiungere un accordo unanime.

Un'altra delle questioni più dibattute è se i proprietari sono obbligati a partecipare a tutte le spese dell'edificio , compreso l'ascensore, anche se non lo utilizzano.
"Se non esiste una clausola che esoneri il proprietario dei locali dal pagamento di alcune spese o un accordo adottato all'unanimità in materia, sono obbligati a contribuire al pagamento delle spese di manutenzione dei servizi o degli elementi comuni della proprietà anche se non li utilizzano in quanto il mancato utilizzo non esonera dal pagamento", afferma CAFMadrid.

In ogni caso, se un proprietario non adempie ai propri obblighi, la comunità può imporre una penale per ritardato pagamento. Per l'Associazione degli amministratori immobiliari vi è una discrepanza dottrinale sull'imposizione di interessi di mora da parte della comunità ai proprietari in ritardo. Tuttavia, la dottrina favorevole tende a imporre un interesse che non supera l'interesse legale del denaro, perché se supera tale importo sarebbe un arricchimento ingiusto per la comunità. Pertanto, sarà necessario che la comunità adotti un accordo in tal senso a maggioranza semplice, applicabile solo a partire dalla sua approvazione e non retroattivamente.